صدور حکم تخلیه از سوی مالکان!

مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌های جدید امتناع می‌کنند

تعادل |

اسفندماه سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع گزارش شد، که نسبت به ماه بهمن و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش دارد. همراستا با افزایش قیمت مسکن، رشد حدود ۵۰ درصدی اجاره‌بهای مسکن که مشکلاتی را برای اقشار اجاره‌نشین ایجاد کرده، یکی از گلایه‌های مطرح شده توسط نمایندگان مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی بوده است. نمایندگان معتقدند در خلأ نظارتی متولیان امر، اجاره‌بها روزبه‌روز در حال افزایش است. مشاهدات میدانی نشان می‌دهند که بازار اجاره در یک ماه گذشته با افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی مواجه شده و به صورت چراغ خاموش در حال افزایش است و رصد فضای مجازی نشان می‌دهد که برخی از کاربران از دریافت حکم تخلیه توسط مالکان گله‌مند هستند. اما مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری در ادعای عجیب عنوان کرده که بازار اجاره آرام است و من تمامی شایعات در خصوص افزایش چشمگیر نرخ اجاره را رد می‌کنم، چراکه هنوز مصوبات ستاد ملی مقابله باکرونا در خصوص بازار اجاره در کشور اجرا می‌شود و هیچ مالکی حق ندارد، اجاره را بیش از نرخ مصوب افزایش دهد یا حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند. از سوی دیگر، با توجه به رکود حاکم در بازار مسکن، واسطه‌های ملکی می‌گویند امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. این تغییر رویکرد بعضی فروشندگان، پس از رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در اسفندماه اتفاق افتاده ولی عمده کارشناسان برای سال جاری افزایش کمتر از تورم عمومی را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.

    نگرانی‌ها از بازار اجاره 

آن‌ طور که بانک مرکزی گزارش داده اسفندماه پارسال در تهران اجاره‌بها نسبت به بهمن ماه ۰.۴ درصد افزایش داشته و نرخ رشد سالانه آن نیز ۴۶ درصد بوده است. این ارقام برای کل کشور به ترتیب ۱.۲ درصد و ۵۰ درصد اعلام شد . در حال حاضر هنوز پیک جابه‌جایی آغاز نشده و تغییرات نرخ اجاره در مقایسه با اواخر سال گذشته چندان محسوس نبوده است. اما احتمالا در پایان خردادماه با ورود به فصل جابه‌جایی مستاجران، نرخ‌های جدید کشف می‌شود. اگر چه قیمت مسکن تا حدی به ثبات رسیده و نرخ رشد سالانه آن به ۱۶ درصد رسیده، پیش‌بینی کارشناسان این است که اجاره‌بها جاماندگی خود را در مقایسه با قیمت مسکن جبران کند.

در این شرایط بسیاری از زوج‌های جوان با مشکلاتی در پرداخت مبالغ درخواستی از سوی مالکان مواجه شده‌اند. سال گذشته اجاره‌نشین‌ها که عموما از توان محدودی برخوردارند شرایط سختی را سپری کردند و با توجه به اینکه درآمد آنها با تورم عمومی و نرخ رشد اجاره‌بها همخوانی ندارد در سال جاری نیز نمی‌توان چندان به بهبود وضعیت آنها امیدوار بود.

اوضاع مستاجران با هر نوع تغییر در شرایط اقتصاد کلان دگرگون می‌شود؛ چرا که عوامل مختلفی مثل نرخ سود بانکی، تورم عمومی، قیمت مسکن و نرخ رشد دستمزد بر این بازار اثرگذار است. به دلیل پایین بودن نرخ بهره بانک‌ها در مقایسه با اجاره‌بها صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دهند به جای پول پیش بیشتر، اجاره بیشتری دریافت کنند. از طرف دیگر مبلغ رهنی که مستاجران به دست صاحب‌خانه‌ها می‌دهند به دلیل تورم بالای ۴۰ درصدی اقتصاد ایران هر ساله به نوعی آب می‌رود. بنابراین مستاجران در یک بازی دو سر باخت قرار دارند.

