حکایت فیلِ مسکن در تاریکی اوهام

گروه راه و شهرسازی|

عامل تورم ملک طی سال‌های اخیر چه بوده است؟ البته سوال بهتر و روشن‌تر این است که عوامل اصلی اثرگذار بر جهش تورم ملک طی سال‌های اخیر چه بوده‌اند؟ اگر چه از شتاب تورم ملک در سال جاری به‌طور قابل توجهی کاسته شده است و قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با نرخ تورم عمومی) نیز دچار افت شده است، اما بی‌گمان، پارامترهای اثرگذار بر رشد قیمت مسکن از سال 97 تا ابتدای سال جاری همچون همیشه متنوع بوده‌اند. اما آنچنان که «تعادل» بارها با استناد بررسی‌های تطبیقی بازارها و همچنین رشد شاخص‌های کلان اقتصاد مطرح کرده است، و البته در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس در تابستان سال 1398 نیز تصریح شده بود، نوسان‌های بازار مسکن (همچون سایر بازارها) تحت تاثیر تحولات اقتصاد کلان بوده است. بی‌ثباتی در اقتصاد کلان نیز طی سال‌های اخیر تابع دو عامل «تحریم» و «سیاست‌گذاری‌های اشتباه اقتصادی» بوده است که نتیجه‌ای جز رشد پایه پولی و حجم نقدینگی و در نهایت جهش تورمی نداشته است. این مساله اثبات شده‌ای در علم اقتصاد است که با رشد نقدینگی، قیمت کالاها افزایش می‌یابد و در واقع رابطه‌ای مستقیم میان رشد نقدینگی و رشد قیمت کالاها وجود دارد. در چنین شرایطی، بدیهی است که قیمت کالای مسکن نیز افزایش می‌یابد، اما از آنجا که خرید این کالا نیازمند سال‌ها کار و پس انداز خانوار است، هر رشد ولو اندک قیمت آن، می‌تواند مدت دسترسی به مسکن را سال‌ها به تعویق اندازد، گو اینکه طی همین سال‌ها دوره دستیابی به مسکن از زیر 20 سال به بالای 62 سال (در تهران) افزایش یافته است. در این میان، از عواملی درون این بازار، همچون رشد نهاده‌های تولید (زمین و مصالح ساختمانی)، رشد عوارض ساختمانی و عوارض نصب انشعابات آب، برق، گاز و تلفن و فاضلاب، و حتی تشدید سفته بازی و دلالی در شرایط تورمی اقتصاد نیز نباید غافل شد. با این حال، بی‌تردید، اثر عوامل درون بازار بر قیمت مسکن (هر چند این عوامل خود تحت تاثیر«تورم» تقویت و تشدید شده اند) به اندازه پارامترهای اقتصاد کلان نبوده و نیست. اما حالا برخی از گروه‌ها تمایل دارند، درباره اثر‌گذاری چنین عواملی غلو کنند. مثلا انبوه‌سازان از رشد چند برابری یا 50 درصدی عوارض ساختمانی گلایه می‌کنند و برخی از کارشناسان مسکن نیز سفته بازی و عدم شفافیت در بازار مسکن را عامل جهش تورم مسکن قلمداد می‌کنند. در خوشبینانه‌ترین حالت، داستان این روزهای مسکن همانند حکایت «فیل» در تاریکی مولانا است و در بدبینانه‌ترین حالت، تلاش برای ماهی گرفتن از آب گل آلوده ارزیابی می‌شود.

   یک بام و دو هوای شهرداری؟

انبوه‌سازان معتقدند، افزایش عوارض صدور پروانه ساخت با ادعای تشکیل قرارگاه مسکن مطابقت ندارد.

