نرخ مسکن پایین‌تر از هزینه ساخت
گروه راه و شهرسازی|
کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، مدیریت اقتصاد کشور از سوی دولت، خود به عاملی برای گرانی و افزایش قیمت‌ها تبدیل شده و این افزایش قیمت‌ها به تمام بازارها سرایت پیدا کرده است.از این رو، در شرایطی که قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی افزایش یافته، جلوی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را نمی‌توان گرفت. از سوی دیگر، انبوه‌سازان که دستی بر آتش ساخت و ساز در این روزهای تورم زده دارند، اعلام می‌کنند که قیمت معاملاتی مسکن در حال حاضر، ارزان‌تر از هزینه‌های ساخت مسکن است. این در حالی است که همواره قیمت محصول نهایی برابر با هزینه تمام شده به علاوه چند ده درصد سود ساخت و سرمایه‌گذاری (سود خواب سرمایه) است.
آنگونه که سیدمحمد مرتضوی، رییس کانون انبوه‌سازان گفته، تولید مسکن در شهر تهران به حدود ۲۰۰۰ واحد در ماه رسیده که کمترین میزان طی ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود و از دلایل اصلی آن افزایش قیمت تمام شده، نبود سیاست‌های تشویقی، رشد هزینه صدور پروانه، مالیات و دستمزد است؛ اوضاع به گونه‌ای شده که در بازار مسکنِ بسیاری از مناطق کشور با نرخ‌های کمتر از قیمت‌های تمام شده ساخت مواجهیم.
مرتضوی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: افزایش قیمت تمام شده ساخت، یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش ساخت و ساز به کمترین میزان ۱۸ سال اخیر است. هم‌اکنون قیمت‌های فروش در مناطقی که سطح قابل توجهی از ساخت و سازها را به خود اختصاص می‌داده پایین‌تر از قیمت ساخت است. بنابراین زمینه به‌روزرسانی قیمت برای سازندگان فراهم نیست.
وی افزود: در عمده مناطق کشور اقشاری که متقاضی مسکن هستند توانایی پرداخت هزینه‌های مسکن متناسب با تورم نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت تمام شده را ندارند. لذا بازار محدود می‌شود و تولیدکنندگان مسکن خواه ناخواه از ساخت‌وساز امتناع می‌کنند؛ زیرا سازندگان نگران این هستند که نتوانند واحدهای خود را با یک سود متعارف به فروش برسانند. طبق آمار بهار امسال هم‌اکنون در شهر تهران ماهیانه حدود ۲۰۰۰ واحد مسکونی تولید می‌شود؛ در حالی که سال ۱۳۹۱ این رقم بیش از ۲۰ هزار واحد در ماه بود. ساخت و ساز در پایتخت نسبت به سال گذشته نیز ۴۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه در زمان رکود، سیاست‌ها در بخش ساخت و ساز باید تشویقی باشد گفت: در شرایط فعلی که با یک افت تاریخی در تولید مسکن مواجهیم دولت، مجلس، شهرداری‌ها و نهادهای بالادستی باید سیاست‌های تشویقی اعمال کنند. امروز نه تنها سیاست تشویقی نمی‌بینیم بلکه با ابزارهای مختلف اعم از مالیات و نرخ عوارض ساختمانی، حوزه ساخت و ساز به نوعی دچار زیان شده است.
اثر رشد دستمزدها بر قیمت مسکن
مرتضوی تاکید کرد: شهرداری‌ها در سراسر کشور طی سال جاری عوارض شهری را به میزان قابل توجهی افزایش داده‌اند بدون اینکه خبری از مشوق‌ها باشد. همچنین رشد حدود ۶۰ درصدی دستمزدها را داشتیم که تاثیر حدود ۳۰ درصدی در افزایش قیمت مسکن می‌گذارد. وی با اشاره به تورم ۵۵ درصدی قیمت نهاده‌های ساختمانی گفت: خیلی از فروشندگان مصالح علاقه‌ای به فروش ندارند و مرتب می‌خواهند خودشان را به‌روز کنند. این وضعیت حامل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در آینده است و همه‌چیز را در بخش مسکن دچار بی‌ثباتی و ابهام می‌کند. رییس کانون انبوه‌سازان، کاهش تولید مسکن را دارای آثار زیانباری در سال‌های آینده دانست و گفت: طبیعتا رشد هزینه‌های ساخت با فاصله زمانی به شکل افزایش قیمت مسکن در آینده بروز می‌کند. باید با یک سری سیاست‌های کلان و تعریف الگوهای جدید ساخت و ساز حمایت‌هایی که از حوزه تولید مسکن صورت گیرد. باید سرمایه‌های بخش خصوصی را که سرگردان است به حوزه مسکن بیاوریم و از سازندگان در هر شرایطی حمایت کنیم. حتی طرح‌های خرید تضمینی مسکن را داشته باشیم که مسبوق به سابقه است.
