روایت دوم از تورم ماهانه مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در حالی که بنا به گزارش بانک مرکزی تورم ماهانه ملک در شهر تهران طی شهریور سال جاری 2.4 درصد بوده است، مرکز آمار ایران عدد این شاخص را نسبت به مرداد ماه سال جاری منفی 4.8 درصد اعلام کرده است. به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را دیروز گزارش کرد. این مرکز پیش از این، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده کرده است. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

    کاهش تورم ماهانه مسکن

بر این اساس، مرکز آمار ایران از کاهش ٤.٨ واحد درصدی تورم ماهانه املاک مسکونی شهر تهران در شهریورماه ۱۴۰۰ نسبت به مردادماه امسال خبر داد. عدد شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در شهریور ١٤٠٠ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد ٧٥٢,٦ رسید که نسبت به ماه قبل (٧٦١.٧) ١.٢ درصد کاهش داشته است. بنا براین، تورم ماهانه شهریور در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٣.٦ درصد)، ٤.٨ واحد درصد کاهش داشته است.

    کاهش تورم نقطه‌ای

منظور از نرخ تورم نقطه‌ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل می‌باشد. نرخ تورم نقطه‌ای در شهریور ماه ١٤٠٠ به عدد ٢٣,٨ درصد رسیده است؛ یعنی بایستی خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به شهریور ١٣٩٩، به‌طور متوسط ٢٣.٨ درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (٣٣.٧) ٩.٩ واحد درصد کاهش یافته است.

     کاهش تورم سالانه

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه شهریور ماه ١٤٠٠ املاک مسکونی شهر تهران به عدد ٦٧,٣ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٧٥.٣)، ٧.٩ واحد درصد کاهش نشان می‌دهد. به گزارش «تعادل» به نقل از داده‌های منتشره از سوی مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن شهر تهران در شش ماهه نخست سال جاری 0.1 در فروردین؛ 3 درصد در اردیبهشت؛ یک درصد در خرداد؛ 2.3 درصد در تیر و 3.6 درصد در مرداد ثبت شده است. همچنین بیشترین تورم 12 ماهه منتهی به هر یک از ماه‌های نیمه نخست سال به اردیبهشت با 84.1 درصد و کمترین آن به شهریور ماه با 67.3 درصد بوده است. بیشترین تورم نقطه به نقطه نیز به فروردین ماه با 82.6 درصد اختصاص داشته و کمترین آن با 23.8 به شهریورماه تعلق گرفته است. بررسی روند تورم نقطه به نقطه ماه‌های نیمه نخست حاکی از یک روند نزولی گام به گام است، به گونه‌ای که در هر ماه 10 درصد از این شاخص کم شده است. در این حال، آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را گزارش کرده است، در این ماه، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با 2.4 درصد افزایش نسبت به ماه قبل (و 30.5 درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 31 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. همچنین تعداد معاملات با رشد 41.6 درصدی نسبت به ماه قبل (و رشد منفی 0.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 7789 فقره افزایش یافت.

     مقایسه بازده بازار مسکن در شهریور

بررسی بازده بازارهای موازی در شهریورماه سال جاری حاکی از این است که مسکن با 2.4 درصد رشد قیمت (گزارش بانک مرکزی)، بیشترین بازدهی را از آن خود کرده است. پس از مسکن، به ترتیب دلار با 0.6 درصد، سکه با منفی 0.4 درصد و بورس با منفی 8.5 درصد قرار می‌گیرند. اما حالا با درنظر گرفتن رشد منفی 4.8 درصدی قیمت مسکن با روش هدانیک، می‌بینیم که بازدهی مسکن پس از دلار، سکه و قبل از بورس ایستاده است. 

