ساخت یک‌میلیون مسکن بدون قیمت‌گذاری دستوری
گروه بازار سرمایه|
پس ازماه‌ها تلاش قیمت‌گذاری دستوری فولاد به پایان رسید و این محصول به‌طور کامل در بورس کالا عرضه شد. پایان قیمت‌گذاری فولاد می‌تواند مقدمه حضور سایر کالاها در این بازار باشد.پیش‌ازاین فولاد مشکلات زیادی داشت و تقریباً دلالان بازار این محصول را احاطه کرده بودند اما؛ این روزها فولاد به آرامش رسیده و سیمان و سایر محصولات کالایی نیز درراه ورود به بورس کالا هستند، دراین‌بین قرار است از بورس کالا در راستای ساخت یک‌میلیون مسکن استفاده شود و انتظار رشد بیش‌ازپیش این بورس می‌رود.
«تعادل» در سلسله گزارش‌هایی به تأثیر قیمت‌گذاری دستوری روی اقتصاد پرداخت و این نوع قیمت‌گذاری را مانع رشد اقتصادی و واقعی شدن قیمت محصولات دانست. دراین‌بین موضوع تولید یک‌میلیون مسکن توسط دولت به‌صورت جدی مطرح می‌شود و رییس دولت سیزدهم نیز قانون جهش مسکن را رونمایی کرده است.
مسوولان زیادی به موضوع قیمت‌گذاری دستوری و تأثیر آن بر روی اقتصاد و کشور اشاره‌کرده‌اند، حتی در چند روز اخیر دبیرکل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری در نامه‌ای به سید ابراهیم رییسی از معایب قیمت‌گذاری دستوری گفت و بخشی از متن نامه به شرح زیر است:
سعید اسلامی بیدگلی دبیرکل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران در نامه‌ای به سید ابراهیم رییسی رییس‌جمهور کشورمان با استناد به نامه جمعی از تحلیلگران و فعالین حقیقی و حقوقی بازار سرمایه ضمن اشاره به قیمت‌گذاری دستوری به عنوان یکی از معضلات بزرگ اقتصاد کشور که زمینه بروز فساد و ایجاد بستر رانت در اقتصاد را فراهم می‌کند، خواستار حرکت به سمت ایجاد بازارهای شفاف و رقابتی به معنای واقعی و حمایت از رقابت و کشف قیمت محصولات بر اساس مکانیزم بازار شد؛ چراکه با این اقدام علاوه بر توازن میان عرضه و تقاضا، منابع محدود کشور به‌طور بهینه به بخش‌های مولد تخصیص می‌یابد.در نامه دبیرکل نهادهای سرمایه‌گذاری ایران آمده است: قیمت‌گذاری دستوری کالاها و خدمات طی سالیان اخیر که باهدف حمایت از مصرف‌کننده صورت گرفته منجر به مخاطرات و مشکلات اقتصادی و اجتماعی بسیاری شده و نتیجه آن ازیک‌طرف بحران برای تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی و از طرف دیگر نارضایتی عمومی مردم بوده است؛ این مساله گاه برخی بخش‌های تولیدی را در آستانه فروپاشی قرار داده است.
وی در بخش دیگری از این نامه اشاره‌کرده که اتخاذ تصمیمات هوشمندانه و به‌دوراز جناح‌بندی‌های سیاسی و در نظر گرفتن منافع عموم جامعه و کشور اهمیت فزاینده‌ای دارد و به نظر اکثر متخصصان، پژوهشگران و فعالان اقتصادی یکی از راهکارهای موثر در خشکاندن ریشه‌های فساد و رانت در اقتصاد کشور، حرکت به سمت ایجاد بازارهای شفاف و رقابتی است.
