فرمول دریافت وام مسکن تغییر می‌کند؟
گروه راه و شهرسازی |
در پی افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن و گران شدن هزینه دسترسی به وام مسکن، قرار است بانک تخصصی بخش مسکن طرحی برای کاهش هزینه این تسهیلات برنامه‌ریزی کند.در روزهای اخیر قیمت اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات مسکن در معاملات بازار سرمایه افزایش بی‌نظیری داشته و هر برگه گواهی ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن به بیش از ۱۰۰ هزار تومان رسیده است. این موضوع سبب شده تا هزینه خرید این برگه‌ها برای دریافت سقف وام مسکن زوجین تهرانی که در حال حاضر ۴۸۰ میلیون تومان است، به حدود ۱۰۰ میلیون تومان برسد که عملاً به معنای از دست رفتن بیش از یک‌پنجم مبلغ وام خواهد بود. در چنین شرایطی یک مقام مسوول ارشد در بانک عامل بخش مسکن در گفت‌وگو با مهر، از وجود برنامه‌ای در این بانک برای کاهش هزینه دریافت وام خرید مسکن خبر داده است. اما علت رشد قیمت «تسه» طی سه ماهه گذشته چیست؟ در پاسخ باید اول متذکر شد که در پی افزایش سقف وام مسکن در 24 شهریور سال جاری، تقاضا برای «تسه» به تدریج – و نه ناگهانی- رشد کرد. برخی از کارشناسان این رشد را به سفته بازی در بازار سهام نسبت می‌دهند، حال آنکه ضوابط خرید و فروش «تسه» متفاوت از سایر اوراق بهادار است و این عامل نمی‌تواند باعث چنین رشدی شود. در مقابل، گروهی از کارشناسان رشد قیمت «تسه» را به تغییر چشم‌انداز انتظارات تورمی در میان گروهی از متقاضیان مصرفی ربط می‌دهند و بر این باورند که دو گروه از متقاضیان مصرفی شرایط کنونی را بهترین یا شاید آخرین فرصت برای خانه‌دار شدن و دستیابی به خانه مطلوب خود ارزیابی می‌کنند و از همین رو، تقاضا برای خرید اوراق «تسه» به‌طور چشمگیری افزایش یافته و در نتیجه، قیمت آن صعودی شده است. با این حال، به گفته یک مقام مسوول در بانک عامل بخش مسکن، قرار است در هفته جاری این برنامه در هیات‌مدیره بانک نهایی، تصویب و جزییات آن اعلام شود. به نظر می‌رسد بهتر است متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، فعلاً دست نگه دارند تا این برنامه جدید نهایی شود.
برنامه جدید چیست؟
پیگیری مهر حاکی است بانک عامل بخش مسکن احتمالاً در برنامه جدید خود قصد دارد تا بخشی از این تسهیلات را از محل فروش اوراق تسهیلات مسکن و نیمی دیگر را از محل سپرده‌گذاری مستقیم متقاضی دریافت این تسهیلات، تأمین مالی کند. با توجه به اینکه در حال حاضر، خریدار این اوراق، دیگر نمی‌تواند به هیچ عنوان پولی که بابت خرید اوراق پرداخت کرده را بازیابی کند، اما در حالت سپرده‌گذاری مستقیم، امکان بازگشت این سپرده در پایان دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات خرید مسکن را خواهد داشت که به نوعی کمک به متقاضی خرید مسکن خواهد بود.
علت گرانی ناگهانی «تسه»
برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با وجود قفل شدگی فعلی بازار مسکن و رکود سنگینی که بر این بازار در بخش خرید و فروش حاکم است از یک سو و بی‌تأثیر بودن وام خرید مسکن در افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها از سوی دیگر که سبب شده تا اقبال به این تسهیلات به خصوص برای تهران و کلان‌شهرها به‌شدت کاهش یابد، عامل این گرانی اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه، می‌تواند ورود سفت بازان و دلالان برای دسترسی به سود از محل فروش اوراق باشد. با توجه به اینکه بیشتر نمادهای بازار سرمایه در روزهای اخیر با صفوف فروش سنگین و خروج پول حقیقی از بازار مواجهند، سفته بازان به دنبال تسویه زیان‌های خود از سایر نمادها از محل گران کردن اوراق تسهیلات مسکن هستند. حال آنکه این اوراق نه ابزاری برای دستیابی به سود کاذب در بازار سرمایه بلکه ابزاری برای تسهیل دسترسی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از وام بانک عامل بخش مسکن است.
اثر افزایش انتظارات تورمی؟
به گزارش «تعادل»، هزینه وام مسکن روز یکشنبه هفته جاری با افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن به حدود ۱۰۰ میلیون تومان رسید. بی‌گمان، 100 درصد نمی‌توان جهش نرخ «تسه» را به سفته بازی و سفته بازان نسبت داد چه آنکه خرید و فروش این اوراق مانند سایر اوراق بهادار نیست و هر خریدار باید دستکم 4 ماه اوراق خریداری شده را نگه داشته و سپس اقدام به فروش آن کند. در نتیجه، احتمال سفته بازی روی این اوراق کمتر از سایر اوراق است. از سوی دیگر، اینکه مبلغ وام 480 میلیون تومانی در تهران از قدرت زیادی برخوردار نیست و به‌طور متوسط می‌توان حدود 10 تا 15 متر واحد مسکونی با این مبلغ خریداری کرد، نیز درست است. اما با توجه به چشم‌انداز رشد تورم در آینده، به نظر می‌رسد، گروهی از زوجین با تمام قدرت در حال تلاشند تا بتوانند حتی خانه‌ای کوچک در مناطق حاشیه‌ای شهر تهیه کنند و از بار مالی اجاره نشینی خود را برهانند. از این رو، تهیه وام از طریق «تسه» در دستور کار این دسته از متقاضیان مصرفی خرید ملک قرار دارد. در این میان، مالکانی نیز وجود دارند که می‌خواهند ملک خود را تبدیل به احسن کنند. از این رو، این وام می‌تواند تا حدی برای این دسته از مالکان راهگشا باشد و به آنان در تعویض آپارتمان خود یاری رساند. به همین دلیل، می‌توان گفت که یکی از کانال‌های افزایش تقاضا برای «تسه» توسط این دسته از متقاضیان مصرفی ایجاد شده است.
به گزارش «تعادل»، اوراق گواهی حق تقدم مسکن در معاملات یکشنبه ۲۱ آذر ماه فرابورس با افزایش ۵ درصدی قیمت در اکثر نمادهای زیرمجموعه این اوراق ۱۰۰ هزار تومان را رد کرد. بر اساس این گزارش، با توجه به اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین در تهران ۴۸۰ میلیون تومان است، متقاضیان باید ۹۶۰ برگه ۵۰۰ هزار تومانی خریداری کنند که با احتساب متوسط قیمت هر برگه ۱۰۲ هزار تومان، ۹۷ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان هزینه دریافت هر تسهیلات مسکن خواهد شد. همچنین متقاضیان دریافت وام مسکن مجردها در تهران تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان باید ۵۶۰ برگه اوراق تسهیلات خریداری کنند که با محاسبه هر برگه ۱۰۲ هزار تومان، هزینه تمام شده دریافت این وام ۵۷ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان خواهد بود.
بر اساس این گزارش، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است. در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. متقاضیان وام مسکن برای دریافت وام می‌توانند اوراق تسهیلات خریداری کرده و بر مبنای آن از بانک مسکن برای خرید خانه وام دریافت کنند.
