پیش‌بینی تداوم رکود مسکن در ۱۴۰۱

گروه راه و شهرسازی|

با قوت گرفتن احتمال توافق هسته‌ای ایران و کشورهای غربی همزمان با فرارسیدن موعد بازار شب عید، بازار گمانه‌زنی‌ها و تحلیل‌های کارشناسانه درباره آینده بازار مسکن داغ شده است. بازاری که در فاز رکود تورمی قرار دارد. در عین حال، طی ماه‌های گذشته از سال 1400 حدود 10 درصد از حباب قیمتی مسکن با «تورم» تعدیل و تخلیه شده است. با وجود این، همچنان، قیمت‌های اسمی بسیار فراتر از توان مالی متقاضیان مصرفی قرار دارد و شرایط حاکم بر اقتصاد و عرصه سیاست خارجی کشور نیز مانع از ورود پرقدرت تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته بازی شده است. در این شرایط، گروهی از کارشناسان با تکیه بر تحولات عرصه سیاست خارجی که به معنای فروش بیشتر نفت و افزایش درآمدهای دلاری کشور است، روند بازار سال آینده مسکن را مثبت ارزیابی می‌کنند و حتی بر این باورند که قیمت‌های اسمی مسکن با افت احتمالی دلار همگام شده و کاهش خواهند یافت. در مقابل، گروهی دیگر از کارشناسان بیشتر به وضعیت نامساعد شاخص‌های کلان اقتصاد نظر دارند تا تحولات بیرونی عرصه سیاسی و احتمال سرریزشدن دلارهای نفتی به کشور و از همین رو معتقدند که در سال آینده رکود حاکم بر بازار مسکن تداوم خواهد یافت.

به گزارش «تعادل» از آنجا که پایداری تعدیل نرخ دلار در پی دستیابی احتمالی به توافق هسته‌ای وابستگی کاملی به سیاست‌های پولی دارد، نمی‌توان به‌طور قاطع از تثبیت نرخ دلار ارزان شده - به مثابه نشانگر انتظارات تورمی- و در پی آن ایجاد ثبات پایدار در بازارها سخن به میان آورد. در چنین شرایطی، تداوم تعدیل قیمت اسمی مسکن با تورم نیز پایدار نخواهد بود و روند 9 ماهه گذشته می‌تواند در سال آینده متوقف شود. اما در صورت، تعدیل سیاست‌های پولی و مهار نرخ تورم همزمان با رفع تحریم‌های اقتصادی علیه کشور می‌توان به رویدادهای مثبت در اقتصاد امیدوار بود. در کنار مساله لغو تحریم‌ها و نحوه اعمال سیاست‌های پولی، سرنوشت «طرح انبوه‌سازی دولت» طی ماه‌های آینده نیز تعیین‌کننده خواهد بود. هر چند اجرای این طرح به باور بسیاری از کارشناسان اقتصادی «تورم‌زا» است و پیامدهای ناگواری را برای اقتصاد ایران (از جمله رشد قیمت مسکن) در پی خواهد داشت، اما حتی اگر به قیمت جهش نرخ تورم، این انبوه‌سازی در سال اول و سال‌های بعدی اجرای آن به اهداف خود دست یابد، می‌توان پیش بینی کرد که افزایش عرضه حاصل از این طرح می‌تواند تا حد اندکی ترمز قیمت معاملاتی املاک و حتی قیمت رهن و اجاره را تعدیل کند. چرا که از سویی، مخاطبان این دسته از ساخت و سازها بر خلاف مخاطبان آپارتمان‌های احتکار شده در پایتخت و سایر کلانشهرهای کشور، متقاضیان مصرفی هستند و از سوی دیگر، با خروج این متقاضیان از بازار رهن و اجاره، عرضه به این بازار نیز دچار جهش خواهد شد که به معنی مهار اجاره‌بها و تقویت قدرت مالی شهروندان در بازار مسکن است. در عین حال، با توجه به ماهیت زمانبر ساخت و ساز در کشور (نه سایر موانع رصد شده در طرح مسکن مهر) تصور نمی‌شود، دستکم تا پاییز سال 1402 فاز اول انبوه‌سازی دولتی (2 میلیون آپارتمان در 2 سال) محقق شود. در چنین شرایطی، می‌توان تحول اساسی (خروج از فاز رکود تورمی و ورود به فاز رونق) در بازار مسکن سال آینده را بسیار خوش‌بینانه ارزیابی کرد. به‌طور مشخص، قیمت‌های اسمی مسکن در سال آینده کاهشی را تجربه نخواهند کرد و کمتر از نرخ تورم عمومی به سیر خود ادامه خواهند داد.

