رکود غیرتورمی در انتظار بازار مسکن

مجید اعزازی|

طلیعه توافق هسته‌ای در بازار مسکن به کاهش هیجانات و عقب‌نشینی خریداران و فروشندگان از این بازار منجر شده است، به گونه‌ای که بررسی‌های میدانی حاکی از «نصف» شدن سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به ماه گذشته است. اینک اما سوال این است که در هفته‌ها و ماه‌های پیش رو، چه سرنوشتی در کمین بازار مسکن است؟ پاسخ به این سوال مستلزم بررسی و معرفی عامل اصلی و اساسی رشد قیمت، افت حجم معاملات مسکن و کاهش چشمگیر ساخت وساز طی سال‌های اخیر است. همه می‌دانیم که از ابتدای دهه 90 تاکنون، (البته به استثنای چند سال) اقتصاد ایران تحت تاثیر ریسک سیستماتیک «تحریم» بوده و همچنان هست و طی سال‌های 1399 و 1400 ریسک مضاعفی به نام «کرونا» پیامدهای ریسک تحریم‌ها را تشدید کرده بوده است. ریسک سیستماتیک تحریم منجر به کاهش منابع درآمد نفتی، شکاف کسری بودجه، رشد نقدینگی و در نهایت تورم بالای 30 درصد شده است و به‌طور دسته جمعی ارزش ریالی همه کالاها و خدمات را فزونی بخشیده است. مسکن نیز از این قاعده مستثنی نبوده و با رشد تورم افزایش یافته است. طبیعتا در شرایطی که ریسک سیستماتیک یاد شده به‌طور موقت یا دایم حذف شود، چشم‌انداز انتظارات تورمی نیز رو به کاهش خواهد گذاشت و انتظار می‌رود، نرخ کالاها متناسب با نزول تورم، تعدیل شود. اما از آنجا که شکل‌گیری و کشف قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها از معادله پیچیده‌تری برخوردار است و اصطلاحا «چسبنده» است، افت قیمت اسمی مسکن تصور و پیش بینی درست و دقیقی نخواهد بود. از این رو، انتظار می‌رود، قیمت «واقعی» مسکن در طول زمان با نرخ تورم عمومی تعدیل شود. از همین رو است که در گام نخست، سفته بازان از این بازار- در کوتاه‌مدت- حذف خواهند شد و بخش قابل توجهی از تقاضای موجود در این بازار دچار افت خواهد شد. از سوی دیگر، خریداران مصرفی در ماه‌های نخست پس از توافق هسته‌ای احتمالی برای ورود به بازار مسکن و خرید سرپناه احتیاط خواهند کرد تا بلکه قیمت‌ها مقداری تعدیل شود یا اینکه منابع مورد نیاز برای پرداخت هزینه خرید منزل برای آنها فراهم‌آید. به این ترتیب، انتظار می‌رود، تعداد معاملات به سطوح ثبت شده در سال 1400 – به حدود 5 هزار فقره در ماه- کاهش یابد. در میان مدت، مسیر بازار مسکن وابسته به سیاست‌های کلان اقتصادی خواهد بود. اینکه نرخ بهره سپرده‌های بانکی، نرخ تورم، نرخ دلار، میزان درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصاد به چه سمت و سویی خواهد رفت در آینده بازار مسکن اثر گذار خواهد بود. در این میان، سرنوشت وعده پروژه انبوه‌سازی 4 میلیون مسکن در 4 سال نیز به عاملی اثر گذار بدل خواهد شد به گونه‌ای که از سویی، روش‌های تامین منابع مورد نیاز این پروژه که به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی معادل 80 درصد از نقدینگی کشور است، مساله ساز خواهند شد و از سوی دیگر، در صورت تحقق این وعده، عرضه سالانه یک میلیون مسکن می‌تواند از فشار تقاضای مصرفی بکاهد. در عین حال، در صورتی که اصلاحاتی جدی و اساسی در مکانیسم‌های درونی اقتصاد کشور انجام نشود، مسکن همچنان نقش سنتی پناهگاه نقدینگی را بازی خواهد کرد و انواع تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته بازی را موجب خواهد شد. 

