درد و درمان مسکن

مجید اعزازی

1- متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی شهریور ماه سال جاری با 2.4 درصد رشد از 31 میلیون و 700 هزار تومان فراتر رفت و در قله قیمتی تازه‌ای ایستاد. به این ترتیب، طی 6 ماه گذشته، برخلاف تصور و انتظار برخی از کارشناسان مبنی بر تخلیه حباب مسکن تا 30 درصد، متوسط قیمت اسمی مسکن با فراز و فرودهایی 4.71 درصد رشد کرد. با توجه به تداوم حیات پارامترهای اقتصادی و غیراقتصادی در بافت اقتصاد ایران انتظار می‌رود، بازار مسکن همچنان در فاز رکود تورمی، با شیب ملایمی قله‌های تازه‌تر قیمتی را در ماه‌های آتی فتح کند. بررسی جهش قیمت مسکن در سال‌های 1386، 1389، 1391، و 1397 تاکنون به خوبی نشان می‌دهد که مساله بحران مسکن در ایران بیش از آنکه از عوامل درونی بازار مسکن اثربپذیرد، وابسته به عوامل بیرونی است و حتی از 5 دهه قبل نیز تحت تاثیر سیاست‌ها و جهت‌گیری‌های کلان اقتصادی در این مسیر صعود کرده است. از همین رو است که در ادبیات و فرهنگ مردم ضرب‌المثل‌های متعددی در تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن و زمین و  در یک کلام، «ملاکی» رواج یافته است. به همین دلیل، درمان معضل مسکن بیش از اینکه به اصلاح مکانیسم درونی این بازار از طریق مداخله دولت در ساخت و ساز یا تعیین مالیات‌های مختلف با هدف تنظیم قیمت نیاز داشته باشد، نیازمند اصلاح ساختارها و سیاست‌های کلان اقتصادی است. در این حال، برای روشن‌تر شدن مساله مرور اجمالی 3 علت عمده جهش قیمت مسکن طی 3.5 سال اخیر خالی از لطف نیست.

2- اگر چه در اقتصادهای دارای بیماری هلندی، قیمت کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن بیش از سایر کالاها مستعد افزایش هستند اما بی‌گمان، تورم مزمن 50 ساله در اقتصاد ایران، این آتش را شعله‌ورتر کرده است. با اعمال و تشدید تحریم‌های امریکا علیه ایران و به ویژه با آغاز دور جدید این تحریم‌ها از سال 97 و انسداد در تجارت خارجی کشور این مسائل تشدید شده‌اند. ضمن اینکه به دلیل کمبود درآمدهای نفتی، موتور خلق پول نیز پر سرعت‌تر از همیشه کار کرده است. از همین رو است که در سال گذشته رشد نقدینگی رکوردهای تازه‌ای را برجای گذاشت و در سال جدید نیز این روند تداوم یافت. مساله‌ای که هر روز دامنه تورم را گسترده‌تر می‌کند.

3- نرخ دلار بنا به دلایل متعدد در اقتصاد ایران به سنجه‌ای برای سنجش انتظارات تورمی تبدیل شده و با نوسان آن، سیر حرکت سایر بازارها از جمله مسکن نیز دستخوش تغییر می‌شود، به گونه‌ای که در طولانی‌مدت، همسویی شدیدی میان نرخ دلار و قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از سوی برخی از اقتصاددانان رصد و کشف شد. ارزش ریالی هر یک هزار دلار امریکا در فروردین سال 97 حدود 5 میلیون تومان و در همان ماه نیز متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود 5 میلیون تومان بود. اگر چه در پایان شهریورماه سال جاری ارزش ریالی هر هزار دلار امریکا به 28 میلیون تومان رسید و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به 32 میلیون تومان نزدیک شد، اما طی سه سال گذشته طی چند ماه، قیمت این دو شاخص نعل به نعل پیش رفتند و تطابق دوباره آنها طی ماه‌های پیش رو، دور از ذهن نیست.

4- طی سال‌های 1394 تاکنون، رشد سرمایه‌گذاری در مسکن و صدور پروانه ساختمانی دچار افت قابل توجهی شده است. این وضعیت از سال 97 به بعد به مراتب در وضعیت بغرنج‌تری قرار گرفته است. مساله‌ای که سمت عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن را دچار نقصان کرده و خواهد کرد. در این میان، از آنجا که به واسطه جهش‌های قیمت مسکن بخش قابل توجهی از تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن به بیرون این بازار رانده شدند، کمبود سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و نقصان در عرضه واحدهای مسکونی در حال حاضر چندان ملموس نیست، اما بی‌گمان در سال‌های آتی، تحت شرایطی می‌تواند مشکل‌آفرین باشد. بحران افت سرمایه‌گذاری در تولید به‌طور عام و در تولید مسکن به‌طور خاص، ریشه در چالش‌های اقتصاد کلان کشور دارد، از همین رو، نمی‌توان برای این مساله درونی بازار مسکن، عاملی درونی یافت چون هم نیاز و هم تقاضا برای مسکن وجود دارد و هم نهاده‌های تولید مسکن به اندازه کافی در کشور موجود است. اما از آنجا که قدرت مالی خانوار به‌شدت افت کرده است، این تقاضا به تقاضای موثر تبدیل نمی‌شود و از سوی دیگر، توان مالی سازندگان نیز به‌شدت تحلیل رفته و منجر به افت سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز شده است.