افت ساخت و ساز زیر ضرب تورم

گروه راه و شهرسازی |  

بازار فعالیت‌‌های ساختمانی در تهران و کشور در بهار امسال با ریزش فصلی همراه شد. تازه‌ترین آمارها حاکی از این است که تمایل به ساخت و ساز که در تقاضا برای صدور پروانه‌های ساختمانی تبلور می‌یابد، طی بهار سال جاری در کشور حدود 25 درصد و در تهران حدود 17 درصد نسبت به زمستان سال 1399 دچار افت شده‌است. به گزارش «تعادل»، طی دهه 1390، بازار مسکن کوچک‌تر شده است. طی سال‌های گذشته، حجم ماهانه معاملات ملکی که بیانگر انواع تقاضا برای مسکن است، به‌طور کل و فارغ از برخی نوسان‌های مقطعی، سیری نزولی داشته است. همین مساله منجر به سرایت افت تقاضا در حوزه سرمایه‌گذاری و ساخت وساز شده است و در نتیجه طی دهه 90، روند صدور پروانه ساخت وساز در تهران و در کل کشور، نزولی بوده است. در اینجا سوالی برای برخی از کارشناسان و ناظران مسکن ایجاد شده است و آن، اینکه چرا بازار معاملاتی و عملیاتی مسکن که نسبت به سایر بازارها، مصون از قیمت‌گذاری دولتی است و خصوصی‌ترین بازار کشور به شمار می‌رود، دچار افت سرمایه‌گذاری هم برای ساخت و ساز و هم برای تملک و اجاره داری شده است؟ افزون بر منطق علم اقتصاد، مشاهدات سال‌های اخیر در بازارهای مختلف از جمله در حوزه صنعت برق نشان می‌دهد که با مداخله قیمتی، صنعت پتانسیل سرمایه‌گذاری را از دست می‌دهد، چرا که هر گونه سرمایه‌گذاری، با توجه به قیمت‌های کاذب، برای سرمایه‌گذار به صرفه نیست و همین مساله او را از فعالیت اقتصادی و صنعتی باز می‌دارد. حال چه شده است که بازار مسکن که 80 درصد آن در دست مردم است و قیمت‌ها توسط مردم تعیین می‌شود، دچار چنین سرنوشتی شده است؟ علت بروز چنین استثنایی چیست؟ 

    چه اشخاصی در ساخت وساز  سرمایه‌گذاری می‌کنند؟

به گزارش «تعادل»، پاسخ به این سوال را باید در تبارشناسی سرمایه‌گذاران حوزه مسکن سراغ گرفت. همانطور که گفته شد، بیش از 80 درصد بازار مسکن توسط مردم (اشخاص حقیقی) اداره می‌شود و اشخاص حقوقی (اعم از دولتی و غیر دولتی) تنها حدود 20 درصد از این بازار را در اختیار خود دارند. با چنین ترکیبی، با هر جهش تورمی در کشور، توان مالی اشخاص حقیقی برای سرمایه‌گذاری در بازار ساخت وساز مسکن به دلیل جهش قیمت نهاده‌های تولید ساختمان (زمین، مصالح ساختمانی و ...) تحلیل می‌رود و در بهترین حالت آنها از سرمایه‌گذاری پروژه‌های مسکنی به اجاره‌دار تبدیل می‌شوند. سرمایه‌گذاران حقوقی نیز دو دسته هستند، دسته اول شرکت‌های پیمانکاری خصوصی یا خصولتی هستند که موجودیت آنها به پروژه‌های دولتی گره خورده است و با نوسان در بودجه عمرانی دولت، فعالیت‌های آنها نیز دچار نوسان می‌شود. دسته دوم سرمایه‌گذاران دولتی و در راس آنها بانک‌ها هستند که طی سال‌های گذشته به دلیل افت توان خرید متقاضیان مسکن (اعم از متقاضیان مصرفی و سرمایه ای) واحدهای مسکونی و تجاری زیادی روی دست آنها مانده و اصطلاحا باد کرده است. از این رو، توان مالی بانک‌ها با توجه به حبس نقدینگی آنها در مسکن و ساختمان و سایر مشکلاتی که در تامین و تجهیز منابع مالی دارند، در کنار برخی الزامات تازه در خروج از بنگاه داری و ساخت و ساز، مانع از ورود آنها به بازار ساخت و ساز شده است. بنا به این علل، ساخت و ساز در کشور به‌شدت و به‌طور مستمر دچار افت شده است.

  11 هزار پروانه ساخت در یک فصل

تازه‌‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تحولات بازار ساخت‌وساز حاکی است در بهار ۱۴۰۰، ۱۱ هزار و ۵۵ واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت کرده‌‌اند که این میزان در مقایسه با فصل قبل 17.2 درصد کاهش داشته است. آمارها نشان می‌دهد روند ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران در بهار ۱۴۰۰ نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز کاهشی بوده و تعداد واحدهای مسکونی که در این فصل ساخته شده است در مقایسه با بهار ۹۹ نیز 13.8 درصد کاهش یافته است. متوسط تعداد واحدهای مسکونی که در هر پروانه ساختمانی برای ساخت در شهر تهران در بهار ۱۴۰۰ مجوز دریافت کرده‌‌اند برابر با ۷ واحد بوده است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده برای شهر تهران در بهار ۱۴۰۰ نیز در مقایسه با زمستان ۹۹ معادل  22.7 درصد و در مقایسه با بهار ۹۹ برابر با 16.8 درصد کاهش داشته است.

   افت 16.8 درصدی نسبت به بهار 99

در بهار سال 1400، تعداد 1399 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل گذشته 22.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 16.8 درصد کاهش داشته است، این تعداد پروانه حدود 3.7 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهند. مجموع مساخت زیربنای تعیین شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در بهار 1400 در حدود 2084 هزار متر مربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 11.4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 8.6 درصد کاهش داشته است و در حدود 10.1 درصد از مجموع کل زیربنای تعیین شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری کشور را تشکیل می‌دهد. از مجموع پروانه‌های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، 0.3 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 0.2 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 0.6 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 4.5 درصد برای احداث ساختمان‌های چهارطبقه و 94.4 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر بوده است.

    صدور 103 هزار پروانه ساخت در کشور

در بهار امسال همچنین ۱۰۳ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی برای ساخت در کشور مجوز دریافت کردند که این میزان نیز در مقایسه با یک فصل گذشته با کاهش 24.6درصدی همراه شده است. در کشور اما تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته به میزان اندک معادل 1.2 درصد رشد داشته است.  متوسط تعداد واحدهای مسکونی در کشور برابر با 3.1 واحد مسکونی در هر ساختمان مسکونی گزارش شده است. 

در کشور، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با زمستان ۹۹ برابر با 27.9 درصد و در مقایسه با بهار ۹۹ برابر با 7.6 درصد کاهش داشته است.

    افت 28 درصدی نسبت به فصل قبل

در بهار سال 1400، تعداد 37 هزار و 755 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 27.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 7.6 درصد کاهش داشته است. مجموع مساحت زیربنای پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در حدود 20540 هزار متر مربع بوده است که نسبت به فصل گذشته 22.3 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 6 درصد افزایش داشته است.  از مجموع پروانه های صادره برای احداث ساختمان‌های مسکونی، در حدود 26 درصد برای احداث ساختمان‌های یک طبقه، 23.1 درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، 14.9 درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، 10.8 درصد برای احداث ساختمان‌های چهارطبقه و 25.2 درصد برای احداث ساختمان‌های پنج طبقه و بیشتر است.