     معمای رشدمعاملات در شهریور

آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را گزارش کرده است، در این ماه، تعداد معاملات با رشد 41.6 درصدی نسبت به ماه قبل (و رشد منفی 0.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل) به 7789 فقره افزایش یافت که تقریبا طی یک سال گذشته بالاترین حجم معامله در شهر تهران بوده است. همچنین این عدد جهش قابل توجهی به کف معاملات ثبت شده طی چهار سال اخیر داشته است. در این حال، با توجه به کاهش تورم ماهانه حدود 5 درصدی مسکن (گزارش مرکز آمار) و رشد حدود 42 درصد معاملات ماهانه، به نظر می‌رسد، در غیاب متقاضیان مصرفی ملک در بازار به دلیل افت شدید قدرت خرید آنها، متقاضیان سرمایه‌گذاری و احتمالا متقاضیان سفته بازی در بازار مسکن تهران فعال شده‌اند. چه آنکه بازار مسکن بهترین پناهگاه برای ذوب شدن نقدینگی سرمایه‌گذاران بوده است. در این حال، از آنجا که همچنان جنس معاملات انجام شده حول و حوش آپارتمان‌های قدیمی، کوچک متراژ و ارزان قیمت در مناطق جنوبی شهر می‌چرخد، به نظر می‌رسد، سرمایه‌گذاران بزرگ وارد بازار مسکن تهران نشده‌اند و به همین دلیل حجم معاملات از 10 هزار فقره بالاتر نرفته است. اما سرمایه‌گذاران نه چندان حرفه‌ای با سرمایه‌های اندک خود و با هدف فرار از تورم احتمالی در ماه‌های پیش رو وارد بازار مسکن شده‌اند. در شهریور ماه و حتی تاکنون هنوز چشم‌انداز مثبتی از مذاکرات هسته‌ای و لغو تحریم‌ها و در پی آن کاهش انتظارات تورمی ترسیم نشده است و در عوض آمارهای مربوط به رشد نقدینگی و افزایش تورم در ماه‌های آتی برخی از افراد را نسبت به آینده هوشیار کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، طی 6 ماهه نخست سال جاری، بیش از 52 هزار و 452 میلیارد تومان به حجم نقدینگی اقتصاد افزوده شده است.

     بازار مسکن حباب ندارد!

اگر چه برخی محاسبات آماری حاکی از وجود حباب در قیمت مسکن است و حتی در اوایل سال جاری، برخی از کارشناسان این حوزه، با توجه به چشم‌انداز مثبت مذاکرات وین پیش بینی کردند که قیمت مسکن در سال جاری 30 درصد کاهش می‌یابد و حبابش تخلیه می‌شود، اما در مقابل گروهی دیگر از کارشناسان هستند که وجود حباب قیمتی مسکن را رد می‌کنند. داود بیدار در زمره کارشناسان دسته دوم است. به گفته او، حباب قیمت مسکن نداریم. هرچه وجود دارد بر اساس قیمت مصالح و زمین است، البته خوشبختانه هم‌اکنون قیمت مسکن به ثبات رسیده و حداکثر رشدی که می‌توان برای نیمه دوم سال ۱۴۰۰ متصور بود ۱۰ درصد است. بیدار در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: هر ساله در شهریورماه به خاطر افزایش جابه‌جایی‌ها معاملات در بخش اجاره و خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند که علت رشد نسبی معاملات در شهریور امسال نیز همین موضوع بود. اما به‌طور کلی متقاضیان مسکن با مشکل کمبود نقدینگی به نسبت قیمت مواجه هستند؛ زیرا توان خرید متناسب با افزایش حدود ۶۰۰ درصدی قیمت که طی چهار سال گذشته اتفاق افتاده، رشد نکرده است. وی افزود: به هر حال ما با یک تورم شدید طی چهار سال اخیر مواجه شده‌ایم که همه بخش‌های اقتصادی را درگیر کرده است. اگر نرخ نهاده‌های ساختمانی کاهش پیدا کند ممکن است انتظارات کاهشی ایجاد شود و قیمتها به سطح نرمال برسد اما بعید است که قیمت مسکن پایین بیاید، کما اینکه ظرفیت رشد بالایی هم نخواهد داشت. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پیش‌بینی حداکثر رشد ۱۰ درصدی قیمت مسکن برای نیمه دوم سال را داریم گفت: مهم‌ترین گروه فعال در بازار مسکن، سرمایه‌گذارها هستند که در حال حاضر از این بازار کنار کشیده‌اند. متقاضیان واقعی اگر فرصت ورود داشته باشند در هر زمان اقدام به خرید می‌کنند اما در حال حاضر حضورشان پررنگ نیست. بنابراین نمی‌توان رشد بالای قیمت را برای نیمه دوم سال متصور بود. بیدار تصریح کرد: از طرف دیگر وعده دولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، باعث شده تا سازندگان فعلا دست نگه دارند؛ زیرا این تصور ایجاد شده که سود چندانی در ساخت و ساز وجود ندارد. این می‌تواند عرضه مسکن توسط بخش خصوصی را دچار اختلال کند. موضوع مالیات خانه‌های خالی هم باعث شده تا سازندگانی که زمین در اختیار دارند از تعریف پروژه جدید خودداری کنند تا تکلیف مالیات‌ها مشخص شود. وی نیاز کنونی بازار مسکن کلانشهرها را ساخت واحدهای کوچک متراژ دانست و گفت: همواره گفته می‌شود که ۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد. اما این واحدها اغلب یا در نقاط برخوردار شهرها ساخته شده که متقاضیان مصرفی توان خرید آن را ندارند یا در حاشیه شهرها است که مردم چندان مایل نیستند در آن مناطق ساکن شوند. بنابراین بازار هدف در حال حاضر مناطق کم‌برخوردار درون شهرها است.