تغییر جهت نقدینگی به سوی مسکن؟
گروه راه و شهرسازی|
تازه‌ترین آمارهای غیررسمی از تحولات بازار مسکن در شهریور سال جاری، از تصویری تازه از تحرکات زیرپوستی این بازار حکایت دارد. تا پیش از این، بررسی‌های میدانی از بازار مسکن تهران در شهریورماه سال جاری نشان می‌داد که این بازار از افت و خیز تابستانی و سنتی خود فاصله داشته است. نه تعداد معاملات و نه قیمت‌ها نسبت به مردادماه رشد قابل توجهی نداشته‌اند، اما حالا آمارهای رسمی حاکی است که تقاضای خرید مسکن در کل کشور و شهر تهران در شهریورماه امسال رشد ۲.۵ برابری نسبت به ماه گذشته داشته، آمارهای غیررسمی هم از افزایش ۲ درصدی قیمت حکایت دارد. این در حالی است که به اعتبار بررسی‌های اقتصاددانان، گزارش‌های آماری و میدانی کوتاه‌مدت نمی‌تواند ملاک قابل اتکایی برای تحلیل وضعیت بازار مسکن باشد. به عبارت دیگر، بررسی وضعیت بازار مسکن مستلزم بررسی روندهای بلندمدت و ارتباط این روندها با سیر شاخص‌های کلان در طول زمان است. از این رو، از آنجا که وضعیت شاخص‌های کلان اقتصاد بهبود نیافته است و همچنان سرنوشت مهم‌ترین عامل غیراقتصادی حاکم بر مناسبات اقتصاد کشور- مذاکرات هسته‌ای و رفع تحریم‌ها - در هاله‌ای از ابهام قرار دارد، می‌توان گفت که تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی در بازار مسکن در واکنش به این شرایط، تا حدودی از فاز استراحت و انتظار خارج شده و دست به اقدام زده است. این در حالی است که بازار سرمایه با پایان یافتن شهریور، در نیمه نخست سال تنها 6 درصد بازده داشت. وضعیت دلار نیز به عنوان لیدر بازارها در شهریور ماه تقریبا ثابت بود و از 27 هزار و 400 تومان به 27 هزار و 500 تومان (0.6 درصد بازدهی) رسید. طلا و سکه هم که از روند بازار ارز پیروی کردند. بازار پول هم که همچنان نرخ‌های غیرجذاب 15 تا 18 درصد سود را به مشتریان ارایه می‌کند. از این رو، برخی از سرمایه‌گذاران دارای استطاعت مالی بیشتر، توانستند فعالیت خود را در بازار مسکن ادامه دهند که منجر به رشد 2.5 برابری تقاضا و افزایش درصدی قیمت مسکن در آخرین ماه تابستان شد. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات با جهش قابل توجهی در شهریورماه ۱۴۰۰ نسبت به مردادماه مواجه شد. آمارهای خام ثبت شده از معاملات مسکن، رشد ۱۵۵ درصدی قراردادهای خرید و فروش در تهران و افزایش ۱۴۸ درصد در کل کشور را نشان می‌دهد. شهریورماه ۱۴۰۰ تعداد ۹۱۲۴ مورد خرید و فروش ملک در پایتخت انجام شده و در کل کشور این رقم ۵۳ هزار و ۱۱۶ فقره بوده است. در واقع بازار ملک به لحاظ حجم تقاضا با رشد ۲.۵ برابری در کل کشور و شهر تهران نسبت به ماه قبل مواجه شد. از سوی دیگر آمار سامانه‌های ملکی از افزایش ۱.۵ برابری حجم عرضه در مقایسه با مرداد حکایت دارد. با این حال قیمت‌های پیشنهادی حدود ۲ درصد افزایش پیدا کرده که با توجه رشد سنگین معاملات، رقم قابل توجهی محسوب نمی‌شود. در واقع بازار در یک رونق غیرتورمی قرار گرفته است. جدا از آنکه معمولا در شهریورماه با افزایش جابه‌جایی خانوارها قبل از بازگشایی مدارس مواجه می‌شویم، به نظر می‌رسد امسال عامل ثانویه‌ای نیز در تحرک نسبی بازار مسکن در مقایسه با پنج ماه قبل از آن تاثیرگذار بوده است. رشد تقاضای خرید ملک در آخرین ماه از نیمه اول سال تا حد زیادی به تغییر انتظارات از گشایش در ارتباطات بین‌الملل و تاثیر آن بر اقتصاد کشور مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد تا قبل از شهریورماه این برداشت وجود داشت که دولت جدید به سمت احیای برجام حرکت خواهد کرد. اما به تدریج این گمانه‌زنی