بحران عرضه مسکن نوساز در دهه 90

گروه راه و شهرسازی|

ساخت و ساز در شهر تهران نسبت به سال گذشته افت ۱۸ درصدی و در مقایسه با سال ۱۳۹۰ کاهش ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد. رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان و افت بازده سرمایه از مهم‌ترین عوامل تردید سازندگان در تعریف پروژه‌های جدید ارزیابی می‌شود. این در حالی است که گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن، اصلی‌ترین افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر را عدم توازن میان عرضه و تقاضا و کمبود ساخت و ساز در کنار عواملی چون شاخص‌های اقتصاد کلان و رشد بازارهای موازی می‌دانند و از همین رو، عنوان می‌کنند، کشور ۴ میلیون واحد مسکونی کسری دارد و دولت سیزدهم علاوه بر اینکه سالانه یک میلیون مسکن می‌خواهد بسازد باید کمبود ۴ میلیون واحدی را هم جبران کند. آن‌گونه که ایسنا گزارش کرده است، به دلیل رشد تا ۶۰۰ درصدی قیمت طی 4 سال گذشته و کاهش توان متقاضیان مسکن، بازار ساخت و ساز نیز وارد رکود شده است، به‌طوری که در پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۰ فقط ۲۴۹۱ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که از افت ۱۸ درصدی نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۹ حکایت دارد. در واقع به‌طور میانگین در هر ماه ۴۹۸ پروانه صادر و ۳۶۸۶ واحد جدید در شهر تهران ساخته شده است. با توجه به تعداد ۷.۴ واحد مسکونی برای هر پروانه، حجم ساخت و ساز در پنج ماهه نخست امسال ۱۸ هزار و ۴۳۳ واحد مسکونی بوده که اگر تقسیم بر پنج ماه شود، به‌طور متوسط در هر ماه ۳۶۸۶ واحد مسکونی جدید در شهر تهران ساخته می‌شود که حدود یک سوم تقاضای موثر بازار را شامل می‌شود. البته در حال حاضر خرید و فروش ملک نیز در رکود قرار دارد و در 6 ماهه نخست امسال به‌طور میانگین ۴۹۱۵ معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که البته نشان می‌دهد حجم خرید و فروش ۳۳ درصد از حجم ساخت و ساز پیشی گرفته است.  میزان ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ از نظر تعداد واحد مسکونی افت ۷۹ درصدی و از نظر تعداد پروانه کاهش ۸۰ درصدی یافته است. ۱۰ سال قبل به‌طور میانگین در هر ماه ۲۴۸۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده و حدود ۱۷ هزار و ۵۰۰ خانه جدید در تهران ساخته می‌شد. تعداد کل پروانه‌های سال ۱۳۹۰ به میزان ۲۹ هزار و ۷۶۳ فقره و تعداد واحدهای مسکونی احداثی ۲۱۰ هزار و ۹۲۴ واحد بوده است. بیشترین میزان ساخت و ساز در بین مناطق شهر تهران در 5 ماهه نخست سال ۱۴۰۰ به ترتیب متعلق به منطقه ۱۵ با ۲۸۱ فقره پروانه ساختمانی، منطقه ۴ با ۲۲۷ فقره، منطقه ۲ با ۱۷۹ فقره، منطقه ۱۴ با ۱۶۰ فقره و منطقه ۸ با ۱۵۴ فقره بوده است. کمترین میزان صدور پروانه نیز در منطقه ۹ با ۴۹ مورد، منطقه ۱۰ با ۸۳ مورد و منطقه ۶ با ۸۸ مورد اتفاق افتاد. نکته حائز اهمیت آنکه که در منطقه پنج به عنوان پرمعامله‌ترین محدوده بازارمسکن شهر تهران طی پنج ماهه نخست سال جاری ۸۸ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که از این نظر رتبه دوازدهم را در بین مناطق شهر تهران به خود اختصاص داد.

    کاهش 80  درصدی ساخت وساز 

با توجه به این آمار، ساخت و ساز در تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ کاهش ۸۰ درصدی و در مقایسه با سال ۱۳۹۹ افت ۱۸ درصدی داشته است. در شرایط موجود عمده متقاضیان واقعی مسکن که توان خرید آنها به کمترین میزان خود رسیده به سمت آپارتمان‌های قدیمی سوق یافته‌اند. در هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۲ درصد به حدود ۳۰ درصد کل معاملات شهر تهران رسیده است. در مقابل سهم خانه‌های بالای پنج سال که در سال ۱۳۹۳ حدود ۵۸ درصد از کل معاملات بود به ۳۳ درصد در مردادماه ۱۴۰۰ کاهش یافته است. جهش قیمت مسکن عمده‌ترین دلیل کاهش معاملات و ساخت و ساز در پایتخت است. قیمت هر متر خانه در شهر تهران از ۴.۵ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۳۹۶ به رقم بی‌سابقه ۳۱.۷ میلیون تومان در شهریورماه ۱۴۰۰ رسیده که افزایش ۶۰۰ درصدی را نشان می‌دهد. با اینکه سرعت رشد ماهیانه و سالانه قیمت در مقایسه با سال گذشته حدودا به یک سوم رسیده، تجربه چهار سال گذشته نشان داده منحنی قیمت‌ها به محض ایجاد رونق نسبی خرید و فروش، به سمت بالا حرکت کرده است. با این وجود عمده کارشناسان معتقدند بازار مسکن از ظرفیت رشد قابل توجه در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ برخوردار نیست. طرح دولت برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی، ثبات بازارهای رقیب از جمله ارز، طلا و بورس، کاهش انتظارات تورمی و احتمال انجام مذاکرات هسته‌ای از جمله دلایل آرامش نسبی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری عنوان می‌شود.

