2 حلقه مغفول در رشد قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفته است، قیمت هر متر مربع مسکن ساخته شده با قیمت فروش آن حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد که این موضوع قابل تفسیر نیست. البته بی گمان، این 500 درصد در موارد معدود و بیشتر در مناطق شمالی تهران قابل مشاهده است. با این حال، برخی برآوردها حاکی از این است که کف فاصله هزینه‌های ساخت تا قیمت هر متر مربع مسکن در حدود 200 درصد است. چه آنکه هم اینک هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در مرز 10 میلیون تومان قرار دارد و متوسط فروش هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در کانال 27میلیون تومان سیر می‌کند. در این حال، شکاف عظیم میان هزینه‌های ساخت با قیمت مسکن را باید در دو عامل درونی و بیرونی این بازار جست‌وجو کرد. بی گمان، مهم‌ترین عامل درونی اثرگذار بر قیمت مسکن، قیمت «زمین» است که از دید فعالان بازار مسکن و همچنین مسوولان دولتی پنهان می‌ماند. افزون بر این، از پولی شدن اقتصاد و رشد فزاینده نقدینگی به عنوان عامل دیگر اثرگذار بر بازار مسکن می‌توان نام برد که منجر به افزایش ارزش سایر دارایی‌ها نیز شده است.

بر اساس این گزارش، بررسی‌های آماری حاکی از این است که از سال ۹۴ تا پایان بهار ۹۹ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 3.4 برابر شده است، این در حالی است که میانگین قیمت زمین در همین بازه زمانی در پایتخت 6.3 برابر شده است. این موضوع نشان می‌دهد، در این بازه زمانی بیشترین حباب ملکی مربوط به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بوده است. میانگین قیمت زمین در این بازه زمانی برای هر مترمربع از ۴ میلیون به ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در همین مدت، از مترمربعی ۴ میلیون تومان به محدوده قیمتی ۱۷ میلیون و ۲۰۰ تا ۱۷ میلیون و۳۰۰ هزار تومان قرار گرفته است. این آمارها نشان می‌دهد در بازه زمانی 

اعلام شده حباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از حباب قیمتی بازار مسکن بوده است.به گزارش «تعادل»، نرخ رشد نقدینگی، حجم پول و تورم نیز طی سال‌های اخیر چشمگیر بوده است به گونه‌ای که نرخ رشد نقدینگی 34 درصدی یکسال منتهی به خرداد 99 به میزان 7 درصد بالاتر از نرخ میانگین 27 درصدی بیست سال اخیر بوده است. بررسی آمارهای مربوط به رشد نقدینگی در ایران در دوره سال‌های ۷۹ تا ۹۸ نشان می‌دهد که میانگین رشد نقدینگی در این دوره ۲۷.۶ درصد و میانگین دو ساله نیز ۲۷.۲ درصد بوده است. براساس آمارهای منتشر شده از درصد رشد نقدینگی ایران از سال ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۸، میانگین رشد نقدینگی در ایران طی دو دهه گذشته رقمی معادل ۲۷.۶ درصد است؛ در عین حال، در سال ۱۳۷۹ رشد نقدینگی ایران ۲۹.۳ درصد و در پایان سال ۱۳۹۸ نیز به رقم ۳۱.۳ درصد رسیده است. همچنین نرخ رشد نقدینگی یکسال منتهی به خرداد 99 معادل 34 درصد، نرخ رشد نقدینگی 5 سال اخیر معادل 12 درصد بوده است.

     برخورد سرمایه‌ای با مسکن

در چنین شرایطی، محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفته است، قیمت هر متر مربع مسکن ساخته شده با قیمت فروش آن حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد که این موضوع قابل تفسیر نیست. او با اشاره به اینکه قیمت مسکن خوشبختانه در ماه‌های اخیر در حال تثبیت است افزود: تنها دلیل فاصله زیاد قیمت ساخت و فروش مسکن، برخورد سرمایه‌ای با مسکن است، به همین دلیل از اواخر سال گذشته اقداماتی تحت عنوان «سامانه اسکان املاک»، برای شناسایی واحدهای خالی انجام شد با این امید که مالکان واحدهای خالی خود را به بازار عرضه کنند.

