توزیع نامتقارن جمعیت در شهرهای جدید

گروه راه و شهرسازی|

جهش قیمت مسکن طی سه سال گذشته، تبعات و پیامدهای متعددی داشته و آثار اقتصادی و اجتماعی متفاوتی را رقم زده است. در این سال‌ها، آن چنان که بارها روزنامه  تعادل  در گزارش‌های میدانی خود با ارایه آمار و ارقام، کوچ مستاجران از مراکز کلانشهرها به محلات حاشیه‌ای این شهرها را تصویر کرد، شاهد مهاجرت پله‌ای مستاجران به محلات ارزانتر و در نهایت ورود به شهرهای اقماری کلانشهرها بوده ایم. جهش دستکم 400 درصدی قیمت مسکن طی سه سال گذشته، البته تنها منجر به کوچ مستاجران به محلات ارزانتر نشد، بلکه توان مالی متقاضیان مصرفی و حتی متقاضیان سرمایه‌ای آپارتمان را نیز دستخوش تغییر کرد و هر یک از گروه‌های متقاضی خرید مسکن به معاملات املاکی پایین از تصور خود رضایت دادند به این امید که صاحب خانه شوند یا اینکه با هدف ممانعت از ذوب شدن نقدینگی خود در برابر تورم جهش یافته، در آپارتمانی سرمایه‌گذاری کنند. مساله البته فراتر از این نیز رفت و دامنه کوچ از مستاجران و متقاضیان معاملاتی مسکن به سازندگان نیز سرایت کرد، به گونه‌ای که با افزایش نهاده‌های تولید واحد مسکونی که در راس آن، زمین قرار دارد، توان مالی بسیاری از سازندگان دچار افت شدید شد و آنها مجبور به تداوم فعالیت خود در مناطق خوش آب و هوای اطراف تهران شدند. اگر چه مقصد این دسته از سازندگان، مناطق ویلایی نشین است، اما طرح مسکن مهر در اطراف کلانشهرها و به ویژه تهران مانع از جذب بخشی از جمعیت گریزان از مرکز به شهرهای جدید نشد. اما نکته اینجا است که این کوچ اجباری منجر به توزیع یکدست جمعیت در همه شهرهای جدید نشد، بلکه به انباشت جمعیت در شهرهای اطراف کلانشهرها و از جمله تهران انجامیده است و به همین دلیل، رشد جهش وار قیمت مسکن در شهرهای جدید به بار آورده و همزمان باعث شکست طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده کلانشهرها شده است و عملا بخشی از زمین‌های شهری بدون بهره وری برجای مانده‌اند و از این زمین‌ها عملا استفاده‌ای نمی‌شود.

در این حال، محمد رضا عبدلی، پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس در یک میز گرد گفت: در برنامه بازآفرینی شهری کاملاً شکست خورده هستیم، بر اساس هدفی که برنامه ششم توسعه تعیین کرده باید سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را بازآفرینی کنیم یعنی این بافت‌ها را بهسازی، نوسازی و توانمندسازی می‌کردیم. در خوشبینانه‌ترین حالت به اذعان خود مسوولان وزارت راه و شهرسازی ما 2درصد این کار را انجام داده‌ایم. حالا چقدر دولت در مسکن مهر و طرح ملی مسکن برای آماده‌سازی هزینه می‌کند. در صورتی که زمین مهیاست.

به گفته عبدلی، دو مشکل عمده در این بخش وجود دارد؛ یکی ضوابط و مقررات و دیگری بحث‌های مالکیتی. در برخی مناطق 80 درصد مشکل مالکیتی وجود دارد. به گونه‌ای که بسیاری از افراد ساکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ساکن، هیچ مدرکی دال بر مالکیت در اختیار ندارند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه این مشکل مختص تمام شهرهای کشور است ولی میزان آن متفاوت است، اظهار کرد: به دلیل مساله اعتقادی به توحید همه شهرهای ایران تک هسته‌ای هستند. شهرهای تاریخی چه هستند؛ مسجد جامع، بازار و مدرسه (حوزه علمیه). همه افراد پیرامون اینها بوده‌اند. هرچه از مرکز به سمت حاشیه‌ها می‌رویم کاربری ناسازگار شکل می‌گیرد. کنار مسجد جامع کسی دباغی نمی‌کند، کنار مسجد جامع کتابفروشی شکل می‌گیرد. زمانیکه به حاشیه‌ها حرکت می‌کنیم دباغی شکل می‌گیرد. به دلیل همین ساختار خیلی از افراد برخی از اراضی را اشغال می‌کردند و خودشان را مالک می‌دانند. اینها در راستای مستندسازی ملک اقدامی نکرده‌اند. 

به گزارش تسنیم، او افزود: به همین دلیل هم الان خانه‌های فرسوده و رهاشده بسیاری در کشور داریم. همه این خانه‌ها از آب، برق، شبکه‌های مخابراتی و ... بهره‌مند هستند. خیلی از این خانه‌ها حتی بر اثر توسعه 5 دهه از شبکه‌های معبر خوبی هم برخوردار هستند اما به حال خود رها شده‌اند. یا کاربری‌های ناسازگار از آنها می‌شود یعنی به انبار تبدیل شده‌اند. در تمامی شهرهای قدیمی این مشکل را داریم بعد ما مجبور هستیم هزینه بسیار زیادی را صرف آماده‌سازی کنیم.

