انتظار رونق ساخت و ساز در اردیبهشت

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های آماری در حوزه ساختمان نشان داد که شامخ کل در فروردین ماه 1400 با ثبت 40.5 نسبت به ماه قبل کاهش قابل ملاحظه‌ای داشت که نشان‌دهنده کاهش فعالیت‌های کسب و کار در فروردین نسبت به اسفند است. در همین حال، شاخص انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار در بین فعالان بخش ساختمان افزایش یافت و با جای‌گیری در بالای عدد ۵۰، انتظار رونق بیشتر در اردیبهشت را نشان می‌دهد. هرماه درباره 12 شاخص از مدیران بنگاه‌های فعال در حوزه ساخت و ساز نظرخواهی می‌شود و میانگین عددی این شاخص‌ها که عددی بین صفر تا 100 است، به عنوان شامخ کل مدیران ساختمانی منتشر می‌شود. عدد 50 بیان‌کننده عدم تغییر نسبت به ماه گذشته است و عدد‌های بالاتر از 50 نیز نشان‌دهنده روند مثبت و صعودی است. آنگونه که پایگاه اطلاع‌رسانی اتاق تعاون ایران، با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی گزارش کرده است، عدد شامخ کل در فروردین ماه ۱۴۰۰ نسبت به ماه گذشته کاهش قابل ملاحظه‌ای داشت. تعطیلات نیمه اول فروردین ماه همزمان با عید نوروز و تداوم تعطیلی بسیاری مشاغل با افزایش شیوع ویروس کرونا علل عمده کاهش گسترده میزان فعالیت‌ها در فروردین ماه بود. براساس اطلاعات آماری، شاخص‌های میزان سفارشات جدید، سرعت انجام سفارشات، میزان مواد اولیه و تجهیزات خریداری شده و میزان به‌کارگیری نیروی انسانی کاهش یافتند. شاخص قیمت خرید مواداولیه نیز افزایش یافت. اما شاخص‌های میزان کارهای معوق و میزان صادرات اندکی کاهش یافتند. 

رقم شاخص قیمت فروش اندکی در جهت افزایش پیش رفت که در صورت تداوم افزایش قیمت مواد اولیه در ماه‌های آتی، رقم این شاخص افزایش بیشتری را در ماه‌های آینده تجربه خواهد کرد و این امر با کاهش میزان سفارشات، بر میزان فعالیت‌های کسب و کار در بخش‌های تولید و ارایه خدمات صدمات بیشتری وارد خواهد کرد. شاخص میزان مصرف حامل‌های انرژی نیز کاهش یافت. شاخص میزان فروش نیز نسبت به ماه گذشته کمتر شد.

   انتظار رونق در میانه بهار

علی‌رغم مشکلات موجود، شاخص انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار در بین فعالان بخش ساختمان افزایش یافت و با جای‌گیری در بالای عدد ۵۰، انتظار رونق بیشتر در اردیبهشت را نشان می‌دهد که البته با توجه به انتظار رونق فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت هر سال نسبت به فروردین، این پیش‌بینی دور از ذهن نیست. صنعت ساختمان براساس استاندارد بین‌المللی طبقه‌بندی کلیه فعالیت‌های اقتصادی (ISIC)، به سه گروه اصلی ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان دسته‌بندی می‌شود. در یک تقسیم‌بندی دیگر، بخش ساختمان شامل دو بخش کلی مسکونی و غیرمسکونی (تجاری و عمرانی) است. در بخش مسکونی طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت معاملات مسکن نسبت به ماه گذشته در تهران (به عنوان نمونه آماری بزرگ از کل کشور)، ۳.۱ درصد کاهش یافت. تعداد معاملات نیز در تهران ۶۰.۳ درصد کاهش یافت. تعطیلات گسترده در فروردین و نیز مشخص نبودن وضعیت قیمت املاک در کاهش معاملات و از سوی دیگر کاهش قیمت بازارهای موازی در کاهش قیمت مسکن موثر بود.

