سیطره الگوی تحریمی- تورمی بر بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

اگرچه نمی‌توان زمان دقیقی را برای عبور بازار مسکن از دوره رکود مشخص کرد و متغیرهایی مثل وضعیت اقتصاد کلان، نرخ تورم، اوضاع بازارهای موازی، قدرت خرید متقاضیان مسکن و تیراژ ساخت‌وساز بر آن تاثیر می‌گذارد، اما بررسی‌های آماری حاکی از افزایش طول دوره رکود مسکن است به گونه‌ای که دست کم ۳۰ تا ۳۶ ماه به طول می‌انجامد. به باور برخی از کارشناسان مسکن، رکود در شرایط فعلی نیز از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده است. 

در این حال، به باور گردانندگان «تعادل»، چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن، در پی آخرین جهش قیمتی در دولت دهم، - جهش قیمت مسکن در سال 91- الگوهای سابق خود را به دلیل شرایط خاص اقتصاد کلان کشور تکرار نکرده است. و از همین رو، به نوعی می‌توان اظهار کرد که بازار مسکن از سال 92 تاکنون در رکود بوده است با این تفاوت که در مقاطعی رکود مسکن غیر تورمی بوده و در مقاطعی دیگر کاملا در فاز رکود تورمی قرار داشته است. به‌طور خاص می‌توان گفت که بازار مسکن تا از سال 92 تا پاییز سال 96 در فاز رکودی بوده است، اما از دی‌ماه سال 96 وارد فاز تازه رکود تورمی شده است به گونه‌ای که از سویی با جهش‌های قیمتی و از سوی دیگر با کاهش مداوم حجم معاملات رو به رو بوده است. در این حال، اگر چه برآیند رشد قیمت مسکن در 7 ماهه نخست سال جاری تقریبا برابر با صفر بود، اما همزمان حجم معاملات در برخی ماه‌های پرمعامله هم نتوانست از کف تاریخی خود زیاد فاصله بگیرد و به‌طور میانگین حجم معاملات طی ماه‌های گذشته از سال حدود 5 هزار فقره در هر ماه بوده است که رکورد جالبی نیست و از حالت رونق معاملات مسکن- حدود 20 هزار فقره معامله در ماه- فاصله زیادی دارد. با توجه به این موارد، می‌توان در کل ادعا کرد که بازار مسکن طی 8 سال گذشته در فاز رکودی قرار داشته و به همین واسطه، کهن الگوهای تجاری این بازار طی این 8 سال تکرار نشده‌اند. چه آنکه در این مدت، این بازار بیش از اینکه از عوامل درونی خود اثر بپذیرد، متاثر از شرایط کلی حاکم بر اقتصاد – تحریم و تورم- بوده است. این الگوی تحریمی- تورمی طی 8 سال گذشته، تغییر معناداری نداشته است و گشایش‌های سه ساله برجام نیز فرصت نشت به این بازار را پیدا نکرد. به همین دلیل، شاهد استقرار بازار مسکن در فاز رکودی طی این 8 ساله گذشته بوده‌ایم.

در این حال، آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان می‌دهد، در پس رشد سنگین قیمت‌ها ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است. به‌طور مثال، بازار مسکن شهر تهران بعد از جهش سال ۹۲ در سال ۹۳ با ثبات و سال ۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه شد. اغلب ماه‌های سال ۱۳۹۴ نرخ رشد ماهیانه و سالانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ به‌طوری که در آذرماه آن سال نرخ رشد قیمت ۱.۲ درصد و در دی ماه ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن کاهش پیدا کرد.

    در سال‌های ۷۴ و ۹۱ چه گذشت؟

برای بررسی وضعیت فعلی به دوره جهش قیمت‌ها در سال‌های ۷۴ و ۹۱ مراجعه می‎کنیم. رونق سال‌های ۷۴ و ۹۱ بین ۱۸ تا ۲۰ ماه (حدود شش فصل) طول کشید؛ در حالی که دوره رونق سال‌های ۹۶ تا ۹۹ که با جهش سنگین قیمتها مواجه بود به درازا انجامید و حدود ۳۶ ماه زمان بُرد. بنابراین ممکن است رکود مقطع فعلی نیز طولانی‎تر از دو مقطع سال‌های ۷۴ و ۹۱ باشد. اگر با همین روند جلو برویم می‌توانیم حتی انتظار منفی شدن قیمت‌ها در بازار را داشته باشیم. کما اینکه برخی کارشناسان معتقدند دوره رکود بازار مسکن که از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده دست کم ۱۰ تا ۱۲ فصل (۳۰ تا ۳۶ ماه) به طول خواهد انجامید. دوره رکود قبلی از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا آذرماه ۱۳۹۶ حدود ۴۵ ماه طول کشید.

