عرضه متری مسکن در بورس

گروه بازار سرمایه|

مدت‌ها است که زمزمه فروش مسکن در بورس کالا به گوش می‌رسد و مهم‌ترین هدف آن حفظ ارزش پول مردم در برابر گرانی مسکن و کاهش ارزش پول ملی در حال انجام بوده و طبق آخرین اخبار، تأییدیه‌های اولیه نیز از سازمان بورس برای اجرای این طرح گرفته‌شده و قرار است مسکن متری در بازار به فروش برسد.به گفته مسوولان قرار است بستری در بازار سهام فراهم شود تا متقاضیان بتوانند به‌راحتی مسکن پیش‌خرید کنند. درواقع قرار است این امکان فراهم شود که افراد بتوانند حتی به‌اندازه یک مترمربع و به میزان نقدینگی خود پیش‌خرید خانه انجام دهند تا از این طریق قدرت خرید پس‌انداز خود را نگه‌دارند؛ بنابراین مسکن به قطعات کوچک تبدیل‌شده و امکان فروش آن و نیز امکان انجام معاملات ثانویه فراهم می‌شود. می‌توان گفت که بورس کالا به دنبال آن است که بتواند مسکن را به شکل متری و به‌صورت اوراق سلف استاندارد مسکن پیش‌فروش کند و این کار را در بستری که تضامین لازم از سازنده گرفته شود و خریدار با خیال راحت اقدام به خرید کند انجام دهد. مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا نیز توضیح داده بود که طرح مذکور به هیات پذیرش سازمان بورس پروپوزالی ارایه شد که این هیات پروپوزال را به کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار ارجاع داد. در نهایت این کمیته نیز پروپوزال را بررسی و تایید کرد. پس‌ازآن پیش نویس دستورالعمل اجرایی اوراق پس از تصویب هیات‌مدیره بورس کالا تقدیم کمیته تدوین مقررات سازمان بورس شد که در این کمیته در حال بررسی است و پس از تایید کمیته باید به تصویب هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار برسد و قابلیت اجرایی خواهد یافت. در این حال حامد سلطانی‌نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران در خصوص عرضه مسکن در بورس کالا گفت: در پی مذاکراتی که با وزارت راه و شهرسازی انجام‌شده، طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگیری است که هم‌اکنون امکان اجرای طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیاست. ابزار مالی سلف موازی استاندارد از سال ۱۳۹۳ در بورس کالای ایران راه‌اندازی شد و طی ۶ سال گذشته تأمین مالی شرکت‌های مختلفی در حوزه‌های صنعتی، معدنی، پتروشیمی و کشاورزی با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد انجام‌شده است؛ ازاین‌رو تجربه مناسبی برای بهره‌گیری از این بازار در حوزه مسکن وجود دارد.وی ادامه داد: در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به‌طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هرچند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند. ممکن است برخی افراد سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را نداشته باشند، اما با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متراژی از یک ملک را خریداری کنند تا سرمایه آنها متناسب باقیمت مسکن، ارزش یابد؛ به‌این‌ترتیب افراد می‌توانند حتی با سرمایه‌های خرد هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند.مدیرعامل بورس کالای ایران گفت: برای این طرح حضور انبوه‌سازان مسکن به عنوان عرضه‌کننده این اوراق نیاز است تا همواره آنها درازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از طرح مشخص‌شده را به مردم و خریداران عرضه کنند. به عبارت بهتر در این طرح انبوه‌سازان باهدف تأمین مالی و فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌کنند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است و خریداران می‌توانند در سررسید به ازای متراژ‌های معینی که تعیین‌شده، اوراق را تأمین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کنند یا اینکه اوراق را در سررسید تسویه نقدی کنند.سلطانی‌نژاد در پایان عنوان کرد: تبدیل کردن دارایی‌ها و کالا‌ها به اوراق بهادار ازجمله اقداماتی است که امکان سرمایه‌گذاری آسان آحاد جامعه بر دارایی‌های مختلف را فراهم و بازاری شفاف همراه با کشف روزانه قیمت‌ها را ایجاد می‌کند؛ در حوزه مسکن نیز طرح فروش متری در بورس کالا به خانه‌دار شدن مردم و حفظ ارزش سرمایه آنها همسو با نوسانات قیمت مسکن کمک خواهد کرد.بر این اساس برای راه‌اندازی معاملات سلف مسکن از همان ابزار سلف استاندارد استفاده‌شده است. این ابزار با توجه به اینکه امکان انجام معاملات ثانویه را دارد می‌تواند برای قراردادهای سلف بلندمدت نیز مورداستفاده قرار بگیرد. البته با توجه به ماهیت متفاوت مسکن نسبت به کالاهایی که تاکنون به عنوان دارایی پایه این ابزار قرار گرفتند، بورس کالای ایران با همکاری دیگر ارکان بازار سرمایه اقدام به تدوین مقررات خاصی در این حوزه کرده که به عنوان یک‌فصل جدید به دستورالعمل قبلی معاملات سلف استاندارد افزوده‌شده است، در این مقررات جزییات مربوط به فرآیند تسویه و تحویل که در بخش مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد و متفاوت از سایر کالاها است به‌دقت مدون شده است. به‌منظور انتشار اوراق سلف مسکن، شخص حقیقی یا حقوقی سازنده مسکن که سابقه فعالیت قابل اتکایی نیز در این حوزه دارد پس از اخذ مجوزهای اولیه ساخت و احراز صلاحیت، در زمان دلخواهی پیش از اتمام ساخت، بخشی از واحدهای ساختمانی را که می‌خواهد از این مسیر به فروش برسانند انتخاب کرده و متناسب باارزش حدودی واحدهای منتخب، تضامینی نزد شرکت سپرده‌گذاری مرکزی تودیع خواهد کرد.پس‌ازآن با توجه به متراژ کل واحدهای منتخب، تعداد اوراق قابل‌انتشار تعیین‌شده و پیش از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزییات مربوط به مکان، سازه، تأسیسات، تجهیزات و سایر موارد تأثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به‌طور رسمی و برای اطلاع عموم منتشر خواهد شد. البته طراحی این اوراق به‌گونه‌ای است که در مرحله عرضه اولیه، مشخصات کلیه اوراق استاندارد و یکسان است و تفاوتی میان اوراق عرضه‌شده در یک مرحله عرضه نیست. این اوراق معرف یک مترمربع از یک واحد ساختمانی مبنا می‌باشند و برای سایر واحدها یا طبقات ساختمان بر اساس واحد مبنا ضرایب تعدیل‌کننده‌ای در نظر گرفته‌شده است.با نزدیک شدن به سررسید و اعلام انجام پروژه از سوی سازنده مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز خواهد شد که جزییات زیادی دارد. اجمالاً باید گفت در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به‌اندازه واحد ساختمانی دلخواه خود اوراق خریداری کنند، اقدام به انتخاب واحد موردنظر کرده و در یک فرایند منصفانه واحدها به آنها تخصیص پیدا خواهد کرد، سایرین که نتوانسته‌اند حداقل اوراق موردنیاز جهت خرید واحد ساختمانی را از بازار خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند یا واحدهای ساختمانی که به صورت مشترک به این افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به‌تناسب اوراقی که دارند از وجوه حاصله از تسویه نقدی بهره‌مند‌ می‌شوند.