دولت در دو سال اخیر اقداماتی همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرده که عملا تاثیر چندانی در بازار اجاره ایجاد نکرده است.

وضعیت فعلی، نمایندگان مجلس را بر آن داشت تا از وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن سوال کنند. در این خصوص اسماعیل حسین‌زهی، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به وضعیت نامناسب اجاره‌بهای مسکن در سال جاری گفت: متاسفانه در سال‌های اخیر شاهد رشد سرسام‌آور اجاره‌بهای مسکن بودیم. در سال جاری نیز این افزایش‌ها ادامه‌دار بوده به حدی که صدای مردم را درآورده است. این موضوع یکی از گلایه‌های جدی اعضای کمیسیون عمران از وزیر راه و شهرسازی بود که در جلسه با وی مطرح کردند.

وی با بیان اینکه اجاره‌بها مسکن در خلأ نظارتی متولیان امر روز به روز در حال افزایش است، اظهار کرد: دولت باید به صورت جدی به این موضوع ورود کرده و اجازه رشد افسارگسیخته اجاره خانه را ندهد. این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: برخی از مسوولان دولتی عنوان می‌کنند که با ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، بازار به تعادل نسبی رسیده و ترمز افزایش قیمت‌ها کشیده خواهد شد اما این موضوع برای بلندمدت مفید و اثربخش است در حال حاضر بخش عظیمی از جوانان بعد از ازدواج به دنبال اجاره مسکن بوده که با چنین قیمت‌هایی به‌شدت دچار مشکل هستند.

حسین‌زهی اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید به موضوع گرانی اجاره‌بهای مسکن ورود کنند، اگر از ابتدای سال برنامه‌ای برای کنترل بازار اتخاذ نشود تا پایان سال شاهد افزایش چشمگیر اجاره‌بها خواهیم بود.

    ادعای عجیب: بازار اجاره آرام است!

مشاهدات میدانی نشان می‌دهند که بازار اجاره در یک ماه گذشته با افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی مواجه شده و به صورت چراغ خاموش در حال افزایش است و رصد فضای مجازی نشان می‌دهد که برخی از کاربران از دریافت حکم تخلیه توسط مالکان گله‌مند هستند.

اما مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری می‌گوید: بازار اجاره آرام است و من تمامی شایعات در خصوص افزایش چشمگیر نرخ اجاره را رد می‌کنم، چراکه هنوز مصوبات ستاد ملی مقابله باکرونا در خصوص بازار اجاره در کشور اجرا می‌شود و هیچ مالکی حق ندارد، اجاره را بیش از نرخ مصوب افزایش دهد یا حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و افزایش میزان تسهیلات در سال جدید خود می‌تواند نقش بسیار موثری در آرام‌تر شدن بازار اجاره داشته باشد.

معمولا فصل جابه‌جایی مستاجران، از خرداد آغاز می‌شود و طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا هیچ مالکی حق ندارد، حکم تخلیه برای مستاجر دریافت کند، جز آنکه بخواهد واحد مسکونی را برای سکونت خود یا فرزند تخلیه کند. مصوبه تعیین سقف اجاره در سال‌های گذشته خود توانسته بازار اجاره را به سمت آرامش و کاهش نرخ تورم هدایت کند.