ایجاد شد که ممکن است مذاکرات هسته‌ای به طول بینجامد. به همین دلیل بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران اقدام به خرید دارایی‌های ثابت کردند. با وجود آنکه در شش ماهه نخست امسال حجم معاملات مسکن در کل کشور کاهش ۳۷ درصدی و در تهران افت ۴۸ درصدی داشته، به یک‌باره در شهریورماه با جهش تقاضا برای خرید ملک مواجه شدیم. با اینکه هنوز آمار بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران ارایه نشده، اطلاعات سامانه‌های ملکی از رشد دست کم ۲ درصدی قیمت‌های پیشنهادی نسبت به مردادماه حکایت دارد. رشد حجم عرضه به همراه افزایش تقاضا و افزایش نسبی قیمت‌ها بازار مسکن را در آستانه رونق غیرتورمی قرار داد. طبق گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران در فروردین ماه ۲.۱ هزار فقره، در اردیبهشت ۳.۹ هزار، در خرداد ۵.۱ هزار، در تیرماه ۵.۱ هزار، در مرداد ۵.۵ هزار قرارداد خرید و فروش مسکن انجام شده است. در شهریورماه اما بر اساس اطلاعات خام سامانه املاک و مستغلات ۹.۱ هزار قرارداد خرید و فروش ملک در تهران منعقد شده که ممکن است آمار قطعی بیش از این تعداد باشد.
جهش تعداد اجاره نامه‌ها در شهریور
اتفاق قابل توجه دیگر در شهریورماه جهش سنگین تعداد قراردادهای اجاره طی یک ماه اخیر است. آن طور که آمار اولیه حکایت می‌کند در شهریورماه ۱۴۰۰ در کل کشور حدود ۴۵۳ هزار اجاره نامه به امضا رسیده که در مقایسه با مردادماه رشد عجیب ۸۰۰ درصدی را نشان می‌دهد. در تهران نیز طی شهریور ۱۴۰۰ تعداد ۶۹ هزار قرارداد اجاره منعقد شده که از افزایش ۵۹۰ درصد نسبت به ماه قبل از آن حکایت دارد. نمایه‌های دریافتی حاکی از آن است تقاضای بالقوه مسکن که از توان خرید برخوردار نیست، همزمان با آخرین مهلت جابه‌جایی به سمت بازار اجاره سوق یافته است. از طرف دیگر به دلیل نزدیک شدن به پایان مهلت ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان و اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، در شرایطی که بازار فروش ملک طی پنج ماه اول سال در رکود قرار داشته، بخشی از فایل‌های فروش وارد بازار اجاره شده است.
بازار مسکن رونق نگرفته است!
در همین حال، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه افزایش قیمت باعث شده تا رکود بازار مسکن سنگین‌تر شود، گفت: طی ۸ سال گذشته کمترین میزان مسکن در کشور ساخته شد. خسروی در گفت‌وگو با تسنیم با یادآوری اینکه در شهریور ماه امسال تعداد معاملات مسکن در کشور افزایش یافته است، اظهار کرد: اینکه بگوییم بازار مسکن شکوفا شده واقعیت نداشته و این بخش رونق آنچنانی ندارد. وی تصریح کرد: متأسفانه قیمت‌ها به صورت نجومی بالا رفته و مردم نمی‌توانند برای خرید وارد بازار شوند. الان مردم با دو میلیارد تومان نیز نمی‌توانند به راحتی واحد مسکونی را خریداری کنند. وی با یادآوری اینکه طی 8 سال گذشته کمترین میزان ساخت مسکن در کشور صورت گرفته و کمبود واحد مسکونی داریم، افزود: در این شرایط متأسفانه برخی، مشاوران املاک را عامل گرانی مسکن معرفی می‌کنند و هر کس هم کم می‌آورد گردن مشاوران می‌اندازد. رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه بعید نیست مشاوران املاک را به عنوان دلیل وقوع زلزله و سیل معرفی کنند به انتشار قریب الوقوع آمار تحولات بازار مسکن توسط بانک مرکزی اشاره کرد و گفت: در دولت قبلی آمار بانک مرکزی تشنج را به بازار وارد می‌کرد متاسفانه هنوز مدیران این بانک تغییر نکرده‌اند اما امیدواریم از انتشار گزارش‌های غیر واقعی بازار مسکن در راستای حفظ آرامش این بخش خودداری کنند.
