اصلاح وضعیت 3 ضلع بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی|
هیات دولت بسته پیشنهادی «ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها» را با هدف ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، حمایت از مستأجرین و تشویق موجرین قانون‌مدار و با توجه به ضرورت تکمیل و به‌روزرسانی اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور تصویب کرد. از رئوس بسته مصوب هیات وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها می‌توان به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد مشوق برای موجران، نرخ‌گذاری خدمات مشاورین املاک و ارتقای توان فنی و تخصصی آنها و کمک به تکمیل و تحویل پروژه‌های نیمه تمام مسکن (خصوصی و حمایتی) اشاره کرد. به گزارش «تعادل»، اگر چه در این بسته 2 تغییر در وام ودیعه و همچنین 2 مشوق تسهیلاتی و مالیاتی برای موجران تابع مصوبه تعیین سقف اجاره سالانه در نظر گرفته شده است، اما از آنجا که این موارد پیش از این، بارها و بارها از سوی رسانه‌ها گزارش شده‌اند و درباره پیامدهای هر یک از آنها تحلیل و تفسیر ارایه شده است، به نظر می‌رسد، مهم‌ترین و تازه‌ترین بخش بسته مصوب هیات دولت، تغییر در میزان و نحوه پرداخت «حق کمیسیون» بنگاه‌های املاک از سوی هر دو سمت انواع معامله‌های ملکی است. در مصوبه دولت، مبنای پرداخت حق کمیسیون مشاوران املاک «درصدی» از ارزش معاملاتی (در مورد اجاره، ارزش اجاری) ملک در چارچوب قانون مالیات‌های مستقیم عنوان شده است. اگرچه مشخص شدن میزان این «درصد» نیازمند تدوین وتصویب آیین‌نامه اجرایی برای مصوبه هیات دولت است، اما به نظر می‌رسد، درآمد بنگاه‌های املاک به میزان چشمگیری تحت تاثیر این مصوبه قرار گرفته و کاهش خواهد یافت. به این ترتیب، به نظر می‌رسد، دولت تلاش داشته است در کنار حمایت از دو ضلع بازیگران بازار مسکن یعنی موجر و مستاجر یا خریدار و فروشنده، ضلع سوم این بازار یعنی مشاوران املاک را «مهار» کند. در این حال، نباید فراموش کرد که سابقه اجرای پرداخت وام ودیعه از سوی نظام بانکی درخشان نیست و نسبت دریافت‌کنندگان به متقاضیان این وام بسیار بسیار اندک است. از سوی دیگر، مشوق‌های درنظر گرفته شده برای موجران به اندازه‌ای قوی نیست که منجر به تبعیت آنها از مصوبات مربوط به تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره‌بها نخواهد شد.
2 تغییر در وام ودیعه
بر این اساس وام ودیعه مسکن که طی سه سال گذشته از سوی دولت برای حمایت از مستاجران در نظر گرفته شده است، از این پس، دایمی شده و هر ساله به متقاضیان پرداخت خواهد شد. از سوی دیگر، مستاجران می‌توانند به غیر از روش معمول در بازپرداخت انواع وام، با انتخاب روش دوم، صرفا سود وام را پرداخت کرده و پس از موعد یک ساله اجاره، اصل وام را به بانک بازگردانند. به موجب مصوبه دولت، بانک مرکزی موظف است با اعلام وزارت راه و شهرسازی و مطابق با ضوابط مربوط و در حدود اعتبارات مصوب، امکان پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستاجران را در هر سال فراهم آورد. بانک مرکزی همچنین موظف است شرایطی را فراهم آورد که در صورت درخواست مستأجر، وی بتواند در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، اصل تسهیلات را در سررسید مقرر بازپرداخت نماید و در بازه زمانی دریافت تسهیلات تا بازپرداخت آن صرفاً سود تسهیلات را به صورت ماهیانه به بانک پرداخت کند. اقساط پرداختی بابت سود تسهیلات در صورت تغییر سقف زمانی بازپرداخت اصل آن در سال‌های آتی قابل تعدیل بوده و در صورت درخواست مستأجر سقف زمانی بازپرداخت برای یک سال تمدید می‌شود و با تشخیص بانک برای سال‌های آتی نیز قابل تمدید خواهد بود. متقاضیان دریافت تسهیلات موضوع این ماده، با اولویت خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی، زنان سرپرست خانواده، خانواده‌های دارای سه فرزند و بیشتر، زوج‌های جوان و خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی حسب مورد متناسب با وضعیت هر یک از گروه‌های مذکور، توسط وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه طرح‌های حمایتی مسکن، پس از اخذ کد رهگیری و ثبت در سامانه به بانک‌های عامل معرفی می‌شوند.
2 مشوق تسهیلاتی و مالیاتی برای موجران
همچنین وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی بسته‌های پیشنهادی مشتمل بر مفاد تشویقی از قبیل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و مشوق‌های مالیاتی را برای موجرینی که واجد یکی از شرایط ذیل باشند، تهیه و جهت طی مراحل قانونی به مراجع ذی‌صلاح ارسال نمایند.
