سه مانع در مسیر ساخت یک میلیون مسکن

گروه راه و شهرسازی| «تورم» همچون ویروسی است که سیستم عصبی شاکله اقتصاد را بر هم زده است. این ویروس از سویی مانع سرمایه‌گذاری در بخش تولید و از جمله تولید مسکن است و از سوی دیگر، مروج سفته بازی است و از این طریق، بر شکاف طبقاتی دامن می‌زند و فاصله زمانی دسترسی به منزل دلخواه خانوار را بعید و بعیدتر می‌کند. افزون بر این، مساله «زمین» در شرایطی که کلان‌شهرهای کشور از نظر جمعیتی و ظرفیت‌های زیستی اشباع شده‌اند و از سوی دیگر، ساخت شهرها و شهرک‌های اقماری مستلزم صرف هزاران میلیارد سرمایه‌گذاری برای ساخت زیر ساخت‌های آموزشی، بهداشتی، امنیتی و ... است، یافتن زمین مناسب برای ساخت وساز بغرنج شده است. در چنین شرایطی است که طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن که روز یکشنبه دوباره در مجلس اصلاح شد و همچنین طرح مشابه آن که توسط ابراهیم رییسی، رییس‌جمهور سیزدهم در دوران مبارزات انتخاباتی عنوان شد، چشم‌انداز روشنی ندارد و دست‌کم با موانع جدی «تورم»، «تامین مالی» و «زمین» رو به رو است. 

      شرط تحقق ساخت یک میلیون مسکن

در همین رابطه، مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است، به شرطی برنامه تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال محقق می‌شود که سرمایه‌گذاری آن از سوی مردم صورت بگیرد اما آنچه که باعث شده تا به امروز مردم مشارکتی در این حوزه نداشته باشند و متوسط ساخت مسکن سالانه بین 300 تا 400 هزار واحد مسکونی باشد بحث تورم است.

سلطان‌محمدی در گفت‌وگو با ایلنا، درباره تحقق‌پذیری وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی که از سوی رییس‌جمهور منتخب در ایام تبلیغات برای انتخابات اعلام شد اظهار کرد: ساخت یک میلیون واحد مسکونی یک هدف تعیین شده است که تحقق آن به عوامل متعددی بستگی دارد.

باید دید منابع تدارک دیده شده از چه محلی تامین می‌شود و اراضی مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی موجود است در کدام منطقه و در چه جانمایی‌هایی تامین می‌شود.وی با تاکید بر اینکه هیچ زمینی رایگان نیست اظهارکرد: باید توجه داشته باشیم در شهرهای بزرگ زمین وجود ندارد و باید دید آیا این پروژه در حواشی شهرهای بزرگ ساخته می‌شود یا نه؟ موضوع بسیار مهم آماده‌سازی زمین برای ساخت‌وساز مسکن است و می‌دانیم که آماده‌سازی اراضی برای تبدیل آن به یک منطقه مسکونی نیاز به منابع بسیار زیادی دارد. 

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: آنچه که هزینه‌های ساخت و ساز این پروژه‌ها را افزایش می‌دهد احداث بیمارستان، مدرسه، فضاهای آموزشی، درمانی، فضای سبز و فرهنگی است که تمام این امکانات باید در این اراضی تامین شود.

سلطان‌محمدی گفت: علاوه بر بحث تامین اراضی مناسب برای اجرای چنین پروژه‌هایی، موضوع تامین مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و ساز و همچنین هزینه‌های قانونی مختص مراجع مرتبط از جمله عوارض شهرداری و ... مطرح است.