     مشکلات عرضه مسکن در بورس کالا

کارشناسان اقتصادی بر این عقیده‌اند شاید با عرضه مسکن متری در بورس افراد نتوانند صاحب خانه شوند، اما این طرح سبب می‌شود فردی که منابع ریالی مازاد دارد به جای اینکه نقدینگی خود را به سمت بازار‌های دیگر ببرد سرمایه خود را به حوزه مسکن وارد کند.یکی از کارشناسان حوزه مسکن در صفحه مجازی خود نوشت: طرح فروش متری مسکن در بورس چند وقت پیش هم مطرح شد، اما به مرحله اجرا نرسید. در خصوص این طرح اگر انتظار بر این است که شهروندان خانه‌دار شوند طبیعتا چنین اتفاقی رخ نخواهد داد چراکه این طرح اصلا ربطی به خانه‌دار شدن مردم ندارد. اما با اجرای این طرح دو اتفاق رخ خواهد داد اول اینکه با این طرح فضایی برای جمع کردن نقدینگی شهروندان به وجود می‌آید. به عبارتی روشن‌تر افرادی که تصمیم دارند در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کنند، اما توان خرید ملک را ندارند می‌توانند بر اساس این طرح به‌صورت متری مسکنی را خریداری کنند. این طرح سبب می‌شود فردی که منابع ریالی مازاد دارد به جای اینکه نقدینگی خود را به سمت بازار ارز، طلا یا سکه ببرد سرمایه خود را به حوزه مسکن وارد کند. امروزه اگر شخصی بیست میلیون تومان سرمایه داشته باشد طبیعتا نمی‌تواند به فکر خرید خانه‌ای باشد، اما با همین بیست میلیون تومان می‌تواند به بازاری مثل ارز یا طلا ورود پیدا کند؛ بنابراین جمع‌آوری نقدینگی و ورود آن به بازار مسکن (ورود افراد با سرمایه‌های خرد به بازار مسکن) یکی از اتفاقاتی است که پس از اجرای این طرح رخ خواهد داد.بنابراین فواید طرح فروش متری مسکن در بازار بورس این است که هم نقدینگی به جای رفتن به بازار‌هایی همچون طلا یا ارز به سمت بازار مسکن می‌آید و از سوی دیگر افرادی که توان خرید مسکن ندارند می‌توانند به‌صورت متری خانه‌ای خریداری کرده و از ارزش سرمایه خود در برابر تورم محافظت کنند. اما اینکه این طرح تحول خاصی در بازار مسکن به وجود بیاورد؟ خیر طبیعتا چنین چیزی رخ نخواهد داد.قیمت مسکن تحت تاثیر پارامتر‌های مختلفی است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، کاهش عرضه و وضعیت بازار‌های موازی ازجمله پارامتر‌هایی است که بر قیمت مسکن اثرگذار است. اما مهم‌ترین مساله‌ای که در کشور سبب جهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت می‌شود بحث دلالی و سفته‌بازی در بازار مسکن است به عبارتی دیگر مسکن پتانسیل بالایی دارد تا دلالان و افرادی که منابع ریالی زیادی دارند بیایند و در این بخش سرمایه‌گذاری کنند و دقیقا همین افراد هم نمی‌گذارند قیمت مسکن کاهش پیدا کند. بنابراین عواملی همچون عرضه مسکن در بورس تاثیر چشم‌گیری بر قیمت‌ها نخواهد داشت. من معتقدم عرضه مسکن در بورس نمی‌تواند به شکل چشم‌گیری سبب افزایش قیمت در بازار شود و ممکن است تنها ۴، ۵ درصد قیمت‌ها را افزایش دهد. همانطور که اشاره کردم دو عامل مهم قیمت زمین و دلالان در بازار مسکن سبب افزایش قیمت‌ها می‌شود و عرضه مسکن در بورس کالا خیلی نمی‌تواند بازار را در مسیر صعودی قرار دهد.