دبیرکل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران به پیوست نامه خود به رییس‌جمهور، نامه نهادهای عضو کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران و فعالان بازار سرمایه در رابطه با مضرات و مشکلات ناشی از قیمت‌گذاری دستوری و پیشنهادهای ارایه‌شده آنها را ضمیمه کرده است.بیدگلی موضع قاطع این کانون را پرهیز مداخله دولت در بازار و اجتناب از قیمت‌گذاری دستوری کالاها و خدمات عنوان کرد و ضمن بیان این نکته که اگرچه تغییر سازوکارهای حاکم بر اقتصاد کشور کاری بسیار دشوار است و پیچیدگی‌های فراوانی دارد، نوشت: پیشنهاد می‌شود این مهم با تشکیل کارگروه تخصصی ویژه‌ای با حضور کارشناسان، پژوهشگران و نهادهای فعال در بازار سرمایه انجام شود و این کارگروه در طراحی مکانیزم‌های نوین با وزارت امور اقتصادی و دارایی و سایر دستگاه‌های دولتی همکاری کند و در فرآیند اجرا نیز حضورداشته باشد. گفتنی است، در نامه پیوست دبیرکل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران، جمعی از تحلیلگران و فعالین حقیقی و حقوقی بازار سرمایه به‌ضرورت مقابله با قیمت‌گذاری دستوری، نقش کمرنگ قیمت فولاد و سیمان در افزایش قیمت مسکن، اجحاف در حق سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی و صندوق‌های بازنشستگی با اجرای قیمت‌گذاری و لزوم درس گرفتن از تجربه آزموده دولت دوازدهم تأکید کرده‌اند.
ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن توسط دولت
بر اساس بررسی‌ها توسط وزارت راه و شهرسازی برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از 11.2 میلیون نفر در 76.4 هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می‌کنند؛ بنابراین با یک برآورد حداقلی و اختصاص هر 150 مترمربع عرصه به یک واحد مسکونی، می‌توان گفت، زمین واقع‌شده برای حداقل 5 میلیون بافت فرسوده در مناطق شهری وجود دارد که می‌تواند بار قابل‌توجهی از مساله تأمین زمین را به دوش بکشد.
علاوه بر این در روستاهای کشور، سهم واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده نگران‌کننده‌تر بوده و بر اساس اظهارات سرپرست بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، هم‌اکنون بیش از 3 میلیون و 200 هزار واحد روستایی در بافت فرسوده روستایی وجود دارد. بر این اساس تجمیع آمار زمین موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی می‌تواند برای ساخت و نوسازی حداقل 8 میلیون واحد مسکونی مورداستفاده قرار گیرد.
باوجوداینکه زمین‌های موجود در بافت فرسوده می‌تواند تأمین مهم‌ترین نهاده مسکن به‌منظور تحقق وعده ساخت 1 میلیون مسکن در سال را فراهم نماید اما به استناد اظهارات متولیان مسکن در وزارت راه و شهرسازی تا انتهای سال 1399، زمین لازم برای ساخت بیشتر از 5 میلیون واحد مسکونی در محدوده‌های شهری و شهرهای جدید آماده‌سازی شده و در تأمین این نهاده برای ساخت سالانه 1 میلیون مسکن امکان‌پذیر است.
همچنین محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس گفت: تقریباً منابع مالی ساخت یک‌میلیون واحد مسکن در کشور آماده است و در کنار آن بحث زمین وجود دارد که ۶هزار هکتار زمین اکنون توسط وزارت راه و شهرسازی پیش‌بینی‌شده و آماده برای شروع تولید مسکن در کشور است. همچنین درزمینه تأمین مصالح ساختمانی با وزارت صمت هماهنگی‌‌‌هایی صورت گرفته تا با معرفی وزارت راه و شهرسازی پیمانکاران و انبوه‌سازان بتوانند در بورس کالا مصالح ساختمانی را باقیمت پایه تهیه کنند.
با استفاده از بورس کالا می‌توان گفت که دولت مسکن به‌مراتب ارزان‌تر و باصرفه‌تری خواهد ساخت.