    کمبود ۴  میلیون واحد مسکونی

در این حال، اصغر مخلوقی کارشناس صنعت ساختمان اظهار کرد: تا سال ۹۲ آمار تولید مسکن سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد بود اما تا سال گذشته به سالانه ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافت. به عبارت دیگر ۴ میلیون واحد مسکونی کسری داریم و دولت سیزدهم علاوه بر اینکه سالانه یک میلیون مسکن بسازد باید کمبود ۴ میلیون واحدی را هم جبران کند. این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه باید تمام قوای کشور پای کار بیایند و صدور مجوزها و پروانه‌های ساختمانی تسهیل بشود گفت: باید منابع آماری ما در خصوص جمعیت هر استان و همچنین جمعیت نیازمند مسکن در همان استان، به روز رسانی شود. مخلوقی ادامه داد: مهم‌ترین بخش تأمین مسکن، زمین آن است که دولت باید اراضی مسکونی قابل ساخت را احصا کند. باید این مرحله تاکنون انجام می‌شده است یا در حال انجام است. در مرحله دوم باید شهرها و شهرک‌های جدید برای ساخت و ساز مشخص شوند.

      هزینه ساخت مسکن ۷ برابر شده است

وی با اشاره به لزوم افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن اظهار کرد: با افزایش ۱۰ برابری قیمت مسکن و ۷ برابری هزینه ساخت در طول سال‌های اخیر، می‌بایست میزان تسهیلات ساخت نیز متناسب با آن افزایش یابد که در قانون جهش تولید مسکن منابع آن دیده شده است. همچنین بر اساس آمار مذکور باید سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲۰ درصد افزایش یابد.

      هزینه پروانه ساختمانی  بیشتر از هزینه ساخت

این انبوه‌ساز گفت: مشکل صدور مجوزها و پروانه‌های ساخت و ساز و عوارض ساختمانی نیز باید مرتفع شود. در حال حاضر در برخی مناطق تهران از جمله منطقه ۶ پایتخت، عوارض صدور پروانه ساختمانی که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند از هزینه ساخت هم فراتر رفته و به متری ۱۰ میلیون تومان رسیده است. وی یادآور شد: مشکل سوم، هزینه ساخت و ساز است که عمدتاً به مصالح ساختمانی و خصوصاً سیمان و میلگرد بر می‌گردد.

      ۵  میلیون تن میلگرد  برای ساخت یک میلیون مسکن

مخلوقی تصریح کرد: ما در کشور ظرفیت تولید سیمان و میلگرد برای اجرای طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را داریم. در حال حاضر سالانه ۳۰ میلیون تن محصولات فولادی تولید می‌شود که ۹ میلیون تن آن میلگرد است. در صورتی که هر متر مربع ۵۰ کیلوگرم میلگرد نیاز باشد برای یک میلیون واحد ۱۰۰ متری سالانه ۵ میلیون تن میلگرد نیاز است که کمتر از ظرفیت تولید است. وی ادامه داد: سیمان هم سالانه ۶۵ میلیون تن تولید می‌شود که در هر متر مربع واحد ساختمانی ۲۰۰ کیلوگرم سیمان مصرف می‌شود. بنابراین برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی ۱۰۰ متری در سال، ۲۰ میلیون تن سیمان نیاز است که تولید داخلی سیمان، کفاف آن را می‌دهد. این کارشناس صنعت ساختمان با تاکید بر لزوم مدیریت تولید مصالح ساختمانی و انتقال مستقیم آن از تولید‌کننده به مصرف‌کننده یادآور شد: فعالیت عمرانی در کشورهای در حال توسعه سبب می‌شود تا صنایع وابسته که در ایران به ۸۰ درصد صنایع وابسته به بخش مسکن می‌رسد، فعال شوند.

      ساخت هر متر مسکن  ۱.۹ نفر اشتغال ایجاد می‌کند

وی تاکید کرد: به ازای ساخت هر واحد مسکونی ۱.۹ نفر اشتغال پایدار در سال ایجاد می‌شود که برای ساخت یک میلیون واحد سالانه یک میلیون و ۹۰۰ هزار نفر شاغل خواهند شد. مخلوقی در پاسخ به پرسشی درباره تورم زا بودن طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن گفت: دولت برای جلوگیری از تورم زا بودن این طرح باید نسبت به اصلاح ساختار بودجه اقدام کند. همچنین بخشی از منابع مالی این طرح را از محل فروش نفت می‌تواند تأمین کند. فعال صنعت ساختمان افزود: صرف تأمین مالی ساخت و ساز از بانک‌ها در صورتی که قدرت تسهیلات‌دهی نداشته باشند ممکن است به استقراض از بانک مرکزی و در نتیجه چاپ پول و نهایتاً تورم منجر شود.