به گزارش مهر، در پی کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر و افزایش قیمت آن که عمدتاً ناشی از کمبود عرضه و همچنین کاهش ساخت و ساز و افت شدید مسکن نوساز خصوصاً واحدهای مسکونی مصرفی است، دولت سیزدهم اصلی‌ترین شعار خود را ساخت سالانه یک میلیون مسکن اعلام کرد. همزمان با این برنامه دولت، مجلس یازدهم نیز قانون جهش تولید مسکن را تصویب و به دولت ابلاغ کرد که به عنوان بازوی قانونی دولت و وزارت راه و شهرسازی برای توسعه مسکن مصرفی خانوارها و زیرساخت قانونی اتخاذ تصمیمات دولت برای حمایت از ساخت و ساز عمل می‌کند. شهرداری تهران نیز، قرارگاه جهادی مسکن را راه‌اندازی کرده که این موضوع در حال تسری به سایر کلان‌شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای دیگری است که با مشکل کمبود عرضه و تولید مسکن روبه رو هستند. در این حال، به گفته برخی انبوه‌سازان، شهرداری‌های برخی مناطق پُر مخاطب تهران بعضاً تا متری ۱۰ میلیون تومان عوارض صدور پروانه ساخت دریافت می‌کنند! فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با مهر درباره عوارض ساختمانی و هزینه صدور پروانه ساخت گفت: سالانه در بهمن ماه لوایح عوارضی و بودجه‌ای از سوی شهرداری‌ها به شوراهای شهر ارایه می‌شود که مورد بررسی برای سال آینده قرار می‌گیرد. وی افزود: در سال‌های اخیر شهرداری‌ها ۵۰ درصد عوارضی که باید دریافت کنند را از حوزه ساخت و ساز می‌گیرند که به پدیده شهرفروشی مشهور شده و مورد نقد کارشناسان قرار گرفته است. پورحاجت ادامه داد: افزایش عوارض پروانه ساختمانی به‌طور زنجیره وار در همه حوزه‌های ساختمانی تأثیر زنجیره وار در قیمت تمام شده دارد که پایه گذار تورم مسکن است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان این افزایش عوارض ساختمانی را غیر کارشناسی دانست و گفت: شهرداری‌ها همواره به دنبال حل مشکل کمبود درآمدهای خود از محل عوارض ساختمانی هستند؛ این در حالی است که مسکن صنعت پیشران است و حتی ارتباط مستقیم با معیشت خانوار دارد. وی با اشاره به تصویب قانون جهش تولید مسکن در مجلس خاطرنشان کرد: این قانون به دنبال ایجاد ثبات در تولید مسکن و درنتیجه آرامش در بازار این کالاست؛ از سوی دیگر کنترل تورم در حوزه مسکن از مهم‌ترین برنامه‌های دولت است اما شهرداری‌ها به این نکته توجه ندارند و در حال حاضر در تعدادی از شهرها افزایش چند برابری عوارض صدور پروانه ساخت را به شوراهای شهر ارایه کرده‌اند.

   پیش‌بینی افزایش ۵۰ درصدی  عوارض ساختمانی 

ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مهر درباره افزایش عوارض ساخت و ساز گفت: اخیراً در تعدادی از شهرها هزینه صدور پروانه ساخت در لوایح شهرداری‌ها برای سال بعد افزایش داشته که احتمالاً به سایر شهرها هم تسری خواهد یافت. وی افزود: از یک‌سو دولت بر موضوع تولید مسکن تأکید دارد اما از سوی دیگر هزینه‌های تولید را شهرداری‌ها افزایش می‌دهند؛ این هزینه‌ها به بیشتر شدن قیمت تمام شده ساخت و ساز می‌انجامد که به ضرر مصرف‌کننده نهایی که خانواده‌ها هستند، منجر خواهد شد. این فعال صنعت انبوه‌سازی از پیش بینی افزایش ۵۰ درصدی عوارض صدور پروانه ساخت برای تهران تا پایان امسال جهت تصویب در شورای شهر و برای اجرا در سال آینده خبر داد. به گفته رهبر، ممانعت از تراکم فروشی در کلان‌شهرها سبب شده تا شهرداری‌ها برای جبران کاهش درآمدهای خود به افزایش عوارض صدور پروانه ساخت روی بیاورند.

