حباب مسکن نترکید، بزرگ‌تر شد

مجید اعزازی|

با رشد 2.4 درصدی میانگین قیمت اسمی مسکن در شهر تهران طی شهریور ماه، فرضیه چرخش بازار ملک به مسیر صعودی که خرداد ماه سال جاری از سوی «تعادل» مطرح شده بود، تایید شد. تا پیش از خرداد، با استناد به وضعیت آماری تحولات بازار مسکن طی فروردین و اردیبهشت سال جاری،  پیش بینی می‌شد، حباب قیمتی در این بازار به تدریج تخلیه شود و حتی برخی از کارشناسان اقتصادی تخمین زدند که تا پایان سال دستکم 30 درصد از قیمت اسمی ملک کاهش خواهد یافت. اما اینگونه نشد. در خردادماه اولین نشانه‌های آماری بازگشت قیمت‌های مسکن به مسیر صعودی هویدا شد و «تعادل» این نشانه‌ها را به «چرخش بازار» تعبیر کرد. با تداوم روند صعودی قیمت‌های مسکن در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور حالا با اطمینان بیشتر می‌توان از فرصت سوزی تعدیل قیمت ملک در 6 ماهه نخست سال جاری سخن به میان آورد و نسبت به تداوم روند صعودی قیمت‌ها در اغلب بازارها هشدار داد.

آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را گزارش کرده است، در این ماه، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 2.4 درصد افزایش نسبت به ماه قبل (و 30.5 درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است.

همچنین تعداد معاملات با رشد 41.6 درصدی نسبت به ماه قبل (و رشد منفی 0.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 7789 فقره افزایش یافت.

همچنین بررسی تحولات بازار مسکن در شهریور امسال نشان‌دهنده رشد ۴۲.۸ درصدی اجاره‌بها در تهران نسبت به شهریور سال گذشته و ۴۵.۷ درصدی افزایش اجاره‌بها در کل کشور است.

در شهریور امسال منطقه یک با متوسط متری ۶۸ میلیون و ۹۰۸ هزار تومان گران‌ترین منطقه پایتخت شناخته شد و در رتبه دوم گرانترین منطقه، منطقه سه با متوسط قیمت هر متر مربع ۶۴ میلیون و ۹۷۱ هزار تومان قرار گرفت. ارزان‌ترین مناطق تهران هم منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۳۱ هزار تومان و منطقه ۲۰ با متوسط متری ۱۵ میلیون و ۷۸۳ هزار تومان بودند. بیشترین تعداد معاملات به منطقه ۵ با هزار و ۱۰۹ فقره تعلق داشت و در رتبه بعدی منطقه ۱۰ با ۷۸۱ فقره ایستاد. کمترین تعداد معاملات هم در منطقه ۱۹ و پس از آن منطقه ۲۰ به ترتیب با ۵۲ و ۹۷ فقره معامله اتفاق افتاد.

      پیشتازی بازار مسکن در شهریور

بررسی بازده بازارهای موازی در شهریورماه سال جاری حاکی از این است که مسکن با 2.4 درصد رشد قیمت، بیشترین بازدهی را از آن خود کرده است. پس از مسکن، به ترتیب دلار با 0.6 درصد، سکه با منفی 0.4 درصد و بورس با منفی 8.5 درصد قرار می‌گیرند. اما در دوره 6 ماهه نخست سال جاری، جایگاه بازارها در بازدهی متفاوت است. دلار با 11 درصد بازدهی 6 ماهه در صدر بازارها است. در رتبه بعدی سکه با 8.65 درصد بازدهی قرار دارد. بازار سرمایه نیز با 6 درصد رشد در جایگاه سوم نشسته است و در انتها مسکن با 4.71 درصد رشد قیمت نسبت به میانگین قیمتی در پایان سال 99 (30 میلیون و 274 هزار تومان در هر متر مربع) قرار گرفته است. شاید بتوان تفاوت بازدهی بازارها در دو دوره یادشده را در دو نیمه متفاوت 6 ماهه اول سال جاری جست‌وجو کرد.

      دو نیمه متفاوت 6 ماهه اول سال

فصل بهار سال جاری در حالی آغاز شد که تقریبا از ابتدای زمستان سال قبل، دونالد ترامپ، رییس‌جمهور تندروی امریکا جای خود را به جو بایدن دموکرات داده بود. 