    بازار مسکن در ابهام

به گزارش ایسنا، امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. به دنبال رشد ۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه که بنا به گفته فعالان بازار از عواملی همچون انتظارات تورمی قبل از عید، رشد ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت نهاده‌های ساختمانی، تورم عمومی، افزایش ۵۷ درصدی نرخ دستمزد، طولانی شدن فرآیند مذاکرات وین، رکود ساخت و ساز و کم‌رمق بودن پروژه‌های دولتی نشأت می‌گیرد آینده بازار در هاله‌ای از ابهام قرار گرفته است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند که در هفته‌های اخیر رفتار طرف عرضه تغییر کرده و به رویکرد امتناع از فروش یا افزایش نرخهای پیشنهادی روی آورده است. در سوی مقابل، طرف تقاضا مقداری نسبت به خرید ترغیب شده اما توان ورود به بازار را ندارد. بسیاری از خانوارها نیز منتظر تاثیر پروژه بزرگ ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بر بازار مسکن نشسته و این دو عامل ظرفیت رشد سنگین قیمت را از بازار مسکن گرفته است.

با توجه به قرار داشتن در ماه مبارک رمضان، بازار مسکن از رونق چندانی برخوردار نیست اما تجربه نشان داده تعداد معاملات تاثیر چندانی بر قیمت‌ها ندارد. مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر این بازار تورم عمومی و رشد بازارهای موازی است. اسفندماه سال گذشته معاملات مسکن شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به بهمن ماه کاهش پیدا کرد اما قیمت‌ها ۶.۲ درصد رشد داشت و به رقم بی‌سابقه ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید. البته نرخ رشد سالانه آن ۱۶ درصد است در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد اعلام شد که کاهش ۱۹ درصدی قیمت واقعی مسکن را نشان می‌دهد.

بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر حاکی از آن است که برآوردها از افزایش قیمت تمام شده ساخت، تاثیراتی بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان گذاشته است؛ هر چند در نیمه شمالی تهران، حجم سنگینی از واحدهای کلیدنخورده به بازار عرضه شده است. در جنوب تهران اما کمبود واحدهای مرغوب متناسب با توان طرف تقاضا مشهود است. واسطه‌های ملکی می‌گویند در حالت کلی، بازار نسبت به کاهش قیمت‌های اسمی مقاومت نشان می‌دهد.

با این حال به دلیل ثبات بازار مسکن در سال گذشته چشم‌انداز رشد شدید قیمت برای سال جاری دیده نمی‌شود. افزایش قیمت مسکن در اسفندماه معمولا هر ساله اتفاق می‌افتد که از تورم سیستماتیک اقتصاد ایران نشأت می‌گیرد. افزایش قیمتی که در اسفندماه ۱۴۰۰ رخ داد می‌تواند ناشی از همین مساله باشد. در واقع تصور رشد آتی قیمت بر انتظار کنشگران از خرید و فروش اثر می‌گذارد. اما به دلیل پر شدن ظرفیت بازار مسکن، عمده کارشناسان برای سال جاری رشد کمتر از نرخ تورم را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.

عباس زینعلی ـ کارشناس بازار مسکن، افزایش نسبی قیمت خانه را ناشی از شرایط عمومی اقتصاد دانست و گفت: رشد قیمتی که در کالاها دیده شد در بخش ساختمان نیز بروز پیدا کرد. این اتفاق معمولا هر ساله می‌افتد. به نظر من بازار مسکن در سال جاری آرام می‌شود. البته بسیار بعید است که برگشت قیمت اتفاق بیفتد. زینعلی تاکید کرد: به شکل موردی در معاملات، افت قیمت رخ می‌دهد؛ کما اینکه از سال گذشته نرخ‌ها در شمال تهران به‌طور محسوسی شکسته شده اما در کلیت بازار برگشت قیمت اتفاق نخواهد افتاد. وی، کشف قیمت در بازار مسکن را دارای منطق دانست و گفت: قیمت‌ها در نظام عرضه و تقاضا طراحی می‌شود. بنابراین هیچ محصولی به صورت غیرمنطقی به یک قیمت مشخص نمی‌رسد. کاهش نرخ‌ها زمانی اتفاق می‌افتد که عرضه نامحدودی از یک محصول در یک جغرافیای مشخص ایجاد شود. اما در بخش مسکن کشور ما چنین چیزی وجود ندارد و کماکان با فشار تقاضا مواجه هستیم.