چالش «هزینه ساخت» در انبوه‌سازی دولت

گروه راه و شهرسازی|

در غیاب سیاست‌گذاری‌های منسجم در بخش‌های مختلف اقتصاد، طرح «ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال» بیش از پیش دست‌نیافتنی‌تر می‌نماید. اگر تا پیش از این، اتهام «تورم‌زایی» به طرح انبوه‌سازی دولتی می‌چسبید و کارشناسان در پی انتقادهای متعدد به این جمله می‌رسیدند که «بله، می‌شود در هر سال یک میلیون مسکن ساخت اما به چه قیمتی و با چه تبعات اقتصادی؟» حالا به نظر می‌رسد، موج تورم به اندازه‌ای بزرگ شده است که روی سر چنین طرح‌هایی آوار می‌شود به گونه‌ای که مجال بلندشدن و بلندتر کردن موج‌های تورمی بعدی را نخواهد داد.

پس از گذشت بیش از 6 ماه از آغاز به کار طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال، هنوز مساله زمین رایگان برای این طرح نهایی نشده است، از این مساله که بگذریم، به مساله «هزینه ساخت» مشتمل بر هزینه تهیه مصالح ساختمانی و هزینه نیروی کار می‌رسیم.

وزارت راه و شهرسازی «هزینه ساخت» را 4.7 میلیون تومان اعلام کرده است اما نتیجه حاصل از چرتکه اندازی‌های انبوه‌سازان، رقمی کمتر از 10 میلیون تومان نیست، آن هم با قیمت‌های سال 1400! البته به گفته مهندسان و فعالان ساختمانی، با افزایش تعداد طبقات، هزینه ساخت نیز افزایش می‌یابد.

در همین چهارچوب، چندی پیش، یکی از کارشناسان ساختمانی فعال در منطقه 22 تهران اعلام کرده بود که هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در این منطقه به بیش از 30 میلیون تومان رسیده است. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد، راه برای پیشرفت و پیشبرد این طرح دولتی پر سنگلاخ‌تر از آن چیزی است که پیش از این تصور می‌شد.

وزارت راه و شهرسازی بر اساس فهرست بهای سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۹ هزینه ساخت هر متر مربع از واحدهای نهضت ملی مسکن را ۴.۷ میلیون تومان برآورد و اعلام کرده که در صورت کاهش یا افزایش هزینه‌ها، قیمت در زمان تحویل واحد به متقاضیان کاهش یا افزایش می‌یابد.

روابط عمومی وزارت راه و شهرسازی توضیحاتی در خصوص قیمت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن، هزینه تامین زمین، خانوارهای مشمول یارانه این طرح و نحوه تامین مصالح ساختمانی ارایه کرد.

در این توضیحات که در پاسخ به گزارش ایسنا با عنوان «قیمت خانه‌های نهضت ملی مسکن میلیاردی شده است؟» ارایه شده، آمده است: «به استحضار می‌رساند که واحدهای مسکونی طرح نهضت ملی مسکن بر اساس قیمت‌تمام‌شده ساخت به متقاضیان واگذار می‌شود، از این رو سیاست‌گذاران حوزه مسکن با علم به اینکه گروه‌های هدف برنامه‌های حمایتی مسکن در طبقات متوسط و پایین جامعه قرار دارند، در اجرای برنامه‌های حمایتی حداکثر توان اجرایی، اعتباری و امکانات دولتی را به منظور کاهش هزینه ساخت به کار گرفته‌اند تا هزینه قابل پرداخت توسط متقاضیان در حداقل ممکن باشد.

در این راستا لازم به توضیح است قیمت زمین بیشترین سهم در هزینه ساخت واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد. به منظور کاهش فشار مالی به متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، در این طرح اراضی دولتی تامین شده حسب قانون جهش تولید مسکن به صورت اجاره ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار می‌شود که این رویکرد منجر به کاهش قابل ملاحظه‌ هزینه تامین مسکن برای خانوارهای هدف می‌شود. در حوزه ساخت و احداث نیز حسب برنامه تدوین شده، متقاضیان واقع در دهک‌های مختلف درآمدی، با توجه به شرایط مالی از حمایتهای هوشمند برخوردار می‌گردند. به گونه‌ای که نرخ سود تسهیلات قابل پرداخت به دهک‌های ۱ تا ۳ درآمدی در کمترین میزان ممکن تعیین شده است که این موضوع فشار مالی وارده به متقاضیان را به کمترین میزان کاهش می‌دهد.

همچنین حسب قانون جهش تولید مسکن متقاضیان برنامه‌های حمایتی تامین مسکن، از تخفیف در عوارض پروانه ساختمانی و هزینه‌های نظام مهندسی برخوردار هستند و مالیات متعلقه برای ساخت واحدهای این طرح در کمترین میزان ممکن (یک میلیون تومان) تعیین شده است.

در خصوص مصالح ساختمانی نیز که بخش قابل توجهی از هزینه‌های ساخت را به خود اختصاص می‌دهد لازم به توضیح است که میزان مصالح ساختمانی مورد نیاز اجرای طرح هم در بعد زمان و در بعد مکان برآورد و طی جلسات کارشناسی با وزارت صمت مورد بررسی قرار گرفته است و تفاهماتی با وزارت صنعت، معدن و تجارت برای تأمین به موقع مصالح مورد نیاز اجرای طرح با قیمت مناسب نیز صورت پذیرفته است. از این رو با توجه به موارد فوق‌الذکر به نظر می‌رسد که هزینه تامین و احداث واحدهای مسکونی به کمترین میزان ممکن کاهش یابد.

