کمبود 5 میلیون آپارتمان در کشور

گروه راه و شهرسازی|

به میزانی که اقتصاد ایران نیازمند «رنسانس» است، بازار مسکن نیز از چنین نیازی برخوردار است، چه آنکه بسیاری از عوامل موجده شرایط رکود- تورمی در این بازار، ریشه در اقتصاد کلان دارند. از فروردین سال 1397 تا تیرماه سال جاری میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود 5 میلیون تومان به حدود 30 میلیون تومان (حدود 500 درصد) افزایش یافته است. بی گمان، چنین رشدی تحت تاثیر عوامل درونی بازار مسکن نبوده است. آغاز جهش دور جدید قیمت مسکن از ابتدای سال 97 تحت تاثیر جهش نرخ ارز رخ داد. نرخ ارزی که در اقتصاد ایران و دستکم طی سه سال گذشته، نقش شاخصی برای اندازه‌گیری انتظارات تورمی را بازی کرده است. به گونه‌ای که با هر رشد نرخ ارز، انتظارات تورمی رشد یافته و با هر کاهشی، انتظارات تا حدی تعدیل شده‌اند. در این حال، رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته است، هم اینک بازار مسکن کشور با 5 میلیون کسری واحد مسکونی مواجه است که بخشی از قیمت‌های بالای مسکن را توجیه می‌کند. همانطور که رشد نقدینگی و افزایش حجم پول و شبه پول، روند فزاینده قیمت همه کالاها و از جمله مسکن را توضیح می‌دهد. در چنین شرایطی، وزیر راه و شهرسازی آینده چه کاری می‌تواند انجام دهد؟ آیا صورت مساله پیش روی او، به اندازه اختیارات او هست یا بسیار بزرگ‌تر از محدوده مسوولیت‌های او است؟ اگر چه پاسخ به این سئوالات روشن است و بی گمان، مساله مسکن صرفا تحت تاثیر سیاست‌ها یا طرح‌های وزارت مسکن یا حتی طرح‌های مسکنی مجلس حل نخواهد شد و وابستگی شدیدی به تغییر سیاست‌های اقتصاد کشور و همچنین نیازمند گشایش در عرصه بین الملل و عادی سازی روابط 

بین المللی ایران با همه کشورهای جهان است، اما برخی از کارشناسان به تجربه و انگیزه‌های وزیر آینده راه و شهرسازی بسیار خوش‌بین هستند.

     معضلات همزمان درون و برون بخشی؟

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه رستم قاسمی کارنامه خوبی در بخش‌های عمرانی دارد گفت: مهم‌ترین علت رشد قیمت مسکن، تاثیر مخرب تورم عمومی و بازارهای موازی بر این حوزه است؛ اما مسکن با مشکلات درون بخشی نیز همچون رکود ساخت‌وساز، عدم کارآیی قانون پیش‌فروش و ایرادات قانون نظام صنفی مواجه است که انتظار داریم وزیر آینده راه و شهرسازی نسبت به اصلاح این موارد اهتمام داشته باشد. مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری با آقای قاسمی جلسه‌ای داشتیم که به تبادل نظر پرداختیم. ایشان تجربیاتی در حوزه‌های اجرایی و عمرانی داشته که از جمله آن می‌توان به وزارت نفت، فرماندهی قرارگاه خاتم الانبیا (ص)، فرماندهی مهندسی نیروی دریایی سپاه، سازمان نوسازی صنایع، شرکت قطارهای شهری، بانک مرکزی و غیره اشاره کرد که نشان می‌دهد با مدیریت و ساخت و ساز بیگانه نیست.