    انتقاد از رفتار شهرداری‌ها

در این حال، سید محمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان با اعلام افزایش رقم اخذ عوارض از سوی شهرداری در بسیاری از استان‌ها همزمان با اجرای طرح نهضت ملی مسکن، گفت: نحوه رفتار شهرداری‌ها به تولید مسکن لطمه می‌زند و به نفع جریان ساخت مسکن ارزان و باکیفیت نیست. مرتضوی در گفت‌وگو با ایرنا درباره سنگ اندازی‌های دستگاه‌های دخیل بر سر راه قانون جهش تولید مسکن گفت: در برخی شهرها شهرداری‌ها به یک‌باره عوارض خود را چند برابر کرده‌اند که این برخلاف آن چیزی است که در اهداف قانون جهش تولید مسکن آمده است و هیچ گونه هم‌خوانی و تطابقی با قانون جهش تولید مسکن ندارد. وی ادامه داد: نحوه رفتار شهرداری‌ها به جریان تولید مسکن لطمه می‌زند و شرایط را برای نهضت خانه‌سازی سخت خواهد کرد. این فعال بخش ساختمان گفت: بخش قابل توجهی از هدف نهایی نهضت خانه‌سازی، حضور و نقش آفرینی بخش خصوصی است و اگر شهردارها در این زمینه دقت لازم را نداشته باشند و دستگاه‌های خدمت رسان بخواهند هزینه‌های توسعه شبکه و غیره را از سازندگان و مصرف‌کنندگان تامین کنند طبیعی است که میزان موفقیت در اجرای نهضت ملی مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. مرتضوی توضیح داد: در صورتی که گرانی عوارض و خدمات در طرح نهضت ملی مسکن نهادینه شود، تسهیلاتی که امروز در تهران و مراکز استان‌ها برای ساخت مسکن داده می‌شود باید صرف گرانی عوارض و انشعابات شود. سازندگان وام‌ها را باید خرج خنثی‌سازی افزایش قیمت‌ها کنند و در نهایت هدف مقدس خانه‌سازی با کیفیت، به حاشیه خواهد رفت. این عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ادامه داد: همه دستگاه‌های اجرایی چه آنهایی که باید زمین در اختیار سازندگان قرار دهند، چه آنهایی که مکلف به ارایه خدمات شهری و عمومی و زیر ساخت‌ها هستند، همه باید نقش آفرینی موثر و مفید داشته باشند وبرای اجرای درست جهش تولید مسکن سنگ اندازی نداشته باشند و امکانات خوبی را برای به سرانجام رسیدن طرح جهش مسکن فراهم کنند. نباید فراموش کنیم که افزایش قیمت‌ها از هر جایی شروع شود مثل زنجیره است و همه بخش صنعت ساختمان را تحت تاثیر قرار خواهد داد. این فعال حوزه ساختمان گفت: اگر عوارض شهرداری زیاد شود همه صنایع ساختمانی مطالبه‌گری افزایش قیمت خواهند داشت و این به نفع جریان ساخت مسکن ارزان و باکیفیت نیست.

    قراردادهای عجیب  عامل افزایش قیمت‌ها

در تحولی دیگر، محمدرضا عبدلی، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به رواج قراردادهای شفایی در بازار مسکن گفت: بخش بزرگی از معاملات بازار مسکن کشور به‌صورت غیررسمی انجام می‌شود.

عبدلی در گفت‌وگو با تسنیم با اشاره به اینکه بخش بزرگی از معاملات مسکن به‌صورت غیررسمی انجام می‌شود، اظهار کرد: این معاملات به‌صورت مبایعه‌نامه‌هایی است که دستی نوشته می‌شود. حتی در بعضی وقت‌ها قراردادهای شفاهی داریم که خود به خود به افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکونی و تجاری دامن می‌زند. وی یادآور شد: این یک روند تدریجی دارد معمولاً از مناطقی که می‌شود گفت سودآوری بالایی دارد از پایتخت یا از برخی از کلان‌شهرها شروع می‌شود و تا دورافتاده‌ترین روستاهای ما می‌رود. کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس بیان کرد: یکی از زمینه‌هایی که شاید به آن توجه شود این است که در برخی از مناطق با افزایش تقاضای جدی روبرو هستیم، به‌ویژه مثلاً برخی از مناطق ممکن است در گذشته حتی در زمره شهرهای کوچک بودند ولی به‌واسطه یک سری از تحولات که صورت گرفته تقاضای مسکن و مهاجرت افراد غیربومی افزایش یافته است.