از همین رو، اغلب کارشناسان و شهروندان ایرانی تصور می‌کردند، عن قریب، امریکا خطای ترامپ در خروج از برجام را جبران می‌کند و بار دیگر، ثبات نسبی حاکم بر بازارها در دوره اجرایی شدن برجام تکرار خواهد شد به این معنی که قیمت جهش یافته دلار (به مثابه شاخص انتظارات تورمی) به قیمت‌های نیمه اول سال 96 باز خواهد گشت و به همین ترتیب، سایر بازارها و کالاها و از جمله مسکن با تعدیل قیمت مواجه خواهند شد. تحت چنین شرایطی بود که قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) طی دو ماه نخست سال جاری حدود 8.4 درصد دچار افت شد، اما همچنان خریداران از ورود به بازار مسکن امتناع می‌کردند و مترصد فرصت‌های بهتر، به انتظار نشسته بودند و به همین دلیل بود که تعداد معاملات در اردیبهشت سال جاری برخلاف سال‌های قبل که با رشد قابل توجهی همراه بود، نتوانست از 3900 فقره فزونی گیرد. بهار اما با برگزاری مذاکرات هسته‌ای در وین تداوم یافت و این تصور را همچنان زنده نگه داشت. در دوران مبارزات انتخاباتی ریاست‌جمهوری در ایران نیز، اگر چه احتمال پیروزی نامزدهای طرفدار مذاکره با غرب ضعیف می‌نمود، اما تصور این بود که تا پیش از تغییر و تحول در دولت، مذاکرات به نتیجه خواهد رسید. اما چنین نشد و همچنان مساله مذاکرات هسته‌ای به عنوان مهم‌ترین پارامترغیراقتصادی اثرگذار بر اقتصاد ایران و اقتصاد مسکن در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. این ابهامات اما طی روزهای آخر شهریورماه و اوایل مهرماه با خبرهای انتشار یافته از دیدارهای وزیر امور خارجه ایران در نیویورک با همتایان خود و همچنین اظهارات وزیر خارجه فرانسه بیشتر نیز شد.  به همین دلیل، بار دیگر، نرخ دلار وارد کانال 28 هزار تومان شد که نشانه افزایش انتظارات تورمی تلقی می‌شود. در عین حال، نباید فراموش کرد که در زیر پوست همه تحولات یادشده، موتور رشد نقدینگی با قدرت کم سابقه‌ای در حال فعالیت بود و هست. و از همین رو، در شرایطی که به نظر نمی‌رسد، به زودی مذاکرات هسته‌ای برگزار شده و به نتیجه برسد و از این محل، قدری از سرعت رشد نقدینگی کاسته شود، انتظار می‌رود، در ماه‌های آتی نیز رشد قیمت مسکن با شیب ملایمی تداوم یابد و بخشی از تقاضای سرمایه‌ای را نیز جذب خود کند.

      وضعیت رقبای داخلی و خارجی مسکن

در شرایطی که روزانه دستکم 282 میلیارد تومان به نقدینگی کشور اضافه می‌شود و بر این اساس طی 6 ماهه نخست سال جاری، بیش از 52 هزار و 452 میلیارد تومان به حجم نقدینگی اقتصاد افزوده شده است، مهم‌ترین دغدغه و سئوال اساسی این است که نقدینگی به سمت کدام بازار سوق پیدا می‌کند؟ بر اساس گزارش‌های رسمی بانک مرکزی، طی 6 ماهه نخست سال جاری، حدود 30 هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده است و برآورد می‌شود که ارزش ریالی این تعداد معامله از یک هزار میلیارد تومان فزونی نگیرد. این در حالی است که در نیمه اول سال جاری، بیش از 22 هزار میلیارد تومان سرمایه حقیقی از بازار سرمایه خارج شده است. 

و در همین حال، طی 7 ماهه گذشته دستکم حدود یک میلیارد و 150 میلیون دلار (بیش از 28 هزار میلیارد تومان) ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه خریداری شده است. 

اگر چه رصد این حجم نقدینگی در بازارهای مختلف به راحتی ممکن نیست اما نشان‌دهنده این است که تغییرات به نسبت شدیدی در جابه‌جایی نقدینگی در میان بازارها در جریان است. در این حال، با توجه به رشد همزمان قیمت و تعداد معاملات ملکی در شهریور ماه به نظر می‌رسد، بخش اندکی از سرمایه‌ها جذب بازار مسکن تهران و احتمالا سایر شهرها شده‌اند و با توجه به تداوم رشد نقدینگی (به‌طور متوسط 3.05 درصد در هر ماه) در ماه‌های پیش رو، اگر تحولی در عوامل غیراقتصادی حاکم بر اقتصاد ایران صورت نگیرد، روند افزایش قیمت دارایی‌ها و در راس آنها مسکن ادامه خواهد یافت.