وی افزود: واضح است که مهم‌ترین علت نوسانات قیمت مسکن به تاثیرپذیری از تورم عمومی و تلاطمات بازارهای رقیب مربوط می‌شود. اما حوزه مسکن با مشکلات درون بخشی نیز دست به گریبان است. به‌طور مثال هشت سال در بخش ساخت و ساز رکود داشتیم و اقدام قابل توجهی در وزارت راه و شهرسازی انجام نشد. در حال حاضر نیز با کسری 5 میلیون واحد در کشور مواجهیم. حتی طی سه سال اخیر که طرح اقدام ملی مسکن به اجرا رسید کمتر از ۱۰ درصد واحدها افتتاح شد و اهداف تحقق پیدا نکرد. این نشان می‌دهد ساخت و ساز دولتی به نتیجه نمی‌رسد و باید از توان بخش خصوصی استفاده کرد. رییس اتحادیه مشاوران املاک، عدم کارآیی قانون نظام صنفی را از دیگر مشکلات این حوزه دانست و گفت: تنبیهات و تشویقاتی که قانون تعیین کرده، جنس و نوع عملکرد صنوف را در نظر نگرفته و همه را به یک چشم دیده است. به‌طور مثال تنبیهات صنوفی که لوازم ارزان قیمت می‎فروشند با تنبیهات صنوف مسکن در یک حد قرار دارد؛ در حالی که اگر مشاور املاک اشتباهی انجام دهد که یکی از متعاملین متضرر شود با زندگی طرف بازی کرده و باید مجازات متناسب با آن در نظر گرفت.

     ناکارا شدن قانون پیش فروش مسکن

خسروی با اشاره به قانون پیش‌فروش اظهار کرد: سابق بر این پیش‌فروش یکی از منابع در اختیار سازندگان بود اما به دلیل سوءاستفاده‌هایی که توسط برخی فروشندگان از سرمایه‌های مردم صورت گرفت با اصلاحاتی در سال ۱۳۸۹ مواجه شد. مشاوران املاک را از انعقاد قرارداد پیش‌فروش منع کردند و گفتند باید قرارداد پیش فروش در دفترخانه به امضا برسد. این باعث شد قانون به‌طور کلی کارآیی خود را از دست بدهد. مواد و تبصره‌های قانون پیش‌فروش مثل سازه‌ای زیبا است که بر روی زمین سست بنا شده است. مشاور املاک با هزار زحمت، خانه‌ای را به خریدار معرفی می‌کند اما متعاملین به دفترخانه می‌روند حق و حقوق مشاور پایمال می‌شود.

     ابزارهای مالی تنوع ندارند

وی همچنین افزایش توان خرید متقاضیان از طریق ابزارهای متنوع مالی را از راهکارهای ایجاد رونق در بازار مسکن دانست و گفت: تا زمانی که خریدار وارد بازار نشود، سازنده میلی برای ساخت‌وساز نخواهد داشت؛ بنابراین دولت باید با استفاده از تسهیلات و دیگر راهکارها قدرت خرید متقاضیان واقعی را بالا ببرد. هم‌اکنون ابزارهای متنوعی در کشورهای جهان در اختیار متقاضیان مسکن قرار می‌گیرد اما در ایران تقریبا تنها ابزار، پرداخت وام است که به دلیل سود بالا و مدت بازپرداخت کوتاه با استقبال مواجه نمی‌شود.

     ضرورت تفکیک وزارت مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره انتقال اتحادیه املاک از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی یادآور شد: سال گذشته این پیشنهاد مطرح شد اما دولت اهتمامی برای تحقق آن صورت نداد. اگر ما زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی قرار بگیریم می‌توانیم به کانون مشاوران املاک تبدیل شویم و راهکارهایی را برای ساماندهی بازار مسکن ارایه دهیم. خسروی با بیان اینکه انتزاع وزارت راه و شهرسازی برای چابک‌سازی این حوزه ضرورت دارد افزود: در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی دارای ۱۵ معاونت و زیرمجموعه اعم از مسکن، راه جاده‌ای، ریل، حمل و نقل دریایی و هوایی است که این وزارتخانه را سنگین کرده و از کارآیی انداخته است. از زمانی که این حوزه‌ها تلفیق شدند بخش مسکن تحت‌الشعاع قرار گرفته و بحث انتزاع این وزارتخانه باید پیگیری شود. وی تصریح کرد: وزارت دفاع اخیرا به بحث صنعتی‌سازی ورود کرده که اقدام مناسبی است و می‌تواند به ساخت و ساز سرعت بدهد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: یکی از دلایل ایجاد آشفتگی در بازار مسکن، تقاضای سوداگری است که باید کنترل شود. هم اکنون قوانین خوبی مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس به جریان افتاده که باید به درستی توسط دولت به اجرا دربیاید تا انشاءالله این بازار از حالت سرمایه‌ای به مصرفی برسد و مردم بتوانند خانه‌دار شوند.