افت تولید ساختمان در خرداد

مجید اعزازی|

در حالی که به گفته رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی هم اینک در کشور بیش از یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی در چهارچوب طرح انبوه‌سازی دولتی موسوم به نهضت ملی در مراحل مختلف ساخت قرار دارد، اما شامخ کل فعالیت‌های ساختمانی از شهریور سال گذشته تاکنون تغییر محسوسی نداشته و از حدود عدد 59 (از 100) فراتر نرفته است. شامخ کل ساختمان طی 10 ماهه گذشته، در 4 ماه زیر عدد 50 و در 6 ماه بالاتر از این مرز ایستاده است.

بر اساس نتایج به دست آمده از تازه‌ترین نظرسنجی از مدیران 90 شرکت بزرگ فعال در صنعت ساخت و ساز، شاخص کل فعالیت‌های ساختمانی با کاهش 4 واحدی در خرداد ماه۱۴۰۱به عدد 52.77 نزول کرده است. اگرچه وضعیت این صنعت در خرداد ماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل ضعیف‌تر بوده اما از آنجا که عدد شامخ کل بالاتر از مرز 50 قرار دارد، همچنان از نظر «کمّی»، در حالت رونق ارزیابی می‌شود. در عین حال، واقعیت این است که ساخت و ساز در کشور و به ویژه در شهر تهران در فاز رکود تورمی عمیقی قرار دارد، چرا که رشد جهش وار قیمت نهاده‌های تولید ساختمان هر گونه فعالیت تولیدی در این حوزه را از «سود» انداخته است. 

مساله رکودی بودن بازار ساخت و ساز در آمارهای مربوط به تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده طی سال‌های اخیر نیز به خوبی قابل ردیابی است. به‌طور مثال، بر اساس تازه‌ترین داده‌های منتشره از سوی مرکز آمار ایران، طی زمستان سال گذشته در کل مناطق شهری کشور 39 هزار و 532 فقره پروانه ساختمانی صادر شده است که نسبت به فصل مشابه سال 1399 حدود 24.5 درصد دچار افت شده است. همچنین مجموع پروانه‌های ساختمانی طی سال گذشته در کل مناطق شهری کشور به 138 هزار و 131 فقره رسیده است که در قیاس با سال 1399 (با 187 هزار و 666 فقره) دچار افت 26.39 درصدی شده است. در این حال، حتی برخی مشاهده‌ها و مقایسه‌های موردی حاکی از این است که واحدهای نوساز عرضه شده به بازار مسکن هم اینک قیمت به مراتب پایین‌تری نسبت به هزینه‌های اجرای دوباره همان پروژه دارد. در چنین شرایطی است که سازندگان ترجیح می‌دهند از بازار ساخت و ساز به‌طور موقت یا برای همیشه کوچ کنند. مساله رشد قابل توجه قیمت‌ها نیز در مولفه‌های شامخ کل ساختمان طی خرداد سال جاری نیز به روشنی منعکس شده است.

بررسی‌های «تعادل» از داده‌های انتشار یافته از سوی اتاق تعاون ایران نشان می‌دهد، قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز اگر چه به اندازه 78 صدم واحد نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافته است اما همچنان روی عدد چشمگیر 85 ایستاده است. از سوی دیگر، قیمت محصولات تولید شده (خدمات ارایه شده) با حدود 5 واحد رشد، به عدد 79.44 رسیده است. بر این اساس، مولفه‌های «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» از عدد 39.47 در خرداد به 48.88، «موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» از 43.15 در خرداد به عدد 50.55 رشد یافته و «قیمت محصولات تولیدشده یا خدمات ارایه شده» نیز از 73.68 در خرداد به عدد 79.44 جهش یافته است. بنابراین این مولفه‌ها نسبت به ماه قبل با افزایش قابل توجهی مواجه بوده است. در این حال، مولفه‌های «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز» و «میزان صادرات کالا یا خدمات» نسبت به ماه قبل کاهش نسبی داشتند. عدد شاخص«انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار» در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه با افزایشی نسبی، افزایش میزان فعالیت‌ها در وضعیت این صنعت را برای ماه آتی  پیش بینی می‌کند.