محمدرضایی، کارشناس بازار سهام در خصوص ساخت یک‌میلیون مسکن و تأثیر آن روی بورس می‌گوید: بهترین راه تأمین مصالح ساختمانی برای ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن توسط دولت بورس کالا است و اگر دولت وارد بازار آزاد شود می‌توان افزایش نرخ این محصولات را در بازار آزاد پیش‌بینی کرد. این کارشناس بازار سرمایه ادامه می‌دهد: صنایعی که به‌طور مستقیم با این طرح در ارتباط هستند، مانند صنایع سیمانی و صنایع فولادی با حجم بازار بهتر و بزرگ‌تر روبرو خواهند شد. جدای این سهام برخی از صنایع مرتبط مانند صنایع کاشی و سرامیک نیز ارزش پیدا خواهند کرد. در چنین شرایطی سودآوری این صنایع افزایش پیدا خواهد کرد و می‌تواند روی شاخص تأثیرگذار باشد، اما اگر بخواهیم از منظر تأثیرگذاری روی دیگر شاخص‌ها بررسی کنیم، بسیار مهم است که در درازمدت اجراشدن طرح ساخت یک‌میلیون مسکن چه تأثیری روی اقتصاد کل کشور دارد.
وی توضیح می‌دهد: اگر قرار باشد بخش بزرگی از منابع محدود اقتصادی کشور به ساخت یک‌میلیون مسکن اختصاص یابد، ناگزیر منابع کمتری برای سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها و طرح‌ها باقی می‌ماند و این کمبود منابع می‌تواند مانعی برای رشد این بخش‌ها باشد. درصورتی‌که این طرح با موفقیت به سرانجام برسد و سالانه یک‌میلیون مسکن ساخته شود، سهام صنایعی که به‌طور مستقیم با این طرح ارتباط دارند مانند سیمان، فولاد و کاشی سرامیک نسبت به سایر صنایع بیشتر منتفع خواهند شد. جزییات اجرایی شدن این طرح، به‌طور خاص در حوزه تأمین منابع مالی، بسیار مهم و تأثیرگذار است و بسته به شکل اجرا می‌توان شاهد آثار متفاوتی در بازار سرمایه بود.
قانون تولید جهش مسکن
رییس‌جمهور « قانون جهش تولید مسکن» را برای اجرا به وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد. مروری بر قانون جهش تولید مسکن بیانگر آن است که در فصل سوم این قانون با عنوان «تأمین مصالح ساختمانی» و در ماده ۱۳ آن آمده است که وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است به‌منظور پوشش خطرپذیری (ریسک) ساخت مسکن، امکان پیش‌خرید و سایر ابزارهای پوشش خطرپذیری خرید مصالح ساختمانی (صرفاً فولاد و سیمان) را در بورس کالا فراهم نماید.همچنین در تبصره یک ماده ۱۳ عنوان‌شده که وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت مکلفند آیین‌نامه مربوط به تأمین مصالح ساختمانی (فولاد و سیمان) را برای طرح‌های مسکن حمایتی (با حذف واسطه‌ها) تهیه نمایند و به تصویب هیات وزیران برسانند. در تبصره دو این ماده نیز آمده است که وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است امکان خرید مصالح ساختمانی از بورس را برای سازندگان مسکن حمایتی با معرفی وزارت راه و شهرسازی فراهم نماید.
سید ابراهیم رییسی گفت: باید امکان خرید مصالح ساختمانی تسهیل شود البته در این میان مساله سیمان و فولاد وجود دارد اما باید دسترسی به مصالح ساختمانی آسان شود که با سازوکارهای وزارت صمت و ایجاد زمینه‌های لازم بخش جدی آن باید از طریق بورس تأمین شود. دولت نمی‌خواهد وارد ساخت مسکن شود بلکه دولت باید به مردم الگو دهد تا مردم در این خصوص میدان‌داری کنند یعنی دولت باید به مردم الگو دهد تا مسکن‌سازان و شرکت‌هایی که حاضرند وارد میدان شوند و دولت به آنها تسهیلات دهد.