در خصوص تامین خدمات زیربنایی و روبنایی نیز شایان ذکر است وفق تبصره ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن، وزارتخانه‌های مربوطه مکلف به تامین زیرساخت‌های لازم در حوزه وظایف خود در اراضی معرفی شده برای اجرای طرح تامین مسکن می‌باشند. لذا از این حوزه نیز هزینه‌ای بر متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن تحمیل نمی‌گردد.

لازم به ذکر است حسب برآوردهای کارشناسی صورت پذیرفته بر اساس فهرست بهای سه ماهه چهارم ۱۳۹۹ هزینه ساخت به‌طور میانگین برای هر مترمربع ۴.۷ میلیون تومان برآورد و به متولیان اجرای طرح ابلاغ شده است و بدیهی است در صورت کاهش یا افزایش هزینه‌های ساخت در طول دوره ساخت، قیمت تمام شده احداث واحدها نیز در زمان تحویل واحدها به متقاضیان کاهش یا افزایش می‌یابد».

    هزینه ساخت  به متری ۱۰ میلیون تومان رسیده است

در این حال، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران از افزایش هزینه ساخت مسکن به متری ۱۰ میلیون تومان بدون احتساب قیمت زمین خبر داده است.

محتشم در گفت‌وگو با مهر درباره افزایش هزینه‌های تمام شده ساخت و ساز گفت: بسیاری از سازندگان از افزایش هزینه‌های ساخت و ساز ناراضی‌اند چون با گران شدن مسکن نوساز، قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد.

وی مسکن را مجموعه‌ای از انواع کالاها و خدمات دانست و افزود: نهاده‌های ساختمانی وقتی افزایش می‌یابد، قیمت مسکن بیشتر می‌شود ولی قدرت خرید خانوارها مرتباً کاهش می‌یابد؛ بنابراین انبوه ساز

 امکان فروش محصول خود را ندارد؛ به خصوص که خود انبوه ساز هم مجبور است مصالح و زمین را گران‌تر خریداری کند و باید نقدینگی بیشتری تأمین کند اما در مقابل با ناکامی در فروش واحدهایی که ساخته است مواجه می‌شود.

فعال صنعت ساختمان ادامه داد: سازنده‌ها از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی استقبال نمی‌کند اما این افزایش ناشی از تصمیمات اشتباه دولت‌هاست که سبب تورم عمومی شده است. لذا ضرورت دارد دولت برای کنترل هزینه تمام شده ساخت مسکن، ابتدا تورم عمومی را کنترل کند که در حال حاضر با نرخ ۴۰ درصدی، یک افزایش قیمت افسارگسیخته را رقم زده است. وی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد تورم در سال جاری با همان نرخ سال گذشته ادامه داشته باشد.

محتشم درباره هزینه تمام شده ساخت مسکن در نهضت ملی، اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی برای ساخت واحدهای این طرح نرخی بین ۴.۲ تا ۴.۷ میلیون تومان به سازندگان اعلام کرده است که ۱۰ درصد نوسان دارد و ممکن است تعدیل‌هایی هم به آن وارد شود؛ ولی به نظر می‌رسد این رقم به متری ۶ میلیون تومان قیمت تمام شده ساخت هر واحد (بدون مشاعات) برسد. این در حالی است که با احتساب مشاعات به ۷.۵ تا ۸ میلیون تومان برسد.

وی با تأکید بر اینکه قرار است هزینه زمین از مصرف‌کننده نهایی در نهضت ملی مسکن اخذ نشود، گفت: خود ساختمان شامل هزینه نهاده‌های ساختمان و خدمات (نیروی کار) از ۴.۲ تا ۴.۷ میلیون تومان با احتساب نرخ تعدیل به اضافه سایر موارد به ۶ تا ۶.۵ میلیون تومان خواهد رسید.

البته این ارقام برای سال گذشته است چون امسال شهرداری‌ها عوارض ساختمانی و پروانه ساخت را افزایش داده‌اند؛ دستمزد کارگران هم به آن افزوده می‌شود؛ هزینه تولید مصالح ساختمانی هم برای کارخانجات افزایش یافته است؛ سرجمع همه این مسائل در قیمت تمام شده ساخت و ساز خود را نشان می‌دهد و این موضوع خود را در قالب افزایش تمام شده قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به متری ۱۰ میلیون تومان برسد.

    هزینه ساخت واحد لوکس  چند 10 میلیون تومان است

محتشم این رقم (متری ۱۰ میلیون تومان) را برای قیمت تمام شده هر واحد نهضت ملی مسکن دانست اما برای بخش خصوصی و همچنین ساخت مسکن لوکس، این ارقام تا چند برابر افزایش می‌یابد.

وی بیان کرد: انبوه‌سازان و سازنده و پیمانکارانی که با وزارت راه و شهرسازی برای ساخت نهضت ملی مسکن با رقم متری ۴.۵ میلیون تومان قرارداد امضا کرده‌اند، به نظر نمی‌رسد که بتوانند با این ارقام به ساخت و ساز ادامه دهند یا پروژه را به پایان برسانند؛ یا ممکن است در قراردادها تجدیدنظر شود یا حتی موارد حقوقی بین پیمانکاران با ادارات کل راه و شهرسازی پیش بیاید.