چشم‌انداز مبهم خانه‌دار شدن در ایران
گروه راه و شهرسازی|
با بر داشتن هر گام به سمت توافق هسته‌ای، افت بیشتر قیمت‌ها در بازارهای موازی رخ می‌دهد و انتظارات تورمی متعادل‌تر می‌شود. در این میان، برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن با نیم نگاهی به تحولات بازارهای ارز و طلا و همچنین ریزش شاخص کل بورس بر این باورند که بازار ملک نیز آبستن ریزش‌های قیمتی دستکم تا سطح 25 درصد است. مساله‌ای که البته با تردید‌هایی همراه است و در برخی موارد ریزش قیمت در بازار مسکن را منوط به تثبیت قیمت اسمی می‌کند. این تحولات و انتظارات، صحنه بازار اجاره را هم تا حدی تحت تاثیر خود قرار خواهد داد، اما معضل مسکن از نگاه خانوار و متقاضی مصرفی همچنان یکی از بزرگ‌ترین مشکلات معیشتی در کشور باقی خواهد ماند، چرا که با فرض ریزش 25 درصدی قیمت‌ها، فاصله بودجه خانوار تا هزینه خرید مسکن همچنان فاصله‌ای بیش از 50 سال خواهد بود.
بانک مرکزی عامل افزایش قیمت‌ها
در همین رابطه، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: اخیرا برخی از مسوولان اعلام کرده‌اند که قیمت مسکن تا ۲۵ درصد ریزش خواهد داشت اما معتقدم کاهش نرخ مسکن پس از تحولات پیش رو بیشتر از ۲۵ درصد خواهد بود.
خسروی با بیان اینکه شاهد ریزش قیمت دلار، سکه، طلا و... هستیم، گفت: قیمت مسکن از سایر بازارها تاثیر می‌پذیرد و از تابستان امسال ریزش بیش از ۲۵ درصدی قیمت مسکن را در بازار می‌بینیم. وی با اشاره به اجاره‌بها با توجه به ریزش قیمت مسکن در بازار گفت: اجاره‌بها تابعی از بهای ملک است و با ریزش قیمت مسکن، اجاره هم کاهش می‌یابد.خسروی با بیان اینکه یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن بانک مرکزی است، گفت: متاسفانه داده‌های بانک مرکزی از بازار مسکن اشتباه است و هر ماه اعداد نادرستی از میانگین قیمت مسکن اعلام می‌کند که این اعداد باعث تشنج بازار مسکن می‌شود.
مداخله اشتباه در بازار اجاره
خسروی درباره وضعیت قراردادهای اجاره و رعایت سقف مجاز افزایش اجاره‌بها که از سوی وزارت راه و شهرسازی و ستاد ملی مبارزه با کرونا اعلام می‌شود، اظهار داشت: مالکیت در اسلام محترم است و دخالت دولت در تعیین نرخ اجاره اقدام اشتباهی است.
وی در گفت‌وگو با ایلنا تاکید کرد: سال گذشته شاهد آن بودیم که موجر و مستاجر برای افزایش اجاره‌بها تا سقف ۱۵ درصد به توافق رسیده بودند اما دخالت دولت و نرخ‌گذاری آن باعث شد همین قراردادها به افزایش نرخ ۲۵ درصدی برسد و برخی از موجران اعلام می‌کردند که دولت حق افزایش قیمت‌ها تا ۲۵ درصد را به آنها داده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه دخالت‌های دولت سیستم و اصل را زیر سوال می‌برد، ادامه داد: اساسا وزارت راه وشهرسازی حق ندارد عددی را برای تعیین نرخ اجاره‌بها اعلام کند.خسروی با تاکید بر اینکه تعیین نرخ اجاره توافقی است بین مالک و موجر گفت: دولت با دخالت‌هایی که انجام می‌دهد، مالک را روبروی مستاجر می‌گذارد و این اشتباه است. وی با اشاره به شرایط حال حاضر بازار مسکن گفت: بازار مسکن چه در بحث خرید و فروش چه اجاره در حالت انتظار قرار دارد و بازار در حالت رکود و افت قیمت است.
خرید خانه همچنان دور از دسترس
اگرچه در ریزش قیمت‌های مسکن تا سطح 25 درصد حرف و حدیث بسیار است- روزنامه «تعادل» هم پیش از این در گزارش‌ها و یادداشت‌های خود به این مباحث پرداخته است- اما با فرض صحت این
پیش بینی‌ها همچنان تهیه مسکن برای قشر متوسط یک رویا است. چه آنکه حتی پوشش تسهیلات بانکی نیز در تامین هزینه مسکن سهم بالایی ندارد. یکی از راهکارهایی که در مقاطع گوناگون برای ساماندهی بازار مسکن مورد استفاده قرار گرفته، پرداخت تسهیلات خرید مسکن به منظور توانمندسازی تقاضا مصرفی برای عرض اندام در بازار به حساب می‌آید.
سیاست پرداخت تسهیلات خرید مسکن در دوره‌های سیاسی متفاوتی از جمله دولت حسن روحانی، دولت اول محمود احمدی‌نژاد و دولت محمد خاتمی برای ساماندهی بازار مسکن مورد استفاده قرار گرفته و در بازه‌های زمانی متفاوت مبلغ تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کرده است.
طبیعتا بررسی نتایج هر سیاستی می‌تواند آشکارترین گواه قضاوت پیرامون راهکار اتخاذ شده تلقی شود. از همین رو برای درک صحیح از تاثیر تسهیلات خرید مسکن بر ساماندهی بازار مسکن، بررسی نقش این تسهیلات بر شاخص‌های بازار مسکن باید در دستور کار قرار گیرد.
