راه‌اندازی صندوق‌های REIT یک تیر و دو نشان

محمد ابراهیم سماوی

در این روزها که ارزش معاملات در بازار سرمایه بسیار اندک و صبر سهامداران خرد رو به اتمام است، شاهد افزایش نرخ بهره بین‌بانکی به سطوح بالای 21 درصد می‌باشیم که متبادر‌کننده سیاست‌های ناکارآمد دولتی است. دولتی که پیش از روی کار آمدن دم از حمایت سهامداران خرد می‌زد، اکنون جزو عوامل موثر نابسامانی این روزهای بازار سرمایه است. یکی از مهم‌ترین ابهاماتی که در شرایط فعلی وجود دارد، این است که آیا دولت مجدداً جهت پوشش کسری بودجه 1401 از راهکارهایی همانند انتشار اوراق بدهی یا جذب نقدینگی به‌صورت غیرمستقیم (عملیات بازار باز) بهره می‌برد؟ پرواضح است که اگر تیم اقتصادی آقای رییسی در باب همایون همان مسیر همیشگی را در پیش بگیرند، مقصدی جز ویرانی بیش‌ازپیش بازار سرمایه و عدم اعتماد کامل سهامداران خرد که اکنون بیش از 50 میلیون نفر می‌باشند، نخواهد بود. در روزهای اخیر صحبت از واگذاری دارایی‌های دولتی بالاخص املاک و مستغلات مازاد است که به نظر می‌رسد جزو معدود راه‌های پوشش کسری بودجه دولت است غیر تورم‌زا نسبت به راهکارهای دیگر و غیر مخرب برای بازار سرمایه است. میل به ملاکی دولتی و حفظ املاک و مستغلات از دیرباز مشهود بوده و عبارت خصوصی‌سازی صرفاً در حد یک شعار غیرعملی بوده است.

اخیراً، آقای خاندوزی نامه‌ای تحت عنوان 15 چالش برای فروش املاک مازاد دولت نگاشته که نشان‌دهنده بهانه‌جویی دستگاه‌های دولتی برای ملاکی است. ازاین‌رو اگر دولت قصد واقعی دارد که از یک مسیر غیر تورمی، ناجی بودجه 1401 شود، باید زودتر همه دستگاه‌ها را هماهنگ کرده و بر بهانه‌جویی‌های بعضاً مضحک دستگاه‌ها جهت عدم‌ وگذاری دارایی خود، فائق‌ آید. ازاین‌رو به دولت پیشنهاد می‌گردد که املاک و مستغلات مازاد خود را که در شهر تهران فراوان است باکمی تخفیف واگذار نماید، بدون استثنا با توجه به تقاضای همیشگی املاک و مستغلات زیر قیمت، این دارایی‌ها نقد خواهند شد. یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی دیگر به دولت جهت واگذاری املاک مازاد خود که گروه مخاطبان بیشتری دارد، استفاده از ابزار مالی صندوق املاک و مستغلات موسوم به ریت (REIT Funds) مخفف عبارت «صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات» یا (Real Estate Investment Trusts) می‌باشد. یکی از اهدف اصلی این صندوق‌ها جمع‌آوری وجوه خرد سرمایه‌گذاران جهت سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات مازاد دولت و اجاره‌دهی دارایی‌های مذکور است. ازاین‌رو سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه اندک، می‌توانند مالک دارایی‌های صندوق شوند و ضمن درآمد سالانه بابت اجاره دارایی‌ها، ارزش واحدهای صندوق همگام با تورم رشد خواهد کرد.

 درواقع این صندوق‌ها سپر یا محافظ کم‌درآمدها بالاخص دهک‌های 1 الی 4 در برابر تورم ملکی هستند. یکی از مهم‌ترین و شاخص‌ترین ویژگی‌های این ابزار این می‌باشد که هر کس با هر مقدار سرمایه در اختیار (همانند سهام) می‌تواند نسبت به خرید واحدهای صندوق اقدام کند و به این بازار وارد شود و به دلیل وجود بازار ثانویه از نقد شوندگی بالایی برخوردار است. ازاین‌رو به دولت پیشنهاد می‌گردد از املاک و مستغلات به‌ویژه در شهر تهران که قابلیت اجاره‌دهی مناسبی دارد، با توجه به ویژگی‌هایی همچون منطقه املاک و کاربری آن در قالب صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) بورس هم دارایی‌های خود را با نزدیک‌ترین قیمت بازار واگذار کند، هم از ابزار غیرتورمی جهت پوشش کسری بودجه خود استفاده کند و در نهایت در عمل نشان دهد حامی بازار سرمایه است.