اجاره‌بها تابع قیمت ملک
در شرایطی گفته می‌شود، در شرایط کنونی قیمت مسکن کمتر از هزینه تمام شده ساخت آن است که میزان رشد اجاره‌بها به اوج خود رسیده است و زمینه‌های مشکلات بی‌شماری را برای مستاجران فراهم آورده است. از آنجا که اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است، با توجه به جهش محتمل قیمت مسکن در آینده به نظر می‌رسد مستاجران باید منتظر جهش چندین باره اجاربها در سال جاری و سال آینده باشند. در همین زمینه فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به افزایش نرخ اجاره در بازار مسکن اظهار کرد: معمولا 20 درصد بهای ملک به عنوان میزان رهن ملک، مبنای محاسبه قرار می‌گیرد که قابلیت تبدیل به اجاره ماهیانه را دارد. حال اینکه معتقدم اگر سقف درصد بهای ملک را برای تعیین رهن در نظر بگیرند، میزان رهن و اجاره بالاتر هم می‌رود.
وی ادامه داد: آنچه که باعث عدم در نظر گرفتن سقف بهای ملک برای تعیین رهن شده، میزان توان پرداخت مستاجران است و بازار اجاره هم تا یک حدی کشش افزایش قیمت‌ها را دارد و به دلیل عدم تناسب درآمد مستاجران با بهای ملک، قیمت رهن و اجاره تا سقف افزایش پیدا نکرده است. این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دولت سیزدهم برنامه‌ای برای ساماندهی بازار اجاره و مستاجران نداشت، گفت: پارادایم اجاره‌داری هم در برنامه و فکر مسوولان جایی ندارد از این رو معتقدم اگر دولت وارد بازارها نشود، به‌طورقطع تنظیم‌گری در فرآیند سریع‌تر و بهتری انجام می‌شد و شرایط برای مستاجران به این حد از بحران نمی‌رسید.
وی با تاکید بر اینکه در این شرایط امکان مهار تورم مسکن وجود ندارد، اظهار کرد: نمی‌توان مشکل بازار مسکن و اجاره را با راهکارهای کوتاه‌مدت حل کرد و برای آن قرص مُسکنی را تجویز کرد چراکه این افزایش نرخ اجاره به دلیل کمبود عرضه و در پاسخ به عقب‌ماندگی‌های افزایش بهای ملک است. یزدانی گفت: دولت با این شکل از مدیریت اقتصاد کشور خودش عامل گرانی و افزایش قیمت‌ها شده و به‌طور قطع این افزایش قیمت به تمام بازارها سرایت پیدا می‌کند. مگر امکان دارد در شرایطی که قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی افزایش یافته، جلوی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را گرفت. این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: موضوع این است که با افزایش نرخ تورم و افزایش قیمت کالاهای اساسی و نیاز اولیه مردم، مالکان برای جبران هزینه‌ها قیمت اجاره را افزایش دادند، در این شرایط نظارت دولت در بازار اجاره چیزی شبیه طنز است. یزدانی با بیان اینکه این وضعیت بازار مسکن به‌طور قطع منجر به افزایش حاشیه نشینی تهران و سایر کلان‌شهرها خواهد شد، افزود: فیلترینگ بازار و عدم تناسب قیمت‌ها و درآمد مردم، مستاجران را به مناطق پایین‌تر هل می‌دهد و در این فرآیند ساکنان شمال شهر به مرکز، ساکنان مرکزی به جنوب شهر و ساکنان جنوب به حاشیه شهر سّر می‌خورند.
وی با بیان اینکه طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن هم اثرگذار نبوده و به اجرا نرسیده، گفت: واقعیت این است برای اجرای طرحی مانند نهضت ملی مسکن که ساخت سالانه یک میلیون واحد است، نه شرایط اقتصادی کشور مهیا است و نه اینکه دولت توان اجرای چنین پروژه‌ای در چنین حجم و اندازه را دارد.