اواخر سال ۱۳۹۵ سه نشانه از تکمیل دوره رکود بازار مسکن دیده شد، اما در حال حاضر چنین نمایه‌هایی وجود ندارد. دی ماه سال ۱۳۹۵ قیمت مسکن در تهران به ۴.۵ میلیون تومان رسید که در مقایسه با سال قبل از آن ۳.۲ درصد رشد کرد. معاملات نیز ۱۶ هزار و ۷۴۹ فقره شد که ۴۱.۶ درصد در مقایسه با دی ماه ۱۳۹۴ رشد کرد. نرخ رشد قیمت مسکن در آن مقطع به تورم نزدیک شد؛ در حالی که هم‌اکنون قیمت مسکن حدود ۴۰ درصد پایین‌تر از تورم عمومی است. از طرف دیگر با توجه به تجربه رونق و رکود سال‌های ۷۴ تا ۷۸ به تکمیل شدن ۳۰ تا ۳۶ ماهه دوره رکود بازار مسکن نزدیک شدیم؛ در حالی که هم‌اکنون فقط ۸ ماه از دوره رکود سپری شده است.

   افت شدید توان خرید نقطه اشتراک هر سه مقطع

یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر ورود به فاز رکود در هر سه مقطع ۷۴، ۹۱ و ۱۴۰۰ کاهش توان خرید متقاضیان است. از این جهت هر سه بازه زمانی دارای نقطه اشتراک هستند. تا زمانی که توان متقاضیان از طریق پس‌انداز، منابع و تسهیلات امکان پوشش‌دهی قیمتها در بازار مسکن را نداشته باشد انتظار خروج از رکود، غیرممکن است. در شرایط فعلی وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید زوجین در شهر تهران جوابگوی حدود یک دهم قیمت واحد ۵۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران و یک ششم مناطق جنوبی تهران است. البته سقف تسهیلات از طریق خرید اوراق به همراه وام جعاله برای زوجین در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان افزایش یافته که به دلیل نرخ سود بالا و اقساط سنگین ماهیانه آن تقاضای چندانی برای آن وجود ندارد.

با این حال، بازه زمانی فعلی یک تفاوت با دوره‌های مذکور دارد. در شرایط کنونی نرخ تورم عمومی به حدود ۴۵ درصد رسیده است که اثر تورمی بر نهاده‌های ساختمانی ایجاد کرده و احتمالا با فاصله زمانی مقداری بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. بنابراین مقایسه زمان کنونی با سال‌های ۷۴ و ۹۱ صرفا از باب سابقه بازار و جهت یادآوری ارایه شده است. وضعیت بازار مسکن در هر مقطع باید با شرایط و متغیرهای مقطع خود از جمله نرخ تورم، اثر بازارهای موازی شامل ارز، طلا و بورس، تحریم‌ها، انتظارات فعالان بازار ملک، نرخ رشد نهاده‌های ساختمانی، تیراژ ساخت و ساز و پروژه‌های بزرگ مسکونی مقایسه شود. بازار مسکن تهران از اسفندماه ۱۳۹۹ تاکنون در یک محدوده قیمتی قرار گرفته و در برخی ماه‌ها نرخ رشد ماهیانه منفی شده است. در مهرماه قیمت‌های قطعی ۰.۲ درصد نسبت به شهریورماه کاهش پیدا کرد. بررسی‌ها از آبان‌ماه نیز نشان می‌دهد با وجود آنکه هنوز آماری ارایه نشده بازار در ثبات قرار دارد. البته برخی سفته‌بازان خریدهایی انجام می‌دهند که به‌طور معمول وجود دارد. برخی متقاضیان مصرفی نیز اقدام به تبدیل به احسن واحدهای خود می‌کنند. اما به‌طور کلی تقاضای چشمگیری در بازار وجود ندارد.

    بازار مسکن تا یک سال دیگر خواب است

در این حال، حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی آینده گفت: ما از یک طرف با حدود ۲.۵ میلیون مسکن خالی و از سوی دیگر افت شدید توان متقاضیان مواجهیم. بنابراین وارد رکود شده‌ایم که نه تنها تا پایان سال جاری بلکه تا سال آینده هم ادامه خواهد داشت. مگر اینکه تیم اقتصادی دولت بتواند به اقتصاد رونق بدهد. بانک مرکزی باید ارزش پول ملی را حفظ کند، دلار را در محدوده ۲۸ هزار تومان نگه دارد تا شاهد افزایش قیمت طلا و مسکن نباشیم. اما اگر نتواند این کار را انجام دهد ابتدا با رشد بازار سکه و ارز مواجه می‌شویم و سپس با فاصله زمانی باید منتظر افزایش قیمت مسکن باشیم.

    رشد 10 درصدی دلار در دولت سیزدهم 

وی رشد قیمت دلار در دولت سیزدهم را حدود ۱۰ درصد عنوان کرد و گفت: افزایش قیمت کالاها هنوز در بازار مسکن تاثیر نگذاشته است. زمانی که ارز بالا می‌رود مسکن می‌ایستد. در حال حاضر نیز چون توان طرف تقاضای واقعی در بازار مسکن کاهش پیدا کرده قیمتها به ثبات رسیده است. امکان چرخش نقدینگی در این بازار وجود ندارد. تسهیلاتی هم که بانک‌ها به مشتریان می‌دهند آنقدر ناچیز است که تکافوی قیمت مسکن نیست. بنابراین دست‌کم تا سال آینده امکان ایجاد تحرک در بازار مسکن وجود ندارد.