به گزارش مهر به نقل از صدا و سیما، وی اضافه کرد: زمانی که قیمت مسکن در حال افزایش بود بخشی از آن مربوط به خود مسکن و بخش دیگر ناشی از تأثیرپذیری از سایر بازارهای رقیب بود، زیرا وقتی جریان اقتصادی به یک سمت حرکت می‌کند، مسکن از آن مستثنی نیست. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: وقتی از وجود چندصد هزار یا چند میلیون واحد خالی در سراسر کشور اطلاع می‌دهند، طبیعی است سریع‌ترین واحدهایی که می‌تواند به بازار عرضه شود، واحدهای آماده است.

     قیمت مسکن کاهشی بود اما نگذاشتند!

در همین حال، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه روند ریزش قیمت مسکن از حدود سه ماه قبل آغاز شد و می‌تواند ادامه پیدا کند، گفت: همین که بعضی مراکز اعلام کردند در یک ماه گذشته قیمت‌ها بالا رفته و البته آمارشان اختلاف معناداری با یکدیگر داشت باعث شد ترمز کاهش قیمت‌ها کشیده شود؛ سازندگان هم از هر عاملی مثل رشد قیمت مصالح برای بالا بردن قیمتها استفاده کردند.

خسروی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در شرایطی که قیمت ها در بازار مسکن روند نزولی به خود گرفته بود اعلام رشد قیمت در دی ماه از سوی مراکز آماری به نوعی ترمز ریزش قیمت ها را کشید و باعث شد بازار به ثبات برسد. بانک مرکزی اعلام کرد طی یک ماه قیمت‌ها ۱.۸ درصد بالا رفته و مرکز آمار این عدد را ۸.۲ درصد عنوان کرد. جدا از اینکه اختلاف زیاد آمار این دو بخش با یکدیگر جای تأمل دارد به ایجاد جو روانی در بازار منجر شد.

وی افزود: هرچه ما تلاش می‌کنیم قیمتها را پایین بیاوریم برخی مراکز رشته‌های ما را پنبه می‌کنند. گرانی مسکن باعث رکود می‌شود و کار دفاتر املاک را کساد می‌کند. بنابراین مشاوران املاک تلاش می‌کنند با دلالت روی معاملات، قیمتها را پایین بیاورند. اما در کمال تعجب می‌شنویم که مشاوران را عامل گرانی می‌دانند و در واقع آدرس اشتباه می‌دهند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک، سودهای بالایی که بساز و بفروش‌ها از بازار مسکن کسب می‌کنند را از عوامل گرانی قیمت خانه دانست و گفت: قیمت ساخت برای تعاونی‌های مسکن حدودا متری ۴ میلیون تومان و در حالت آزاد متری ۸ میلیون تومان تمام می‌شود. چرا سازندگان، خانه‌ها را متری ۳۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون تومان و بیشتر می‌فروشند؟ آقای محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی اخیرا به نکته درستی اشاره و اعلام کرده قیمت فروش مسکن با قیمت ساخت حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد. ظاهرا سودهای هنگفت هم بعضی سازندگان را راضی نمی‌کند و از هر آب گل آلودی ماهی می‌گیرند.

خسروی با بیان اینکه افزایش قیمت سیمان به پاکتی ۴۵هزار تومان که طی هفته‌های اخیر اتفاق افتاده، بهانه دیگری برای رشد قیمت مسکن شده است گفت: در شرایط واقعی سیمان تاثیر چندانی بر قیمت تمام شده مسکن ندارد اما بعضی آقایان از رشد قیمت سیمان یا فولاد به عنوان اهرم روانی استفاده می‌کنند و نرخ فروش مسکن را بالا می‌برند.

وی تصریح کرد: با همه این جوسازی‌ها معتقدم بازار مسکن هنوز ظرفیت کاهش قیمت را دارد به شرطی که برخی آقایان اجازه بدهند. چند کار مهم اگر انجام شود نرخ ها می‌شکند. اولا مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر واحدهای لوکس اجرایی شود. در کنار آن بانک‌ها از ساخت و ساز و به‌طور کلی بازار ملک دست بردارند. دولت هم بر بازار مصالح ساختمانی و وضعیت ساخت و ساز نظارت داشته باشد. رییس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: سابقا افراد آپارتمان خود را می‌فروختند تا تبدیل به احسن کنند اما حالا وقتی می‌فروشند نگرانند که نتوانند دوباره حتی خانه‌ای مثل خانه خودشان بخرند. تا بازار می‌آید مقداری آرامش بگیرد بعضی افراد آن را به هم می‌ریزند. به اعتقاد من برخی مراکز اگر درباره مسکن آمار ندهند خیلی بهتر است.