   تداوم رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۱

در این حال، هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد درباره پیش‌بینی تداوم رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۱، گفت: تا وقتی در بخش‌های غیرواقعی اقتصاد اتفاقی روی ندهد، در بخش‌های واقعی از جمله مسکن اتفاق مثبتی صورت نمی‌گیرد.

حق‌شناس در گفت‌وگو با تسنیم درباره آینده بازار مسکن در سال 1401 اظهار کرد: در زمان حاضر بررسی شاخص‌های کلان اقتصادی، شاخص‌های پولی و مدنظر قرار دادن این موضوع که تورم در کشور عدد بالایی است باعث شده در اقتصاد کسب و کار آنچنانی نباشد.

 وی با بیان اینکه صادرات و واردات کشور در شرایط نااطمینانی قرار دارد به وضعیت بازارهای اقتصادی از جمله مسکن اشاره کرد و ادامه داد: ظاهر قضیه این است که به دلیل قیمت بالای مسکن توان خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و آنها نمی‌توانند وارد بازار شوند.

وی افزود: بر اساس آمار میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 33 میلیون تومان رسیده است، به عنوان مثال یک واحد مسکونی 70 متری باید 2 میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت دارد. تامین این مبلغ از عهده شهروندان تهرانی که اکثر کارمند، کارگر و دارای شغل معمولی هستند، خارج است.

وی تاکید کرد: با توجه به این مساله و تا زمانی‌که شرایط به حالت عادی برنگردد همین گونه خواهد بود و برای سال آینده بازار مسکن همچنان در رکود به سر خواهد برد.

این استاد دانشگاه با اشاره به کسری 300 هزار میلیارد تومانی لایحه بودجه سال آینده کل کشور، اضافه کرد: در حالی ارقام بودجه اضافه شده که در مقابل درآمدهای ناشی از فروش نفت، مالیات و... تغییرات اساسی نکرده است.

حق‌شناس بیان کرد: در واقع متغیرهای کلان اقتصاد کشور تغییر نکرده و زمانی شاهد اتفاق مثبت در بخش‌های واقعی اقتصاد از جمله مسکن، تولید و .. خواهیم بود که در بخش‌های غیرواقعی پولی و ارزی اتفاقات مثبتی روی دهد.

   اعلام آمادگی بلژیکی‌ها برای انبوه‌سازی

طرح انبوه‌سازی دولتی اگرچه دارایی منتقدان جدی است و احتمال تحقق آن- بدون ایجاد پیامدهای منفی همچون رشد نقدینگی و تورم- غیرقابل تصور است، اما طی ماه‌های گذشته از اخباری مبنی بر جلب مشارکت چینی‌ها یا ترکیه ای‌ها در این طرح شنیده شده است. مساله‌ای که با مخالفت شدید پیمانکاران داخلی مواجه بوده و تاکنون تحقق نیافته است. در این حال، واهیک شاهینیان، عضو اتاق مشترک ایران و بلژیک گفته در صورتی که دولت ایران نظر به ورود فناوری‌های نوین و پیشرفته از شرکت‌های اروپایی داشته باشد، همه تلاش خود را در این خصوص به عمل خواهیم آورد تا در طرح جهش مسکن مشارکت کنیم.

شاهینیان در گفت‌وگو با ایرنا با اشاره به اعلام آمادگی صنایع ساختمانی بلژیک برای حضور در بازار مسکن ایران، اظهار کرد: حضور صنایع ساختمانی بلژیک در بازار ایران به سال ۱۳۸۶ برمی‌گردد که با شرکت در سمینار «ساختمان‌سازی به روش‌های صنعتی ایران - بلژیک» با حضور سفیر وقت بلژیک در ایران انجام شد و هم‌زمان با آغاز کار طرح مسکن مهر در ایران بود.