     هزینه ساخت  واحد متوسط 600 میلیون تومان

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: به غیر از تمام هزینه‌هایی که گفته شد بحث تامین مالی برای ساخت واحدهای مسکونی هم مطرح است. می‌دانیم که با توجه به قیمت‌های روز، ساخت یک واحد مسکونی با میانگین 80 متر به همراه تمام فضاهای مشاع حداقل هزینه 600 میلیون تومانی را به همراه دارد که البته این رقم با توجه به تورم‌های سال‌های آینده به یک میلیارد تومان هم می‌رسد. سلطان‌محمدی با اشاره به تامین بخشی از این هزینه‌ها از سوی متقاضیان اظهار کرد: اگر 300 میلیون تومان این رقم هم آورده مردمی باشد که می‌دانیم مخاطب این پروژه‌ها اقشار کم‌درآمد کشور هستند و تامین 300 میلیون تومان برای این افراد کار ساده‌ای نیست، حتی در صورت اینکه این رقم به عنوان آورده اولیه تامین شود، دولت باید 500 میلیون تومان آن را از محل دیگری تامین کند و در قالب تسهیلات به این پروژه تزریق کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: اگر دولت برای هر واحد 400 میلیون تومان وام در نظر بگیرد، منابع مورد نیاز برای ساخت این تعداد واحد مسکونی به چیزی حدود 400 هزار میلیارد تومان می‌رسد که در شرایط کسری بودجه دولت برای تحقق برنامه وعده داده شده چاره‌ای جز اخذ وام از سیستم بانکی یا استقراض از بانک مرکزی ندارد که البته می‌دانیم سیستم بانکی توان پرداخت چنین اعدادی را ندارد.

وی تاکید کرد: تمام این موضوعات در شرایطی است که ما با تورم بسیار وحشتناک مواجه هستیم و در این شرایط تورمی نرخ بهره اقساط بانکی هم افزایش پیدا می‌کند. به‌طوری که اگر این وام‌ها با این بهره‌های 17 درصد به پروژه تعلق بگیرد اقساط هر یک از آنها برای متقاضیان این واحدهای مسکونی به ماهی حدود 10میلیون تومان می‌رسد که قطعا مخاطب این برنامه توان پرداخت چنین اقساطی را ندارد. مگر اینکه دولت دراین بخش هم یارانه بپردازد و نرخ سود را کاهش دهد. سلطان‌محمدی تاکید کرد: معتقدم به شرطی برنامه تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال محقق می‌شود که سرمایه‌گذاری آن از سوی مردم صورت بگیرد اما آنچه که باعث شده تا به امروز مردم مشارکتی در این حوزه نداشته باشند و متوسط ساخت مسکن سالانه بین 300 تا 400 هزار واحد مسکونی باشد، بحث تورم است. وی افزود: اگر مساله تورم حل شود قطعا میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان افزایش پیدا می‌کند.وی با بیان اینکه درباره مشکل مسکن و ساختمان در بخش مسکن به جواب نمی‌رسیم تاکید کرد: در سطح اقتصاد کلان باید اصلاحات ساختاری انجام شود و زمانی که در این سطح مشکلات اقتصادی برطرف شود مشکل مسکن هم برطرف خواهد شد.

      وضعیت بحرانی شاخص دسترسی به  مسکن 

مدت انتظار برای خرید مسکن در تهران در حالی به چند دهه یا حتی نیم قرن رسیده که در سال ۹۳، در شروع دولت یازدهم، متوسط قیمت مسکن (بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی) متری ۴ میلیون و ۱۷۶ هزار تومان بود. 

درآمد خانوارهای شهری استان تهران در سال ۱۳۹۳ (کل یک سال) نیز بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، ۳۳ میلیون و ۱۶۵ هزار و ۸۰۰ تومان بود.

بنابراین در سال نخست دولت روحانی، برای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری که ۲۰۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان لازم بود، یک خانوار تهرانی در صورتی که کل درآمد خود را پس‌انداز می‌کرد می‌توانست با انتظاری ۶ ساله به آرزوی خود دست یابد؛ و اگر به جای کل درآمد، یک سوم آن را پس‌انداز می‌کرد، پس از ۱۹ سال می‌توانست یک واحد مسکونی ۵۰ متری خریداری کند. این شاخص (شاخص دسترسی به مسکن) برای واحدهای ۶۰ و ۷۰ متری (در صورت پس‌انداز کردن کل درآمد) نیز به ترتیب ۷.۵ و ۸.۸ سال بوده است.

بر این اساس شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن (واحد ۵۰ متری- پس‌انداز کردن ۳۰ درصد درآمد) در ۸ سال دولت روحانی ۲.۴ برابر شده است. یعنی مدت انتظار برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران ۲.۴ برابر شده است.