به گزارش فارس، تاثیر سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور افزایش قدرت خرید واحد مسکونی تحت عنوان شاخصی با نام «قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی» مشخص می‌شود. برای محاسبه این شاخص، رقم سقف تسهیلات خرید بر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تقسیم شده و در نهایت متراژ واحد مسکونی در شهرهای مختلف که با استفاده از حداکثر تسهیلات می‌توان نسبت به خرید آن اقدام کرد، مشخص خواهد شد.
به منظور محاسبه شاخص مذکور باید توجه داشت سقف تسهیلات خرید مسکن در 4 سال اخیر 4 مرتبه افزایش داشته است و هم‌اکنون با رقم 200 میلیون تومان در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار می‌گیرد.توجه به نمودار شاخص مذکور از دی‌ماه 95 تاکنون موید شکل تکراری و چرخه مشابه ایجاد شده پس از افزایش رقم سقف تسهیلات در هر مرتبه است. در حقیقت رشد بدون توقف قیمت مسکن در سال‌های اخیر منجر به آن شده که راهکار تحریک تقاضا با ابزارهایی نظیر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، تاثیری در روند کاهش قدرت خرید مردم نداشته باشد و بعضا شرایط را برای سرعت گرفتن بازار مسکن مهیا سازد.
بررسی نتایج افزایش سقف تسهیلات خرید، بیانگر آن است که این تسهیلات در کوتاه‌مدت بخش عمده‌ای از سهم خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد اما در میان مدت شاهد تاثیر منفی این تسهیلات بر ساماندهی بازار مسکن هستیم.
عامل اصلی عملکرد نامطلوب تسهیلات خرید
تفسیر عملکرد نامطلوب تسهیلات خرید مسکن از طریق توجه به عرضه و تقاضای بازار مسکن به عنوان بازیگران اصلی تعیین قیمت قابل انجام است.
در همین ارتباط، علی قدس، کارشناس حوزه مسکن، با بیان اینکه راهکارهای سامان دادن به بازار مسکن در سه دسته راهکارهای تحریک تقاضا، تحریک عرضه و تحریک توامان عرضه و تقاضا رده‌بندی می‌شوند، گفت: « استفاده از سیاست تسهیلات خرید مسکن، یک سیاست تحریک تقاضا است و در شرایطی که با تحریک همزمان عرضه توام نشود، شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، زیرا بخشی از تقاضای بی‌اثر بازار را به تقاضای موثر بدل کرده اما سمت عرضه پاسخی برای این تقاضا ندارد و همین افزایش تقاضا زمینه افزایش قیمت است.» این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه افزایش تقاضای موثر باید همزمان با افزایش عرضه واحدهای مسکونی باشد، گفت: « اگر به شاخص قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی شهر تهران در طول چهارساله گذشته مراجعه شود، شاهد این هستیم که 2 ماه پس از افزایش سقف تسهیلات، کاهش این شاخص آغاز شده و بازار مسکن همچنان سامان نمی‌یابد.» با توجه به اظهارات کارشناسان، دلیل اصلی ناکامی تسهیلات خرید مسکن در ساماندهی بازار، بی‌توجهی این سیاست به بخش عرضه واحدهای مسکونی است. به عبارت دیگر در شرایط کنونی که بخش اعظمی از تقاضای مصرفی بازار توان عرضه اندام در بازار را ندارند، شاهد تطبیق کم عرضه واحدهای مسکونی با تقاضای موجود هستیم و نیاز به ساخت مسکن در بازار حس می‌شود. حال اگر با استفاده از تسهیلات خرید، بخشی از تقاضای مصرفی غیر موثر به تقاضای موثر بدل شود، کمبود عرضه می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را مهیا سازد.
به منظور پوشش این نقص تسهیلات خرید مسکن، می‌توان از سایر بسته‌های سیاستی این حوزه نظیر تسهیلات ساخت استفاده کرد. زمانی که شما به جای وام خرید، به متقاضی تسهیلات ساخت می‌دهید، عرضه یک واحد مسکونی برای موثر کردن یک تقاضای مصرفی را تضمین کرده و لذا علاوه بر توجه به بخش تقاضا، سمت عرضه را هم در نظر گرفته‌اید.
در همین رابطه فرشید ایلاتی، در بیان اینکه تحریک توامان عرضه با تقاضا به وسیله تسهیلات ساخت ممکن است، گفت: «در شرایطی که زمین متناسب با نیاز و به شیوه اجاره 99 ساله در اختیار تقاضای مصرفی قرار گرفته و تسهیلات ساخت از منابع داخلی بانکی تامین شود، شاهد تحریک توامان عرضه و تقاضا و به دنبال آن ساماندهی بازار مسکن هستیم.»با توجه به در نظر گرفتن تجربه ارایه تسهیلات حوزه مسکن در طول 40 سال گذشته اخیرا، مجلس شورای اسلامی در قالب قانون بودجه 1400، پرداخت 1.2 میلیون تسهیلات 300 میلیون تومانی را در قالب تسهیلات ساخت در نظر گرفته است.
در همین رابطه به نظر می‌رسد، توام شدن عرضه زمین توسط وزارت راه و شهرسازی و استفاده از سیاست صحیح پرداخت تسهیلات ساخت می‌تواند زمینه خارج شدن بازار مسکن از شرایط اسف بار گذشته را در سال 1400 به همراه داشته باشد.
