تقویت رشد معاملات ملک در بهمن 98
راه‌وشهرسازی| زهره علامی|
گزارش‌های میدانی از تحولات بازار مسکن پایتخت، حکایت از افزایش مراجعات به دفاتر مشاور املاک و رشد حجم معاملات در هفته‌های پایانی سال دارد، البته حضور متقاضیان مصرفی بیش از همه در مناطق جنوبی شهر پررنگ است و در نیمه شمالی و مناطق لوکس، بازار رنگ و بوی آخرسال را ندارد.
همه ساله و در آستانه سال نو، بازار مسکن شاهد جنب و جوش خریداران مصرفی است؛ موضوعی که در سال جاری به دلیل بالابودن قیمت‌ها در ابعاد کوچک‌تری در حال رخ دادن است و بیش از همه واحدهای مسکونی کوچک متراژ را شامل می‌شود، از اردیبهشت سال گذشته قیمت‌ها در بازار مسکن رشد چشمگیری داشت و تا بهمن ماه سال جاری هم این افزایش قیمت با وجود نوسان‌های بسیار همچنان ادامه دارد و پیش بینی می‌شود که در اسفند هم این رشد قیمت‌ها ادامه داشته باشد. اگرچه انتظار می‌رود که این افزایش، جهشی نباشد چون بازار کشش رشد قابل ملاحظه قیمت‌ها را ندارد.
براساس آمار و همچنین اظهارات نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، قیمت‌ها در بازار مسکن طی سال جاری نسبت به سال گذشته رشد 100 درصدی را تجربه کرده و واحدی که درسال 97 یک میلیارد بوده در سال 98 به دو میلیارد رسیده است، همین موضوع موجب شده که دیگر بازار توان افزایش قیمت چشمگیری را نداشته باشد. ضمن اینکه توان مالی خریداران هم به‌شدت کاهش یافته و موجب شده که الگوی خرید تا حدودی تغییر کند و از سمت واحدهای نوساز به سمت واحدهای با عمربنای بالاتر و کوچک‌تر حرکت کند. در این میان، گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در 10 ماهه نخست سال جاری حاکی از رشد 66 درصدی متوسط قیمت خرید هر متر مربع آپارتمان در مدت یاد شده بوده است.
در این شرایط حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار می‌کند: رشد قیمت‌ها طی دوسال گذشته بسیار بالا بوده و مردم هنوز نتوانسته‌اند توان مالی خود را با شرایط کنونی تطبیق دهند.او ادامه می‌دهد: تورم همچنان وجود دارد و ممکن است قیمت‌ها در ماه‌های آتی هم افزایش یابد اما تاثیر آن بر بازار خرید و فروش مسکن، چشمگیر نخواهد بود. البته در حوزه اجاره‌بها، این تورم موثرخواهد بود.عقبایی تصریح می‌کند: دولت باید برنامه دقیقی برای کنترل بازار اجاره‌بها داشته باشد و تسهیلات مربوط به مستاجران را در سال آینده اجرایی کند. ضمن اینکه حقوق کارمندان و کارگران در سال آتی به اندازه‌ای تعیین شود که متناسب با رشد اجاره‌بها باشد و مالکان هم این موضوع را درنظر داشته باشند که رشد کرایه نباید مطابق با نرخ تورم باشد.
رشد 15 درصدی معاملات در بهمن ماه
حجم معاملات مسکن در شهر تهران از مهر ماه و پس از یک وقفه، روندی افزایشی یافت، به گونه‌ای که طی ماه‌های مهر، آبان، آذر به ترتیب شاهد رشد 22، 19.5و 134.7 درصدی آن نسبت به ماه قبل بودیم. این شاخص در دی‌ماه کمی از سرعت خود را از دست داد و به 12.1 درصد رسید. از آنجا که هرساله حجم معاملات در بهمن ماه نسبت به دی ماه افزایش می‌یابد، به نظر می‌رسد، حجم معاملات ملک در بهمن رشد بیشتری را نسبت به دی‌ماه تجربه کرده است. به گفته نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، حجم معاملات در بهمن ماه نسبت به ماه قبل 15 درصد رشد داشته است.