   ورشکستگی چند باره انبوه‌سازان در دهه 90

در این حال، در تصویری بزرگ‌تر، تصویری به اندازه یک دهه، سازندگان و فعالان بخش واقعی مسکن با شرایط سختی رو به رو بوده و رو به رو هستند. به گونه‌ای که به گفته جمشید برزگر، رییس کانون انبوه‌سازان، از سال ۱۳۹۰ تاکنون با هر جهش نرخ ارز، بسیاری از سازندگان ورشکست شده و از ریسمان سیاه و سفید می‌ترسند، به همین دلیل سعی می‌کنند به جای تولید انبوه در مناطق میانی و پایین شهرها، در مناطق مرفه‌نشین مسکن لوکس بسازند تا عقب‌ماندگی خود را جبران کنند، نتیجتا با کمبود مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجه می‌شویم و قیمت‌ها بالا می‌رود. 

برزگر در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: قیمت مسکن مثل سایر کالاهای تولیدی به یک سری مولفه‌ها بستگی دارد؛ مهم‌ترین مولفه قیمت زمین است. موضوع دیگر به هزینه دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل نظام مهندسی، شهرداری، دفترخانه، بیمه و غیره برمی‌گردد. مساله دیگر قیمت مصالح ساختمانی است و دستمزد نیز مولفه دیگر است. در همه این سطوح طی دو سه سال اخیر با رشد قیمت مواجه بوده‌ایم. وی افزود: طی همین یک سال اخیر افزایش هزینه‌های بالاسری منجر به رشد حداقل 2 میلیون تومانی هزینه‌های ساخت مسکن در مناطق معمولی کشور شده و در بعضی مناطق تهران و کلان‌شهرها این عدد به ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان می‌رسد.

 رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه شهرداری باید نرخ عوارض ساختمانی را کاهش دهد گفت: در سال ۱۴۰۰ شهرداری تبریز نرخ تراکم مجاز را ۲۰۰ درصد و تراکم مازاد را ۸۰۰ درصد افزایش داد. در سایر شهرها نیز با چنین افزایش های سرسام آوری مواجه هستیم. قیمت مصالح ساختمانی هم که روز به روز بالا می‌رود. در سال گذشته نرخ سیمان سه بار تغییر کرد. امسال هم هنوز سال آغاز نشده قیمت را بالا بردند و پاکتی ۴۵ هزار تومان به دست مصرف‌کننده می‌رسد. وی تاکید کرد: جالب است زمانی که دلار ۳۰ هزار تومان بود هر کیلو میل‌گرد در کیفیت‌های مختلف بین ۸ تا ۱۲ هزار تومان فروخته می‌شد. حالا که دلار پایین آمده و به حدود ۲۳ هزار تومان رسیده میل‌گرد بالا رفته و هم‌اکنون بیش از ۱۴ هزار تومان است. هر ورق که بسته به نوع آلیاژ بین ۱۰ تا ۱۶ هزار تومان قیمت داشت نیز در حال حاضر ۲۰ تا ۲۵ هزار تومان شده است.

   3  بار ورشکستگی در یک دهه

برزگر با بیان اینکه از سال ۹۰ تاکنون بعضی همکاران ما سه بار ورشکست شده‌اند، گفت: هر بار سازندگان با دلار پایین واحدهای مسکونی را می‌فروشند، یکمرتبه قیمت‌ها جهش می‌کند و دیگر با نقدینگی که در اختیار دارند نمی‌توانند پروژه تعریف کنند. همه سازندگان مارگزیده شده‌اند. سازندگان مجبورند برای جبران عقب‌ماندگی به جای اینکه ۵۰۰ واحد در یک محله متوسط یا پایین بسازند ۲۰ واحد لوکس در مناطق مرفه‌نشین کلان‌شهرها بسازند تا بلکه دو واحد برایشان بماند. نتیجتا با کسری مسکن کوچک متراژ و متوسط مواجه می‌شویم و باید شاهد بالا رفتن قیمت‌ها باشیم. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان، اجرای قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن را ضروری دانست و افزود: امیدوارم برجام به سرانجام برسد تا از ثبات اقتصادی خوبی برخوردار باشیم و قیمت مسکن و نهاده‌های ساختمانی بالا نرود. بانک‌ها تسهیلات مناسب با سود پایین به متقاضیان و سازندگان پرداخت کنند بلکه مقداری ساخت و ساز رونق بگیرد. به گفته برزگر، دولت می‌تواند قیمت زمین را کنترل کند. زمین یا در دست مالکان است یا در اختیار دولت قرار دارد. اگر دولت عزم و اراده داشته باشد می‌تواند نرخ زمین را مدیریت کند. قوانینی مثل ساماندهی تولید و عرضه مسکن هم در این زمینه وجود دارد. اگر جهش تولید مسکن هم که اخیرا تصویب شده به اجرا گذاشته شود انبوه‌سازان می‌توانند در خدمت تولید کشور قرار بگیرند.