الف- تعیین اجاره‌بها حداکثر به میزان سقف مصوبه شورای عالی
ب- انعقاد قرارداد اجاره برای زمان بیش از یک سال با رعایت میزان افزایش اجاره‌بها بر اساس مصوبه شورای عالی برای سال‌های دوم به بعد
نرخ خدمات مشاورین املاک برای خرید و فروش ملک بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم، با رعایت تبصره‌های ذیل آن و برای امور اجاره ملک بر مبنای درصدی از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم بر اساس قانون نظام صنفی تعیین می‌شود و کمیسیون نظارت هر شهرستان موظف است در اجرای ماده (۵۱) قانون نظام صنفی، نرخ‌های مورد عمل صنف مشاوران املاک را ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه اصلاح نماید. هر گونه ارایه خدمات به متقاضیان فروش و اجاره ملک پس از ثبت اطلاعات طرفین در سامانه امکان‌پذیر است و مشاورین املاک موظفند بر اساس اطلاعات اقامتگاه ثبت شده در سامانه، نسبت به اخذ کد رهگیری از سامانه معاملات اقدام نمایند. در راستای اجرای ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن، مشاورین املاکی که بدون اخذ کد رهگیری نسبت به انجام معاملات خرید و فروش یا اجاره اقدام نمایند، حسب مورد مشمول مجازات‌های تخلفات مقرر در قانون نظام صنفی و قانون مالیات‌های مستقیم می‌شوند. حق‌الزحمه مربوط به هر یک از خدمات مشاورین املاک توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه نامه‌ها چاپ می‌شود. مشاورین املاک موظفند حق‌الزحمه را صرفاً بر اساس مبلغ محاسبه شده توسط سامانه معاملات و به وسیله دستگاه‌های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی اخذ نمایند.
چرا تغییر شیوه محاسبه کمیسیون املاک ضروری است؟
یکی از مهم‌ترین موضوعات حوزه مسکن که عموماً مردم برای اجاره یا خرید و فروش مسکن با آن درگیر می‌شوند، حق کمیسیون مشاوران املاک است؛ چراکه درآمد مشاورین به صورت درصدی از مبلغ معامله تعریف شده و همین نیز موجب می‌شود که این قشر در افزایش قیمت مسکن ذی‌نفع باشند. به گزارش ایرنا، در حال حاضر ۴۵۰ هزار بنگاه در کشور داریم که تنها ۲۵۰ هزار بنگاه دارای مجوز رسمی هستند و ۲۰۰ هزار بنگاه دیگر بدون هیچ مجوزی فعالیت می‌کنند. بسیاری از این مشاوران علاوه بر املاک، به دلالی در سایر حوزه‌ها هم می‌پردازند. در هر محله رابطه بسازبفروش‌ها با املاکی‌ها، تعیین‌کننده بهای هر متر زمین در آنجا است و این افراد بدون در نظر گرفتن شرایط محل و شاخص‌های کلان اقتصادی، به قیمت‌گذاری می‌پردازند و سودهای گزاف میان خود تقسیم می‌کنند. حال در این بین، از ۲۵۰ هزار بنگاه رسمی کشور نزدیک به ۲۰۰ هزار بنگاه به سامانه کد رهگیری وزارت مسکن متصل هستند که این امر وضعیت آشفته و بحرانی بازار خرید، فروش، رهن و اجاره را نشان می‌دهد. رغبت به فعالیت در بنگاه‌های املاک به عنوان شغلی پردرآمد و بی‌زحمت آنچنان زیاد شده است که اکنون بیش از مشاغل ضروری همچون نانوایی، تولید پوشاک و غیره در کشور بنگاه املاک داریم. بر اساس آماری که به تازگی منتشر شده تعداد بنگاه‌های کشور دو برابر نانوایی‌ها است و می‌توان نتیجه گرفت که دلالی مسکن از کالای اساسی مردم که نقش سازنده‌ای را در سفره‌های آنان ایفا می‌کند، شیرین‌تر است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های اخیر، تأثیر مشاوران املاک فراتر از گره خوردن درآمد به قیمت اجاره‌بها بوده و این تعارض منافع اکنون بخشی از نابسامانی است که مشاوران املاک برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند. درج آگهی فیک و قیمت‌گذاری کاذب در اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار و شیپور، بنگاه‌داری شبکه‌ای برای افزایش قیمت، ترغیب موجرها برای افزایش اجاره‌بها، ترغیب مستاجرها برای افزایش بودجه و پخش شایعه در میان بقیه مشاورین املاک برای افزایش قیمت تنها گوشه‌ای از تخلفات برخی از مشاورین املاک است. لذا در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تأمین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
مقدار قانونی کمیسیون مشاورین املاک چقدر است؟
اغلب مشاوران املاک در اجاره و رهن خانه عموماً مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و یک سوم از آن را از هر طرف معامله به صورت جداگانه دریافت می‌کنند. این در حالی است که بر اساس نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت بر اصناف و ابلاغیه سازمان صنعت، معدن و تجارت استان تهران، حق کمیسیون قراردادهای مربوط به خرید و فروش مسکن ۰.۲۵ درصد از مبلغ کل، در صورت رهن ملک، نیم درصد از کل مبلغ و برای اجاره یک چهارم مبلغ اجاره یک ماه تعیین شده است. به تمام این نرخ‌ها نیز ۹ درصد مالیات ارزش افزوده پرداخت می‌شود. طی این مصوبه، حق کمیسیون بابت تمدید اجاره از هر طرف یک دهم حق کمیسیون اجاره محاسبه می‌شود. همچنین حق کمیسیون مشارکت از هر طرف ۲ دهم درصد ارزش قرارداد مجموعاً چهار دهم درصد است. بر اساس این مصوبه، حق خدمات متمم قرارداد و تنظیم مبایعه‌نامه نیز کاملاً رایگان است.