وی افزود: شرکت‌های بلژیکی در عمل نشان داده‌اند که تمایل به همکاری در پروژه‌های ساختمانی با فناوری‌های پیشرفته و سرمایه‌گذاری دارند، اما در آن زمان پیگیری کافی از طرف ایران، انجام نشد.

عضو اتاق مشترک ایران و بلژیک ادامه‌داد: کار اصلی ما ایجاد کارخانه‌های متعدد، مرتبط و مکمل موردنیاز برای تولید قطعات اساسی ساختمان با مصالح نوین است به‌صورتی که نتیجه آن تولید قطعات اصلی ساختمان که در محل کارخانه بصورت کامپیوترایز با استفاده از روبوت‌ها و با حذف خطاهای انسانی صورت می‌پذیرد و با روش ساخت‌وسازهای خشک در کارخانه به قطعات بزرگ مونتاژ شده و آماده برای انتقال به پروژه‌ها و نصب و اجرای آسان آن توسط مجری ساختمان خواهد بود.

وی تاکید کرد: همچنین در زمینه مشارکت برای ساخت مسکن، آماده بررسی سایر پیشنهادها از سوی ایران هستیم.

شاهینیان در مورد تولید انبوه مسکن‌های ارزان‌قیمت، اظهار کرد: در حال حاضر استفاده از روش‌های نوین ساختمانی و قطعات آماده صنعتی راهگشای توسعه صنعت ساختمان در کشور است. در پروژه‌های بزرگ انبوه‌سازی چه در قالب توسعه، چه در قالب توسعه شهرهای جدید، باید از روش‌های نوین ساختمان‌سازی و قطعات آماده صنعتی استفاده شود و فقط در این صورت است که می‌توان گفت که به دقت لازم در ساخت‌وساز دست یافته‌ایم و زمان اجرای پروژه را کوتاه و اجرایی کرده‌ایم.

مدیرعامل شرکت ساختمانی ایران و بلژیک افزود: سرمایه عظیم را با این روش می‌توان بیمه کرد و به ساختمان‌های مقاوم در برابر زلزله دست یافت، به‌خصوص برای کشور ما که روی کمربند زلزله قرار دارد کسب اطمینان از مقاومت ساختمان در برابر زلزله امری لازم و ضروری است.

وی تصریح‌کرد: با استفاده از روش‌های جدید ساخت‌وساز، صرفه‌جویی‌های قابل توجهی در مصالح مصرفی ساختمان مانند فولاد و سیمان و سایر مصالح صورت می‌گیرد. به دنبال آن روش‌های جدید ساخت‌وساز امکاناتی را مانند عایق کاری آسان ساختمان در اختیار ما قرار می‌دهد که می‌تواند صرفه‌جویی در ساختمان را برای ما به ارمغان بیاورد و از هدر رفتن بخش عظیمی از انرژی کشور جلوگیری کند.

شاهینیان بیان‌داشت: همچنین این روش‌های ساخت‌وساز فواید زیادی از جمله افزایش طول عمر ساختمان‌ها و بهره‌برداری بهینه از سرمایه‌گذاری در این بخش را به دنبال دارد.

مدیرعامل شرکت ساختمانی ایران و بلژیک ادامه داد: چنانچه اصرار به اجرای پروژه‌ای بزرگ داشته باشیم با کمبود مصالح ساختمانی سنتی در کشور مواجه می‌شویم چراکه حجم تولید کنونی همین مصالح سنتی تنها برای گذران کارهای فعلی ساختمانی کشور است و توان تأمین مصالح پروژه‌های بزرگ و جدید را ندارد. چنانکه بخواهیم دوباره در توسعه تولیدات مصالح سنتی سرمایه‌گذاری کنیم اشتباهات گذشته را تکرار می‌کنیم.

وی گفت: کشور بزرگ ایران نیاز به همکاری واقعی و مستقیم با قدرت‌های بزرگ تولید و فناوران موفق بزرگ ساختمانی دارد تا بتواند نیازهای انباشته ساختمانی خود را به بهترین وجه مدیریت کند و نباید در چنین موقعیتی که سال‌ها به توسعه این صنایع توجه نکرده‌ایم و به فنّاوری‌های کشورهای کمتر ‌توسعه‌یافته پیوند بزنیم که خود کپی‌بردارهای نه چندان خوبی از صنایع پیشرفته‌تر از خودشان هستند.