   ثبات  قیمتی در سال ۱۴۰۰ 

 در این حال، مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن گفت: کاهش قدرت خرید متقاضیان، مانعی بزرگ بر سر رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ خواهد بود اما به دلیل ویژگی چسبندگی این بازار، انتظار کاهش قیمت نمی‌توان داشت؛ گزینه محتمل، ثبات قیمت است که با توجه به نرخ تورم به معنای افت قیمت ذاتی مسکن خواهد بود. 

روانشادنیا اظهار کرد: در بازار مسکن با دو سیگنال مخالف مواجه هستیم؛ یکی قیمت تمام شده مسکن تولیدی است که رو به افزایش بوده و هست. هنوز هم با توجه به رشد نرخ نهاده‌های تولید در بخش سیمان، فولاد و سایر مصالح ساختمانی روند رو به افزایش دارد که قیمت تمام شده را برای تولیدکننده بالا می‌برد. وی افزود: از طرف دیگر در بخش تقاضا با عوامل متفاوتی مواجه هستیم که همه در خلاف جهت قیمت تمام شده حرکت می‌کنند. اولا با توجه به شرایطی که در بازار ارز حاکم شده و موضوع مذاکراتی که در حال انجام است روند قیمتها در بازارهای موازی نزولی شده و طبیعتا اثر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد. این کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ گفت: طی سه سال گذشته رشد قدرت خرید متقاضیان به اندازه افزایش قیمت مسکن نبوده است. این یک مانع بزرگ بر سر افزایش نرخ‌ها خواهد بود؛ زیرا تجارب گذشته نشان می‌دهد عوامل بخش تقاضا اثر بیشتری بر تعیین قیمت‌ها در بازار مسکن دارند. روانشادنیا تصریح کرد: در عین حال یک ویژگی مانع کاهش قیمت‌ها می‌شود که خاصیت چسبندگی بازار مسکن است. در سایر بازارها وقتی طرف تقاضا روی خوشی به بازار نشان نمی‌دهد با کاهش قیمت سریع مواجه می‌شویم. اما در بازار مسکن به دلیل سوابق تاریخی یا مسائل روانشناسی که معمولا گفته می‌شود ملک هیچ‌وقت ضرر نمی‌کند، یا می‌گویند مسکن سرمایه‌گذاری امنی است معمولا دچار چسبندگی قیمت می‌شود. بر این اساس انتظار کاهش چشمگیر قیمت در سال جاری را نداریم. وی گفت: با این حال برآیند نیروهایی که وارد بازار مسکن می‌شود به نفع متقاضیان است. طبق ادوار گذشته معمولا اتفاقی که در بازار مسکن می‌افتد این است که ابتدا معاملات کاهش می‌یابد، پول کمتری گردش می‌کند و قیمتها تثبیت می‌شود. با توجه به تورم عمومی که در کشور داریم و احتمالا نرخ تورم در سال ۱۴۰۰ کمتراز سال ۱۳۹۹ باشد قیمت ذاتی مسکن با عقب ماندن از تورم، به نوعی قیمت کاهش می‌یابد اما نمی‌توان انتظار کاهش چشمگیر قیمت اسمی را داشت. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: انتظار داریم مسکن در دامنه کوچکی نوسان کند. البته این تحلیل منوط به این است که ثبات ماه‌های اخیر بازارهای موازی حفظ شود. در هر حال عمده فرضیه‌ها بر قیمت ۱۸ تا ۲۰ هزار تومانی دلار است. در آن صورت مسکن مقداری گرانتر از قیمت میانگین سال‌های گذشته خواهد بود که خود به خود با تثبیت عدد قیمت اسمی، نمودار آن طی یک سال با میانگین بلندمدت منطبق می‌شود. در نتیجه نوسان بزرگ قابل پیش‌بینی نیست.