      نرخ تورم مسکن کنترل شود

در همین رابطه فخرالدین زاوه، رییس پژوهشکده اقتصادی و مالی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: اگر آمارهای مرکز آمار مبنی بر درآمد سالانه حدود ۹۶ میلیون تومان درآمد خانوارهای تهرانی و داده‌های بانک مرکزی مبنی بر متوسط قیمت مسکن تهران در تیرماه امسال که بالغ بر متری ۳۰ میلیون تومان بود را با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که هر خانوار تهرانی برای خانه‌دار شدن باید ۲۵ تا ۲۶ سال منتظر بماند که خانه‌دار شود.

وی افزود: این مدت انتظار با فرض این است که خانوار همه درآمد خود را پس‌انداز کند و قیمت مسکن و درآمد هم ثابت باشد. اما اگر هزینه‌های مسکن را در سبد خانوار شهری ۳۰ درصد در نظر بگیریم رقم سال‌های مورد انتظار تا سه برابر افزایش می‌یابد.

زاوه گفت: متقاضی مصرفی مسکن اگر با توجه به سقف‌های کنونی تسهیلات مسکن، بخواهد وارد بازار خرد ملک شود، باید عملاً تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را پس‌انداز داشته باشد این در حالی است که در کشورهای دیگر تا ۸۰ درصد بهای ملک را می‌توانند تسهیلات بلندمدت دریافت کنند؛ اما بازار مالی ما این امکان را ندارد؛ حتی با فرض اینکه شرایط به گونه‌ای شود که تسهیلات افزایش یابد و سیستم بانکی هم بتواند یک میلیارد تومان تسهیلات دهد، اقساط آن به قدری سنگین است که باز هم خانوارها از دریافت آن عاجز بوده و امکان بازپرداخت آن را ندارند.

     مانع بزرگ تورم

وی افزود: دولت چند راهکار پیش رو دارد که ما در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به آن پرداخته‌ایم. یکی اینکه تورم کنترل شود تا سیستم بانکی به پرداخت تسهیلات طولانی مدت ترغیب شود اما در حال حاضر نرخ تورم و درنتیجه اعطای تسهیلات طولانی مدت برای سیستم بانکی بالاست. اما اگر نرخ تورم کنترل شود، هم بانک‌ها ترغیب به اعطای تسهیلات مسکن می‌شوند و هم خانوارها از پس بازپرداخت اقساط آن برمی‌آیند.

عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به امکان استفاده از دیگر روش‌های بازارهای مالی و سرمایه در بخش تسهیلات مسکن گفت: این ابزارها و نهادها هم نیاز به بستر تورم کنترل شده و پایین دارند. مجموعه اقدامات بانک مرکزی و دستگاه سیاست‌گذاری پولی ما باید به سمت کنترل نرخ تورم پیش برود تا بازار مسکن از محل تسهیلات بانکی بهبود یابد.وی درباره راهکارهای دیگر افزود: برخی کنترل بهای مسکن را مطرح می‌کنند؛ به خصوص که در حال حاضر بازار مسکن حباب دارد اما راهکار بهتر برای بهبود وضعیت دسترسی خانوارها به مسکن، افزایش درآمد خانوارهاست تا بتوانند وارد بازار مسکن شده و افزایش درآمد و قدرت خرید آنها هم منوط به برخی اصلاحات اساسی و ریشه‌ای در اقتصاد است به خصوص که از درآمدهای نفتی فاصله گرفته‌ایم و پایدارسازی بهبود درآمد خانوارها در شرایطی که درآمدهای نفتی کشور کاهش یافته، نیاز به نوسازی اساسی دارد.عضو هیات علمی مرکز تحقیقاًت راه، مسکن و شهرسازی، افزایش درآمد خانوارها را مشروط به اصلاح ساختار بانکی و پولی، بودجه‌ای، مالیاتی، فضای کسب و کار، رقابتی‌تر شدن اقتصاد و کاهش انحصار، کاهش مداخلات دولت در اقتصاد و… دانست و بیان کرد: در کنار این اقدامات، ضروری است اقداماتی برای اقشار کم درآمد و اعطای نقدی یارانه به آنها انجام شود؛ اگر به تعداد محدودی از اقشار کم‌درآمد مسکن رایگان دهیم، می‌تواند اجاره‌داری حرفه‌ای همراه با پرداخت کمک اجاره نقدی به صورت یارانه به این اقشار را ترویج و تشویق کند.