مناطق پیشتاز در تخلیه حباب مسکن

گروه راه و شهرسازی| تخلیه حدود 2 درصدی حباب قیمت اسمی مسکن در اردیبهشت ماه، در مناطق 22گانه تهران پژواک متفاوتی داشته است، به گونه‌ای که بیشترین رشد منفی قیمت مسکن را در شمالی‌ترین و غربی‌ترین مناطق تهران رقم زده است. در این حال، بیشترین رشد قیمت ملک به ترتیب در مرکزی‌ترین و جنوبی‌ترین منطقه پایتخت رقم خورده است. در این حال، رکود بی‌سابقه معاملات ملکی در اردیبهشت ماه سال جاری نیز بازتاب متفاوتی در مناطق مختلف تهران داشته است. این مساله منجر به این نشده که منطقه 5 تهران به عنوان پرمعامله‌ترین منطقه شهری طی سال‌های اخیر این جایگاه را از دست بدهد. در این حال، با ثبت 601 فقره معامله در منطقه 5 و اختلاف قابل توجه با رتبه دوم پر معامله‌ترین منطقه (منطقه 10 با 365 فقره معامله) منطقه یادشده همچنان در صدر لیست پر معامله‌ها قرار گرفته است. به گزارش «تعادل»، با تغییر انتظارات تورمی در سال جدید، در دو ماه فروردین و اردیبهشت ماه قیمت‌های واقعی (تعدیل شده با تورم) در بازار مسکن تهران در مجموع حدود 8.3 درصد افت را ثبت کردند. از این رو، به نظر می‌رسد، با توجه به تداوم شرایط زمینه ساز انتظارات تورمی دستکم تا مهر ماه سال جاری روند افت قیمت‌های اسمی در بازار مسکن را شاهد باشیم. به این ترتیب، در اردیبهشت ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان گزارش شد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش دارد. همچنین تعداد معاملات نیز در این ماه معادل ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان می‌دهد. آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در دو ماهه نخست سال جاری را گزارش کرده، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران در دو ماهه نخست سال به حدود 6 هزار واحد مسکونی رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 51.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 29 میلیون و 60 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 80.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.

   فراز و فرود قیمت در مناطق 22گانه

بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که مناطق یک، 3، 2، 6 و 5 در اردیبهشت ماه سال جاری به ترتیب بیشترین متوسط قیمت هر متر مربع مسکن را به خود اختصاص داده بودند. در منطقه یک هر متر مربع واحد مسکونی با منفی 9.8 درصد رشد از 66 میلیون و 800 هزار تومان به 60 میلیون و 211 هزار تومان افت کرده است.  کمترین قیمت‌ها در مناطق جنوبی تهران به ثبت رسیده است. مناطق 18، 17 و 20 به ترتیب حایز کمترین قیمت‌های مسکن هستند. در منطقه 18 هر متر مربع مسکن 11 میلیون و 971 هزار تومان، در منطقه 17 نیز 14 میلیون و 540 هزار تومان و در منطقه 20 نیز 14 میلیون و 698 هزار تومان گزارش شده است. بیشترین رشد منفی قیمت ملک نیز در منطقه 22 با منفی 25.9 درصد گزارش شده است. پس از این منطقه، منطقه 18 رشد منفی بیش از 10 درصدی را تجربه کرده و در رتبه سوم، منطقه یک با 9.8 درصد رشد منفی قرار گرفته است. در این حال، بیشترین رشد قیمتی ملک به ترتیب در مناطق 20 و 6 تهران رخ داده است. منطقه 20 رشدی حدود 8.5 درصد و منطقه 6 رشدی معادل 7.3 درصدی را طی اردیبهشت ماه سال جاری تجربه کرده‌اند.

   وضعیت معاملات؟

بررسی‌های «تعادل» همچنین حاکی از این است که منطقه 5 با 601 فقره معامله همچون ماه‌های گذشته در صدر پر معامله‌ترین منطقه تهران قرار دارد. پس از آن، مناطق 10، 4 و 2 به ترتیب با 365، 328 و 309 فقره معامله در رده‌های بعدی قرار دارند.  مناطق 20، 19 و 22 نیز به ترتیب با 42، 51 و 53 فقره معامله در انتهای لیست کم معامله‌ترین مناطق تهران طی اردیبهشت ماه به شمار می‌روند. تعداد معاملات در مناطق 21 (با 73 فقره)، 9 (با 82 فقره) و 16 (با 95 فقره) نیز کمتر از 100 فقره معامله گزارش شده‌اند که در زمره کم معامله‌ترین مناطق تهران دسته‌بندی می‌شوند. در این میان، رشد تعداد معاملات ملکی در برخی از مناطق تهران کم سابقه بوده است. به‌طور نمونه، طی اردیبهشت ماه در منطقه 10 رشد 324 درصدی تعداد معاملات ثبت شده است. منطقه 19 و یک نیز به ترتیب با 76 درصد و 65 درصد رشد تعداد معاملات در رده‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

   سهم مناطق از معاملات ملک؟

در این حال، آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهری در اردیبهشت سال 1400 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.3 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه 

را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 4 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.3 و 8.3 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71.5 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1400 مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 7، 14، 1، 15، 8 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده 28.5 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 3938 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 35.7 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل حدود 3.1 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های 6 تا 10، 11 تا 15 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.