کوچ نقدینگی یا کوچ سرمایه‌گذار؟
مجید اعزازی
1- رشد 3 درصدی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین رشد حدود 30 درصدی تعداد معاملات ملکی طی خرداد ماه سال جاری، در شرایطی که اغلب پیش‌بینی‌ها بر تکرار روند نزولی قیمت طی دو ماهه نخست سال تاکید داشت، به نوعی شگفتی‌ساز شد. پیش‌بینی از تحولات بازار مسکن طی ماه گذشته، بر دو فاکتور غیراقتصادی انتخابات ریاست‌جمهوری و مذاکرات هسته‌ای استوار بود، اما سمت و سوی تحلیل‌ها طی سه روزی که از زمان انتشار آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن طی خرداد ماه گذشت، بیشتر معطوف به ساز و کار درونی بازار مسکن بود تا ریسک‌های سیاسی. البته روزنامه «تعادل» آنچنان که در روز دوشنبه گزارش داد، استدلال کرد که تغییر جهت بازار مسکن در خرداد ماه، بیشتر در عوامل خارج از بازار مسکن ریشه دارد و متاثر از نوسان در چشم‌انداز انتظارات تورمی با لیدری نرخ دلار است. در نقطه مقابل اما، برخی رسانه‌ها تحولات بازار مسکن تهران طی ماه گذشته را در ساز و کارهای درونی این بازار جست‌وجو کرده و می‌کنند.
2- از نظر تحلیلگران این رسانه‌ها، بخشی از رشد معاملات و قیمت مسکن ناشی از بازگشت دوباره سرمایه‌گذاران ملکی شهرهای پیرامونی به مناطق مرکزی تهران است و به این ترتیب، حدود نیمی از 5102 فقره معامله انجام شده متاثر از این مساله است. چه آنکه سرمایه‌گذاران شهرهایی همچون پردیس و پرند، پس از یک یا دو سال سرمایه‌گذاری در این شهرها، با مساعد شدن شرایط به تهران بازگشته‌اند. اما حفره یا حلقه مفقوده تحلیل‌هایی از این دست در ناترازی تعداد معاملات شهرهای پیرامونی طی سه ماه گذشته با تعداد معاملات صورت گرفته در مناطق مرکزی پایتخت طی خرداد نمود یافته است. چه آنکه در صورت پذیرش بازگشت سرمایه‌گذاران ملکی از شهرهای اطراف به قلب پایتخت باید در سوی دیگر این معادله، رد و اثری از خروج سرمایه و نقدینگی از بازار مسکن شهرهای مورد اشاره نیز مشاهده کرد. مساله‌ای که نه در بررسی‌های میدانی و نه در آمار مشهود نیست و بازار مسکن شهرهای یاد شده نیز به دلیل رکورد طی سه ماهه نخست سال جاری خالی از مشتری بوده‌اند.
2- در خرداد ماه سال جاری، پس از برگزاری چندین هفته مذاکرات هسته‌ای، توافقی میان ایران و طرف‌های دیگر برجام حاصل نیامد و حتی دستیابی به این توافق در هفته‌های منتهی به انتخابات ریاست‌جمهوری نیز دور از دسترس نمود. به همین دلیل، انتظارات تورمی با توجه به افزایش احتمال پیروزی نامزد جناح اصولگرا، بار دیگر دستخوش تغییر شد و افزایش یافت. این مساله در افزایش نرخ دلار بازتاب یافت.
به این ترتیب، اگر چه از اول سال جاری فایل‌های زیادی به بازار مسکن تهران عرضه شده بود، اما متقاضیان مسکن در خرداد ماه در این بازار فعال شدند و تحت تاثیر این فعالیت‌ها، هم قیمت و هم تعداد معاملات فزونی گرفت.
3- همان‌طور که گفته شد، رشد همگرای قیمت و تعداد معاملات ملکی در خرداد سال جاری در تغییر انتظارات تورمی ریشه دارد. ردپای این تغییر در خروج 14 هزار و 900 میلیارد تومان پول سهامداران حقیقی از بازار سهام طی سه ماهه اول سال و رشد بی‌سابقه هزینه خرید امتیاز وام مسکن در بورس که نشانه افزایش تقاضا برای خرید مسکن در تهران تلقی می‌شود، نیز مشهود است. مقصد این میزان از نقدینگی کجا بوده است؟ برای پاسخ به این سوال، مرور بازده بازارهای موازی خالی از لطف نیست. پس از بازده 7.8 درصدی دلار در خرداد، میانگین قیمت مسکن با 3 درصد، شاخص کل بورس با 1.2 درصد و قیمت هر قطعه سکه بهار آزادی 2.6 درصد رشد مثبت را ثبت کرده‌اند. اما برآیند بازده بازارهای مورد اشاره در فصل بهار سال جاری منفی است. شاخص کل بورس منفی 10.6 درصد، سکه منفی 6.4 درصد، دلار منفی 2.65 درصد و در انتها قیمت اسمی مسکن منفی 1.98 درصد بازده را در سه ماهه نخست سال ثبت کرده‌اند. از این رو، می‌توان گفت که مسکن در خرداد دومین عملکرد و در فصل بهار اولین و برترین عملکرد را از آن خود کرده است. بی‌گمان، تحت تاثیر بیماری هلندی اقتصاد ایران، همواره مسکن برای نقدینگی پناهگاهی امن به شمار می‌رفته است. از این رو به نظر می‌رسد علت رشد معاملات ملکی در تهران، نه کوچ سرمایه‌گذاران خرد از بازار شهرهای اطراف به پایتخت که کوچ نقدینگی از بازار سرمایه و برخی از بازارهای موازی همچون رمزارزها به بازار مسکن تهران است.