کارکرد ابزارهای مالی بورس کالا
جواد فلاح، مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در این باره گفته بود که تغییرات قیمتی مصالح ساختمانی در دوره چندساله ساخت یک پروژه، از چالش‌های انبوه‌سازان و سازندگان به شمار می‌رود به‌طوری‌که سرمایه‌گذار در ابتدای ورود به یک پروژه، هزینه ساخت را برآورد و بر اساس آن اقدام به شروع کار می‌کند؛ اما در چند سال اخیر به دلیل نوسانی بودن قیمت‌ها، سازندگان با افزایشی فراتر از حد انتظار خود در طول دوره ساخت مواجه شده‌اند و این موضوع علاوه بر ایجاد مشکلات مالی حتی در برخی موارد باعث توقف کار و نیمه‌کاره ماندن روند ساخت شده است.فلاح بابیان اینکه عوامل فوق درنهایت برافزایش قیمت تمام‌شده مسکن اثر می‌گذارد، اظهار داشت: در این زمینه، بورس‌های کالایی راهکاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت دارند و دهه‌هاست که در کشورهای توسعه‌یافته و سال‌هاست که در کشورهای درحال‌توسعه از قراردادهای مشتقه برای پوشش چنین ریسک‌هایی استفاده می‌شود.مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالا گفت: تجربه راه‌اندازی قراردادهای مشتقه شامل قرارداد آتی و اختیار معامله و همچنین معاملات کشف پریمیوم در بورس کالای ایران وجود دارد البته تاکنون سیمان و فولاد وارد قرارداد کشف پریمیوم، آتی و اختیار معامله نشده‌اند اما زیرساخت سامانه‌ای، فنی و مقرراتی آن آماده است؛ بنابراین با توجه به تأیید طرح جهش تولید مسکن در شورای نگهبان و تکلیف مجلس شورای اسلامی و همچنین اراده صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی و سازندگان ساختمان، می‌توان انتظار داشت که این نوع معاملات برای این دو محصول به سرعت راه‌اندازی شده و طرفین معامله از مزایای پوشش ریسک قراردادهای مشتقه بهره‌مند شوند.
فلاح در ادامه به کارکرد قراردادهایی که امکان پیش‌خرید مصالح ساختمانی در بورس کالا را فراهم می‌کنند اشاره کرد و گفت: در این نوع قراردادها طرفین معامله متعهد به انجام خریدوفروش در آینده باقیمت مشخص یا با فرمول قیمتی معین می‌شوند. به عبارتی مشخص می‌شود که در زمان سررسید قرارداد (برای مثال ۶ ماه آینده) باید محصول باقیمت تعیین‌شده در قرارداد مورد معامله قرار گیرد. همچنین اگر در قرارداد فرمول قیمتی تعیین‌شده باشد در زمان سررسید قرارداد، نرخ محصول بر اساس فرمول تعیین‌شده در قرارداد محاسبه‌شده و معامله بر اساس آن نرخ انجام می‌شود.مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالا در خصوص قراردادهای اختیار معامله نیز توضیح داد: این نوع قراردادها به‌نوعی بیمه قیمت هستند؛ در این نوع قراردادها برای پوشش ریسک تغییرات قیمت، خریدار کالا می‌تواند از اختیار معامله خرید استفاده کند و فروشنده نیز از اختیار فروش. به عنوان‌مثال سازنده یک واحد مسکونی بر اساس نرخ روز میلگرد، قرارداد اختیار معامله خرید میلگرد باقیمت ۱۲ هزار تومان به ازای هر کیلوگرم را خریداری می‌کند. اگر در سررسید، قیمت میلگرد بیش از ۱۲ هزار تومان بود، خریدار از اختیار خود استفاده می‌کند و کسی که این اختیار را فروخته متعهد است که در زمان سررسید میلگرد را با نرخ ۱۲ هزار تومان بفروشد؛ اما اگر در زمان سررسید، قیمت کمتر از ۱۲ هزار تومان بود نیازی به استفاده از اختیار خرید نیست. استفاده از ابزار مالی بورس کالا برای مبادله محصولات ساختمانی و پوشش ریسک قیمت در آینده به خریداران مصالح ساختمانی و سازندگان و انبوه‌سازان کمک شایانی در اطمینان بخشی از بازگشت مطلوب سرمایه و مصون ماندن از نوسانات قیمتی می‌کند و درنهایت به رونق تولید مسکن منجر خواهد شد.
