بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن

مجید اعزازی|

رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی در خردادماه سال جاری نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته بازان به بازار مسکن ارزیابی می‌شود. این در حالی است که توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در کوره تورم سال‌ها و البته ماه‌های اخیر ذوب و به همین دلیل، این نوع تقاضا از بازار معاملاتی ملکی خارج شده است. سبقت تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 زمینه لازم را برای بازگشت سفته بازان ملکی فراهم کرده بود. ناامن شدن فعالیت در بازارهای ارز و طلا از سوی دولت و همچنین چشم‌انداز مبهم بازار سهام و خروج قابل توجه پول سهامداران حقیقی طی ماه‌های گذشته از این بازار، بخشی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد را به سوی ملک روانه کرده است. عود بیماری هلندی و تشدید علایم و نشانه‌های آن به هنگام رشد قابل توجه تورم و انتظارات تورمی که در خرداد ماه سال جاری رکورد تاریخی جدیدی را ثبت کرد، نیز مزید بر علت شد و مسکن را به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت به عنوان پناهگاه نقدینگی جذاب کرد. این در حالی است که به دلیل عدم تغییر چشم‌انداز در پارامترهای غیراقتصادی و همچنین تداوم رشد انتظارات تورمی طی خردادماه سال جاری، انتظار می‌رفت، قیمت مسکن متناسب با رشد نرخ دلار به عنوان نشانه‌ای از رشد انتظارات تورمی روندی صعودی در پیش گیرد. در عین حال، به دلیل نبود تقاضای موثر قابل توجه از سوی متقاضیان مصرفی، پیش بینی می‌شد، قیمت مسکن در عددهایی کمتر از نرخ تورم عمومی صعود کند و به روند تخلیه حباب قیمتی که از سال 1400 آغاز شده بود، ادامه دهد - البته اینچنین نیز شد- اما از آنجا که رشد 32 درصدی تعداد معاملات طی یک ماهه خرداد نیز به ثبت رسید، مشخص شد که تقاضای سفته بازی در بازار مسکن دوباره جان گرفته است. در چنین فضایی، و البته در شرایط تورمی کم نظیر خرداد ماه، رشد منفی 4 درصدی قیمت واقعی مسکن از سوی شهروندان لمس و احساس نشد، چه آنکه نرخ تورم عمومی در این ماه رکورد تاریخی جدیدی ثبت کرد و سقف رشد تورم ماهانه مسکن را نیز بالا برد.

آن‌گونه که بانک مرکزی اعلام کرده است، در خردادماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۸.۴ درصدی نسبت به ماه قبل و 32.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز در این ماه به 13 هزار و 874 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش قابل توجه 32.3 و 171.9 درصدی را نشان می‌دهد.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، اگرچه برای نخستین‌بار، صرفا در یک ماه، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بیش از 3 میلیون تومان رشد کرده است، اما این رشد 8.4 درصدی ماهانه بزرگ‌ترین رشد تورم مسکن طی دستکم 4 سال گذشته به شمار نمی‌رود، چه آنکه پیش از این، در اردیبهشت سال 1398 تورم 12.5 درصدی در بازار مسکن تهران ثبت شده بود. البته در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد سال 1399 نیز تورم‌هایی در حدود 11.6 تا 10.5 درصد نیز گزارش شده است. با وجود این، رشد بیش از 3 میلیون تومانی قیمت هر متر آپارتمان در نوع خود بی‌نظیر و بی‌سابقه است و احتمالا سرآغاز تحولات قابل توجه قیمت اسمی در ماه‌های پیش رو خواهد بود.

    رتبه مسکن؛ اول در خرداد، آخر در بهار!

بررسی‌های «تعادل» از میزان رشد قیمت در بازارهای موازی نشان می‌دهد، مسکن با رشد 8.4 درصدی قیمت اسمی در صدر فهرست بازارهای سهام، دلار و سکه ایستاده است. در خرداد ماه سال جاری، دلار با بازده 7.2 درصدی پس از مسکن ایستاد. سکه نیز با 6.9 درصد بازده دلار و مسکن را تعقیب کرد. شاخص کل بورس اما با رشد منفی 2.54 درصدی ضعیف‌ترین رکورد خود طی ماه‌های اخیر را ثبت کرد. این همه در حالی است که نرخ تورم ماهانه 12.2 درصد اعلام شده بود. با وجود این، در ماراتن سه ماهه نخستین فصل قرن نو، سکه با 26 درصد، دلار با 21 درصد و شاخص کل بورس با 12.6 درصد رشد مثبت جملگی از بازار مسکن پیش افتاده‌اند. میزان رشد متوسط قیمت مسکن طی فصل بهار 12.22 درصد ثبت شده است. متوسط قیمت هر متر آپارتمان در پایان اسفند سال گذشته 35 میلیون و 120 هزار بوده که در پایان خرداد به 39 میلیون و 414 هزار تومان رسیده است. 

    بازار مسکن، قیمت مسکن، بانک مرکزی

در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 81 میلیون و 100 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 19 میلیون و 590 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 22.3 و 55.3 درصد افزایش نشان می‌دهند.

    افزایش معامله  آپارتمان‌های بیش از 20 سال ساخت

در همین حال، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1401 حاکی از آن است که از مجموع 13 هزار و 874 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 30.1 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود 5.7 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های 11 تا 15 و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1401 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 10 به ترتیب با سهم 9.6 و 9 درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در خردادماه سال 1401 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 53.7 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین 57.3 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 53.8 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.