رشد اجاره ثابت ماند، وام ودیعه افزایش یافت
وزیر راه: وام اجاره مسکن برای خانواده‌های تهرانی ۷۰ میلیون تومان شد
گروه راه وشهرسازی|
سال گذشته، دولت با هدف مهار فشارهای مالی ناشی از کرونا روی مستاجران، طی دستوری نرخ رشد اجاره در تهران، کلانشهرها و سایر شهرهای کشور را فارغ از پیامدهای چنین دستوری برای مالکان خرد و وابسته به درآمد ناشی از اجاره ملک تعیین کرد. همزمان، مبلغی را به عنوان وام ودیعه اجاره (در تهران 50 میلیون تومان) با هدف کمک به مستاجران در نظر گرفت و اجرا کرد. حالا ستاد ملی مبارزه با کرونا، با توجه به تداوم شیوع ویروس کووید19 در کشور، این دو مصوبه را برای سال جاری نیز تمدید کرده است. با این تفاوت که نرخ رشد دستوری اجاره‌بها را بدون تغییر و همانند سال گذشته تعیین کرده و از سوی دیگر، سقف وام ودیعه اجاره را (در تهران به 70 میلیون تومان) افزایش داده است.
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی دیروز در یک برنامه تلویزیونی خبر داد که ستاد ملی مقابله با کرونا، مصوبه‌ای در خصوص واحدهای مسکونی استیجاری تصویب کرده که در این مصوبه، همان شرایط سال گذشته مجدداً تأیید شد. بر این اساس، قراردادهای اجاره به صورت خودکار بدون اینکه نیاز به مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی باشد، به مدت یک سال دارای اعتبار خواهد بود.
وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: میزان افزایش اجاره‌بها نیز که به عنوان سقف حداکثری که مجاز است، نه اینکه یک اجبار باشد، مانند سال گذشته تعیین شد.
اسلامی تأکید کرد: مستأجرانی که نتوانستند وام ودیعه مسکن دریافت کنند، تا پایان شهریور ماه فرصت دارند تا در سامانه وزارت راه و شهرسازی ثبت‌نام کنند و تسهیلات ودیعه مسکن را که نسبت به سال گذشته افزایش یافته و به رقم ۷۰ میلیون تومان برای تهران، ۴۰ میلیون تومان برای کلانشهرها و ۲۵ میلیون تومان برای سایر شهرها رسیده، می‌توانند از طریق ثبت نام جدید و برای اولین‌بار دریافت کنند.
شکست تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها
به گزارش «تعادل»، آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که در فصل بهار ١٣٩٩تمدید قرارداد داشته‌اند، ٣٣,٦ درصد، برای کل خانوارهایی که در فصل تابستان ۹۹ تمدید قرارداد داشته‌اند، ۴۱.۲درصد و برای کل خانوارهایی که در فصل پاییز ١٣٩٩ تمدید قرارداد داشته‌اند، 34 درصد بوده است. این شاخص، در فصل زمستان ١٣٩٩ به ۳۸.۶ درصد رسیده است. همانطور که مشاهده می‌شود، آمارهای مربوط به سه فصل اول سال گذشته بیانگر افزایش چشمگیر اجاره‌بها از رقم اعلامی از سوی دولت برای تهران (25 درصد) بوده است، حال آنکه آمارهای ارایه شده مربوط به کل کشور است و فاصله آنها بسیار بیشتر با رقم اعلامی 20 درصد برای کلانشهرها و 15 درصد برای سایر شهرهای کشور است. بر اساس این گزارش، بررسی الگوهای آماری مربوط به تورم اجاره‌بهای شهری طی 5 سال گذشته حاکی از رشد دو تا سه برابری تورم فصلی اجاره‌بها در تابستان و پاییز هر سال نسبت به فصل زمستان سال قبل از آن است. بر این اساس، تورم 4 درصدی بخش اجاره خانوارهای شهری در زمستان سال 98 در فصل تابستان سال 99 با سه برابر رشد به حدود 12 درصد افزایش یافته است. بر مبنای این الگو که دست‌کم طی 5 سال گذشته تکرار شده است، می‌توان پیش بینی کرد که تورم 4.4 درصدی بخش اجاره خانوارهای شهری در تابستان سال جاری دست‌کم به 13 تا 14 درصد تورم تبدیل شود.