  شهرهای جدید در رتبه دوم خانه‌های خالی

 او اظهار کرد: به عنوان مثال ببینید فاز 11 پردیس در کجا ساخته شده است.آیا در مرکز شهر تهران اراضی وجود نداشت تا مسکن ساخته شود؟ وجود داشت. هزینه ساخت و ساز چقدر می‌شد؟ یک‌سوم. بیشترین سهم خانه‌های بعد از کلانشهرها متعلق به شهرهای جدید است.

 عبدلی با بیان اینکه آمار خانه‌های خالی را از مرکز آمار ایران دریافت کرده‌ایم و نامه آن محرمانه است، تصریح کرد: بعد از تهران، اصفهان و شیراز بیشترین سهم خانه‌های خالی را در شهر جدید پردیس داریم. غالب شهرهای جدید کشور حداکثر یک سوم پذیرای جمعیت شده‌اند. در برخی شهرها جمعیت‌پذیری تقریبا صفر است، به جز پرسنل شرکت عمران شهر جدید هیچکس در آنها ساکن نیست.

      وضعیت متفاوت خانه‌های خالی در شهرها

او اظهار کرد: شهرهای مثل امیرکبیر، علوی. رامین (واقع در شمال خوزستان) و شیرین شهر (واقع درجنوب خوزستان) . یک بررسی روی شهر رامین انجام دادیم متوجه شدیم هزینه رفت و آمد یک فرد از این شهر به اهواز حدود 70 هزار تومان است. در صورتی که خیلی افراد با این افزایش تورم با هزینه روزانه 2هزار تومانی حاضر هستند در یک مسکنی که در شأن یک فرد نیست زندگی کنند ولی بتوانند به راحتی به محل کار خود تردد داشته باشند. تامین هزینه روزانه 70 هزار تومانی در توان یک کارگر نیست. حتی اگر ما بزرگ‌ترین مشوق‌ها را بگذاریم کسی نمی‌رود در شهر جدید رامین ساکن شود.

این کارشناس اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس گفت: در تهران اندیشه، پرند، پردیس -از جمعیت- پُر می‌شود چون مردم چاره‌ای جز این ندارند. پدیده رانش مستأجران طی 4 سال اخیر را شاهد بوده ایم یعنی افراد به مرور از محله‌های خوب به محله‌های متوسط، از متوسط به پایین و از پایین به حاشیه‌ها رانده شده‌اند. بیشترین میزان جمعیت پذیری شهر جدید پرند طی 3 سال اخیر بوده است.

عبدلی افزود: بر اساس سرشماری سال 95 جمعیت پرند 20 هزار نفر بوده است. الان حدود 140 هزار نفر در این شهر ساکن شده‌اند. این افزایش تصاعدی جمعیت به دلیل رانش مستأجران بوده است. یکی از مسائل بزرگی که ما را تهدید می‌کند افزایش تعداد مستأجران است. مستأجر بودن بدنیست، اما مستأجری آسیب‌های اجتماعی زیادی دارد. نزاع‌های خیابانی، فحشا و آسیب ساختمان‌هاست. به این دلیل که افراد توان پرداخت ندارند، در برخی ساختمان‌ها در مناطق میانی تهران امکان ندارد مثلا در بلوک 40 واحدی طی یکماه اسباب‌کشی نداشته باشد. در بعضی ساختمان‌ها هر ماه اسباب‌کشی انجام می‌شود. 

او تصریح کرد: طبق اعداد و ارقامی که داریم در 90 درصد کلانشهرها نرخ اجاره‌نشینی بیش از یک سوم است. طبق‌ آخرین برآوردهای شهرداری بیش از 42 درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند و برخی آمارهای رسمی می‌گویند تعداد مستأجران تهرانی 49 و 50 درصد است.به عبارت دیگر از هر دو خانوار تهرانی یک خانوار مستأجر است. تمامی این تحولات در سه، چهار سال روی داده است.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: متوسط کشوری برای اجاره‌نشین‌ها 31 درصد است و این عدد روز به روز در حال افزایش است. باید به جاهایی که بحرانی شده بپردازیم.

     بانک‌ها مانع از کاهش قیمت مسکن

عبدلی در پاسخ به اینکه آیا بازار مسکن کشش شوک قیمتی را دارد و بازار مسکن در سال 1400 در فاز رکود تورمی است یا غیرتورمی؟ گفت: با بررسی‌های صورت گرفته فکر می‌کنیم روند کاهش قیمت یا رکود اتفاق بیفتد. اما دست‌های پنهان در بازار است. در پاییز امسال روند کاهش قیمت روی داد یک سری عوامل اجازه کاهش بیشتر قیمت مسکن را ندادند. یک سری از نیروهایی که بخشی از سرمایه‌های خود را منتقل کردند. متاسفانه بانک‌ها و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها مانع از کاهش بیشتر قیمت مسکن شدند. برخی تحلیل‌های غیررسمی معتقدند اگر شوک‌های قیمتی در بازار مسکن روی ندهد بخشی از شبکه بانکی که سرمایه‌گذاری عظیمی در این بخش داشته‌اند دچار فروپاشی می‌شوند.