او می‌افزاید: معاملات در بهمن ماه نسبت به دی ماه رشد کرد اما نمی‌توان انتظار داشت که این رشد در ماه‌های آتی ادامه یابد چون افزایش حجم قراردادها تا نیمه اول اسفند ادامه می‌یابد و پس از آن روندی نزولی را طی می‌کند.به گفته
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، این امکان وجود دارد که در دوره رونق بازار مسکن، دریک ماه هم حجم معاملات و هم قیمت‌ها روندی نزولی داشته باشند و در دوره رکود هم با ماه‌هایی مواجه شویم که هم قیمت‌ها و تعداد قراردادها افزایش یابند.
تداوم رکود غیرتورمی بازار مسکن
ماه‌هاست که بازار مسکن در رکود غیرتورمی به سر می‌برد و عقبایی معتقد است که این شرایط در ماه‌های آتی هم ادامه می‌یابد. او اظهار می‌کند: پیش بینی می‌شود که بازار مسکن تا تابستان سال آینده، خرید و فروش با رکود غیرتورمی مواجه است چون افزایش قیمت‌ها به اندازه‌ای بوده که بازار کشش جهش دوباره قیمت‌ها را ندارد.عقبایی اضافه می‌کند: درواقع خریداران مصرفی به دلیل نگرانی از افزایش نرخ تورم در سال آینده، اقدام به خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال می‌کنند. البته تعداد این متقاضیان چندان زیاد نیست که قابل توجه باشد اما حجم معاملات در بهمن ماه نسبت به ماه قبل، حداقل 15 درصد رشد داشته است. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه افزایش خرید مسکن در آستانه سال نو هرساله افزایش می‌یابد، می‌گوید: طی 20 روز گذشته به دلیل نزدیک شدن به انتخابات و آخرسال، شاهد ورود تقاضای مصرفی به بازار و مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک برای خرید مسکن هستیم.
او درباره بازار خرید و فروش مسکن در اسفنده ماه می‌گوید: درنیمه دوم اسفند معاملات متوقف می‌شود و فقط در نیمه اول شاهد انجام قراردادها هستیم ضمن اینکه در سال جاری، انتخابات هم داریم و فضای انتخابات هم تاحدودی بر بازار مسکن اثرگذار است.
عقبایی با تاکید براینکه درحال حاضر بازار خانه‌های کوچک متراژ پرتقاضاتر است، ادامه می‌دهد: در بخش آماری ضعیف هستیم اما در مجموع شواهد نشان می‌دهد که در شهرهای بزرگ به ویژه تهران، حجم مراجعات مردم در نیمه جنوبی (جنوب غربی، جنوب شرقی و جنوب مرکزی)، نسبت به نیمه شمالی بیشتر است و دلیل آن این است که هم متراژها کوچک‌تر، هم قیمت‌ها کمتر است و هم اینکه توان مردم با قیمت‌ها متناسب تراست.نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: حتی متقاضیانی که به دلیل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند، نیمه جنوبی شهر را ترجیح می‌دهند.
مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد
همان‌گونه که نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک از نبود کشش در بازار مسکن برای افزایش قیمت‌ها می‌گوید، سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن هم به این موضوع اشاره می‌کند و می‌افزاید: مدت‌ها است قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است، بدین معنا که تقاضای مصرفی به‌شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است.خادم المله در گفت‌وگو با ایسنا اظهارمی کند: قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم، ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند آپارتمان میان‌متراژ در یک جای متوسط تهران خریداری کند. او ادامه می‌دهد: وجوهی که هم‌اکنون به بخش مسکن می‌آید، ناشی از سرمایه‌گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه داشتن پول نقد است. ممکن است بعد از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند، ولی به معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.
براساس گزارش‌های رسمی منتشرشده، نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه هم در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. دراین میان، رشد سالانه قیمت مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است.