پیامدهای تعیین سقف برای رشد اجاره
به گزارش «تعادل»، تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره سالانه واحدهای مسکونی در دولت‌های قبل از دولت تدبیر و امید نیز مسبوق به سابقه است. تجربه‌ای که منتج به نتایج دلخواه دولت وقت نشد و به گفته مسوولان اتحادیه مشاوران املاک منجر به دور زدن آن بخشنامه از سوی برخی موجران در سنوات گذشته شد. به باور بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، دولت از نظر قانونی نمی‌تواند برای میزان دریافت اجاره مالک اشخاص حقیقی سقف مشخص کند چون این عمل ناقض حق مالکیت فردی است. در عین حال، وضع چنین دستورالعمل‌هایی از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست و پشتوانه قانونی ندارد و در نهایت منجر به دور زدن مفاد این دستورالعمل‌ها و رواج قراردادهای غیررسمی خواهد شد. افزون بر این، در شرایطی که برخی پیش بینی‌ها از نرخ تورم سال جاری حاکی از این است که تورم تا پایان سال 1400 به حدود 40 درصد بالغ خواهد شد، چگونه موجران تهرانی که اغلب از محل دریافت اجاره هزینه‌های معیشت خانوار خود را تامین می‌کنند، فاصله 25 درصد تا 40 درصد تورم در هزینه‌های جاری خود را پرکنند.» به گزارش «تعادل»، یکی از نمونه‌های دیگر که منجر به شکست طرح دولت در بازار اجاره شد، افزایش مدت قراردادهای اجاره به دو ساله بود. همچنین چند سال قبل تعزیرات برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال ورود پیدا کرد. این طرح تعزیرات هم با مشکل مواجه شد و عملیاتی و اجرایی نشد. بی‌گمان، شکست چنین طرح‌هایی در مکانیسم عرضه و تقاضا و فضای کلی حاکم بر اقتصاد کشور ریشه دارد. بی‌گمان، یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در تعیین اجاره‌بها، قیمت ملک است و در سال 98 هم قیمت‌ها 100 درصد افزایش یافت یعنی قیمت یک واحد یک میلیارد تومانی به 2 میلیارد تومان رسید. بنابراین طبق این افزایش قیمت ملک، موجران این انتظار را داشتند که نرخ اجاره هم باید تا دو برابر افزایش یابد، اما همانطور که شاهد هستیم، این افزایش قیمت رخ نداد چراکه در آن طرف قرارداد یعنی مستاجران توان پرداخت اجاره‌های دو برابری را باید داشته باشند که نداشته‌اند و همین عامل منجر به کوچ آنها به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک اطراف کلانشهرها شده است. از منظر حقوقی نیز در قانون مالک و مستاجر- چه قانون مصوب در سال 1356 و چه قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1376 - چنین اختیاراتی برای قالب حقوق مالکانه در نظر گرفته نشده است. از این رو، صرفا در صورتی که مسوولان بتوانند موضوع را در مراجع حقوقی و قانونگذاری طرح کنند و با طی مراحل حقوقی اقدامی بکنند که جنبه قانونی داشته باشد، می‌توان بدون توجه به قوانین بالادستی، قانون جدیدی از جمله تمدید اجباری اجاره‌نامه‌ها را وضع کرد. در غیر این صورت، در آخرش، مصوبه وزارت راه جنبه ارشادی و توصیه‌ای پیدا می‌کند.
چند نفر وام ودیعه گرفتند؟
در حالی که بر اساس آمارهای رسمی، نرخ رشد دستوری اجاربها نتوانست در سال گذشته مانع رشد اجاره‌بها شود، به نظر می‌رسد که سیاست دوم دولت در حمایت از مستاجران یعنی اعطای وام ودیعه نیز در سال گذشته بنا به دلایل مختلف به‌طور کامل عملیاتی نشده است. آنگونه که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است، پارسال ۹۲۰ هزار نفر متقاضی دریافت وام ودیعه ثبت‌نام و ۳۳۵ هزار نفر مدارک خود را تکمیل کردند و به نظام بانکی معرفی شدند و در نهایت ۲۲۰ هزار نفر تسهیلات وام ودیعه را دریافت کردند. 4 هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سال گذشته پرداخت شد، اما رقمی که دولت در نظر گرفته بود فراتر بود. بسیاری از مستاجران شرایط عمومی دریافت وام را نداشتند و نتوانستند مدارک خود را تکمیل کنند.در سال گذشته، رقم ودیعه مسکن برای مستاجران تهران ۵۰ میلیون تومان، برای سایر کلانشهرها ۳۰ میلیون تومان و برای شهرهای کوچک ۱۵ میلیون تومان بود. متقاضیان باید پس از یک سال اصل ودیعه را به بانک بازگردانند. سود این تسهیلات ۱۳ درصد تعیین شده است.
