افزایش فشار تقاضای مسکن در شهرهای اطراف پایتخت

گروه راه و شهرسازی|از اوایل سال 1397 که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت حدود 5 میلیون تومان بود تا انتهای خرداد سال جاری که این شاخص به حدود 40 میلیون تومان رسید، قیمت مسکن رشدی در حدود 700 درصد را تجربه کرده است. به عبارتی در طی 4 سال گذشته، به‌طور متوسط، قیمت آپارتمان در تهران طی هر سال بیش از 100 درصد رشد کرده است. همین نسبت کم و بیش در بازار اجاره نیز برقرار است. از این رو، طبیعی است که تقاضای مصرفی در هر دو بازار معاملاتی و رهن واجاره به انحای مختلف از سوی مصرف‌کنندگان تعدیل شده است. برخی قید خرید یا اجاره خانه در محله دلخواه را زده‌اند، برخی از متراژ کاسته‌اند. برخی هم به ناچار به حاشیه شهر کوچ کرده‌اند و برخی نیز راهی شهرهای اقماری پایتخت رفته‌اند. مساله‌ای که بازار مسکن در شهرهای کوچک اطراف تهران را نیز دستخوش تغییرات قیمتی کرده است.  در همین رابطه، سعید لطفی، کارشناس بازارمسکن گفت: به دنبال رشد قیمت مسکن که در دوره‌های گذشته اتفاق افتاد بسیاری مستاجران از تهران به حومه کوچ کردند که همین عامل باعث فشار تقاضا و رشد قیمت در این مناطق شده است. لطفی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: اگر تولید و عرضه مسکن به اندازه کافی باشد نوسانات بازار مسکن تا حدی کنترل می‌شود. وضعیت سفته‌بازی و سوداگری که هم‌اکنون در بازار ملک مشاهده می‌کنیم ناشی از عواملی همچون تورم، رشد قیمت ارز، تلاطمات بازارهای موازی و کمبود ساخت و ساز، به خصوص در هشت سال اخیر است.

وی افزود: چه بسا اگر تولید مسکن به اندازه کافی صورت می‌گرفت تا این حد بازار دچار تغییرات قیمتی نمی‌شد. آمار و ارقام نشان می‌دهد که اوضاع ساخت و ساز در بخش خصوصی مناسب نیست. کارنامه دو طرح دولتی شامل مسکن مهر و اقدام ملی هم چندان قابل دفاع نبوده است. به‌طوری که هنوز بعد از گذشت ۱۵ سال مسکن مهر در بعضی مناطق به اتمام نرسیده است. طرح اقدام ملی هم بعد از دو سال که پیشرفت چندانی نداشت با نهضت ملی تلفیق شد. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت سفته‌بازی و سوداگری در این بخش گفت: اقداماتی همچون مالیات خانه‌های خالی و مالیات برعایدی سرمایه می‌تواند تا حدودی جلوی سفته بازی را بگیرد. اما قطعا این برنامه‌ها باید با مکمل عرضه متناسب با تقاضا تلفیق شود. یعنی ساخت و ساز رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

  فشار تقاضای مسکن  به شهرهای اطراف کشیده شد

لطفی تاکید کرد: آنچه در کف بازار مسکن مشاهده می‌کنیم این است که فشار تقاضایی در کلان‌شهرها به خصوص شهر تهران برای مسکن وجود دارد. این تقاضا اگر به صورت خرید یا اجاره پاسخ داده نشود منجر به پدیده‌هایی مثل حاشیه‌نشینی، بدمسکنی، بافت‌های ناکارآمد، مهاجرت به حومه و غیره می‌شود. البته به نظر می‌رسد ظرفیت شهرهای اطراف هم تکمیل شده و قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش قابل توجهی داشته است.

وی، انکار افت تولید مسکن از سوی برخی مسوولان را پاک کردن صورت مساله دانست و گفت: طبق آمار، ساخت و ساز در شهر تهران افت محسوسی در مقایسه با سال‌های ۹۱ و ۹۲ داشته است. رشد سنگین قیمت زمین و مسکن و کاهش توان طرف تقاضای مصرفی از عوامل پایین آمدن آمار ساخت و ساز است؛ به‌طوری که آمار رسانه‌ها درخصوص صدور پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد ساخت و ساز از حدود ۲۰ هزار واحد در اوایل دهه ۹۰ به حدود ۲۰۰۰ واحد کاهش پیدا کرده است.

  متقاضیان نهضت مسکن  توان پرداخت آورده را ندارند

به گفته لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد را برنامه‌ریزی کرده اما ظاهرا این برنامه با چالشهایی مواجه است که مهم‌ترین آن به عدم واریز آورده ناشی از کمبود توان متقاضیان مربوط می‌شود. این در حالی است که با تورم بیش از ۵۰ درصدی در نهاده‌های ساختمانی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده در ماه‌های آینده ۱۰۰ هزار واحد را به مرحله افتتاح می‌رساند اما شاید این تعداد جوابگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن با طرح این پیشنهاد که دولت تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی به منظور تولید مسکن قرار دهد گفت: کاهش هزینه‌های صدور پروانه، کاهش مالیات، کنترل قیمت نهاده‌های ساختمانی و ارایه مشوقهایی به سازندگان می‌تواند روند ساخت و ساز را از حالت نزولی به صعودی برساند. در آن صورت می‌توان امیدوار بود که در میان‌مدت، ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد شود.

  سرریز جمعیتی معطوف  به شهرهای  جدید است 

معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید ایران نیز در این رابطه گفت: سرریز جمعیتی معطوف به شهرهای جدید است و تامین و ارایه خدمات عمومی و اجتماعی شهروندان به صورت مطلوب امری ضروری است‌. علیرضا جعفری در حاشیه سفر رییس‌جمهور به استان مرکزی گفت‌وگو با ایرنا افزود: موضوع ایجاد و تامین مسکن به عنوان طرح اولویت‌دار وزارت راه و شهرسازی است اما مسکن‌سازی صرف دستور کار نیست و اجرای طرح سکونتگاه مطلوب مبتنی بر الگوی تحول و پیشرفتی که در الگوی ایرانی اسلامی مطرح است دستور کار است. وی تاکید کرد: همزمان با ایجاد سکونتگاه فردی به دنبال ایجاد مسکن اجتماعی نیز هستیم که ارایه خدمات مورد نیاز شهر، در کنار ساخت مسکن شهرسازی مورد توجه و اولویت‌دار است. معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید ایران اظهار داشت: تکمیل کمبود سرانه‌ها که در دولت‌های قبل شکل گرفته در دستور کار است و همزمان با اولویت ساخت مسکن، تامین زیرساخت‌ها و سرانه‌های خدماتی عمومی آموزشی و فرهنگی نیز در دستور کار قرار دارد. جعفری بیان کرد: واگذاری قطعه زمین ۹۸ هکتاری شهر مهاجران در حوزه نهضت ملی مسکن است که بر اساس طرح تفضیلی این منطقه و در کنار طرح‌های مسکونی در حال اجرا است و تهیه زیرساخت‌های عمومی دستور کار است. وی بیان کرد: برای اجرای این طرح، استفاده از تعریف بسته‌های سرمایه‌گذاری و جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی مورد استقبال است.