با توجه به کاهش نسبی شاخص «قیمت خرید مواداولیه یا لوازم موردنیاز» و افزایش قابل توجه شاخص‌های «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده»، «موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» و «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» کاملا قابل انتظار است که عدد شامخ بخش ساختمان در ماه‌های آتی همچنان در حالت رونق قرار خواهد داشت. همچنین با توجه به بی‌ثباتی نرخ ارز و دشواری پیش بینی وضعیت کسب و کار در ماه‌های آتی، همچنان شاخص «قیمت محصولات تولیدشده یا خدمات ارایه شده» نسبت به ماه گذشته روند افزایشی را در پیش دارد. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

    جای خالی نهضت ملی در شامخ کل

به گزارش «تعادل»، اگر چه انتقادات و تردید‌های بسیاری درباره تحقق طرح انبوه‌سازی دولتی وجود دارد، اما حتی اگر تحرک کوچکی در طرح ساخت مسکن دولت ایجاد شود، انتظار می‌رود، این تحرک در شامخ کل ساختمان بازنمایی شود. از مهر و آبان سال گذشته، با توجه به آغاز ثبت نام برای مسکن دولتی آغاز شد، چنین انتظاری در جامعه فعالان ساختمان شکل گرفت، اما در عمل تاکنون به فعلیت نرسیده است. پس از گذشت چند ماه از آغاز انبوه‌سازی دولتی و انجام مقدمات تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال، در اسفند سال گذشته پیشرفت اندک این پروژه در نظرات مدیران وفعالان ساختمانی منعکس شد. چه آنکه رشد شامخ کل ساختمان برخلاف ایست قیمت اسمی مسکن و رشد منفی معاملات ملک در بهمن ماه سال گذشته صورت گرفت. افزون بر این، شرایط اقتصاد کلان و همچنین شرایط درونی بازار مسکن از جمله اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی سال اخیر، نشانه‌ای از رشد تقاضای «موثر» مسکن در سال و حتی سال‌های آینده به دست نمی‌دهد. این در حالی است که به گفته کارشناسان مسکن و همچنین تحلیل آماری مبتنی بر علم جمعیت‌شناسی «نیاز» به ساخت سالانه 1.2 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در چنین شرایطی است که عامل طرح ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال در تحلیل علت افزایش شامخ کل ساختمان برجسته می‌شود. البته باید منتظر ماند و دید که آیا در ماه‌های پیش رو نیز همچون اردیبهشت و خرداد سال جاری شامخ کل ساختمان رکوردهای بالای 50 خواهد داشت و آنها را تکرار خواهد کرد یا نه؟

    چرخه معیوب

در شرایطی که سمت تولید و عرضه مسکن و ساختمان به‌شدت تحت تاثیر تلاطم‌های اقتصاد کلان در سال‌های اخیر آسیب دیده است، موج‌های جدید تورمی، تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته بازی را در بازار ملک تحریک کرده است. مساله‌ای که شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی (مصرفی) مسکن را بیش از پیش نمایان می‌کند. 

به گزارش «تعادل»، رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی در خردادماه سال جاری نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته بازان به بازار مسکن ارزیابی می‌شود. این در حالی است که توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در کوره تورم سال‌ها و البته ماه‌های اخیر ذوب و به همین دلیل، این نوع تقاضا از بازار معاملاتی ملکی خارج شده است. سبقت تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 زمینه لازم را برای بازگشت سفته بازان ملکی فراهم کرده بود. ناامن شدن فعالیت در بازارهای ارز و طلا از سوی دولت و همچنین چشم‌انداز مبهم بازار سهام و خروج قابل توجه پول سهامداران حقیقی طی ماه‌های گذشته از این بازار، بخشی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد را به سوی ملک روانه کرده است. عود بیماری هلندی و تشدید علایم و نشانه‌های آن به هنگام رشد قابل توجه تورم و انتظارات تورمی که در خرداد ماه سال جاری رکوردی تاریخی جدیدی را ثبت کرد، نیز مزید بر علت شد و مسکن را به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت به عنوان پناهگاه نقدینگی جذاب کرد.