    نمونه‌ای از همگامی مسکن و تورم

به گزارش «تعادل»، با اعلام تورم 5.8 درصدی مسکن در تیرماه، آشکارا فرمانپذیری قیمت مسکن از تورم ماهانه طی خرداد و تیرماه سال جاری مشاهده شد. به گونه‌ای که با افزایش تورم عمومی به 12.2 درصد در خرداد، تورم ماهانه مسکن نیز به 8.4 درصد پرواز کرد. همچنین با کوچک‌تر شدن تورم عمومی به 7.6 درصد در تیر، تورم ماهانه مسکن نیز به 5.8 درصد عقب‌نشینی کرد. همگامی قیمت مسکن با تورم وقتی آشکارتر می‌شود که روند بازارهای موازی نیز مطالعه شود. بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که بازده بازارهای دلار، سهام و سکه همگی در تیرماه منفی و به گونه‌ای در جهت عکس بازار مسکن و نرخ تورم در حال سیر بوده‌اند و مسکن تنها بازاری بوده که هم جهت نرخ تورم و در ارقام بسیار نزدیک به آن نوسان داشته است. نرخ بازدهی دلار، سهام و سکه در تیرماه به ترتیب منفی 0.16 درصد، منفی 4.4 درصد و منفی 4.52 درصد بوده است.راز رفاقت مسکن و تورم چیست؟ «نااطمینانی» بیش از همیشه سایه خود را بر سر بازارها گسترانیده است. از سویی، ریسک غیراقتصادی مذاکرات هسته‌ای به روزهای اوج خود رسیده و عن قریب است که به یکی از دو جهت مثبت یا منفی بغلتد و برندگان و بازندگان بازارها را به نظاره بنشیند. از سوی دیگر، سیاست‌های اقتصادی دولت که اوج آن در روزهای آخر اردیبهشت با حذف ارز ترجیحی 4 قلم کالای اساسی و افزایش یارانه نقدی به 300 تا 400 هزار تومان برای هر نفر رونمایی شد، هم نگرانی‌های زیادی را در جامعه برانگیخته است و هم در عمل نتوانسته از عطش تورم و گرانی‌ها بکاهد. در چنین شرایطی است که گستره «بی ثباتی» در اقتصاد ایران وارد فاز تازه‌ای شده است به گونه‌ای که بازارهایی که پیش از این از «تورم» تغذیه و «رشد» می‌کردند حالا از آن رویگردان شده‌اند و ساز دیگری کوک کرده‌اند. در این میان، داستان مسکن و تورم داستانی متفاوت است. داستان مسکن به عنوان «مطمئن‌ترین» دارایی در اقتصاد تورم زده ایران، داستان رفقای دیرین در روزهای سختی را تداعی می‌کند. انگار پیوند میان مسکن و تورم گسست ناپذیر است و هر چه تورم بیشتر شود، ارج و قُرب مسکن نیز فزونی می‌گیرد. البته وجود چنین پیوندی در اقتصادی که از «بیماری هلندی» رنج می‌برد، آن هم در شرایط تحریمی که مجال بیشتری برای رشد قیمت کالاهای غیرقابل تجارت (بخوانید مسکن) فراهم می‌آورد، طبیعی و البته «گریزناپذیر» است. 

    فروکش هیجانات در بازار مسکن

با این حال، به نظر می‌رسد که این شرایط با دوام نخواهد بود. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، مشاوران املاک شهر تهران از کاهش هیجانات بازار مسکن در مردادماه خبر می‌دهند. پس از یک دوره التهاب در چهار ماهه ابتدای سال جاری به نظر می‌رسد بازار ملک به ثبات نسبی رسیده و اطلاعات غیررسمی نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت نسبت به ماه گذشته نصف شده است.انتظارات تورمی در بازار مسکن تا حدودی کاهش یافته و فعالان بازار می‌گویند که اثر ریسک‌های غیراقتصادی در بازار کمرنگ شده است. هردو گروه خریدار و فروشنده تحت تاثیر فضای کنونی از انجام معامله خودداری می‌کنند. به نظر می‌رسد بازار مسکن عقب‌ماندگی یک سال گذشته را جبران کرده و به شرایط ایستایی نزدیک شده است.بازار ملک در سال گذشته با ثبات قیمت همراه بود؛ در حالی که بازارهای خودرو، ارز و طلا تا حدودی رونق داشتند. با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، این بازار، بخشی از عقب‌ماندگی با بازارهای رقیب را در چهار ماهه ابتدای سال جاری جبران کرد و ظاهرا از ابتدای مردادماه مقداری از تب و تاب افتاده است.بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد خرید و فروش خانه در شهر تهران از ابتدای مردادماه و در ایام محرم‌ در مقایسه با ماه گذشته تقریبا نصف شده است. این مساله در افت انتظارات تورمی تاثیرگذار بوده اما به توقف کامل رشد منجر نشده و نرخ‌های پیشنهادی در مقایسه با تیرماه ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد؛ در حالی که ماه گذشته این بازار با رشد ۶ درصدی قیمت‌های قطعی مواجه بود. اگرچه آهنگ رشد قیمت در بخش خرید و فروش مسکن کند شده، بازار اجاره تحت تاثیر پیک جابه‌جایی مستاجران در رونق به سر می‌برد و به گفته واسطه‌های ملکی، نرخ‌های پیشنهادی اجاره روند صعودی دارد. تیرماه امسال متوسط رشد سالانه اجاره‌بها در شهر تهران ۴۷ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد بود. طبق شاخص بانک مرکزی در تیرماه امسال قیمت هر متر خانه در تهران به‌طور میانگین ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. هرچند مرکز آمار این عدد را ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام کرد.

    سرریز مشکلات به بازار اجاره

ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار به ایسنا گفت: نوسانات بازار ملک در ماه‌های اخیر دلایل مختلفی دارد که مهم‌ترین آنها به تورم و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی برمی‌گردد. فرهنگ غالب این است که مسکن دارایی با ارزشی است و سپری در برابر تورم محسوب می‌شود. بنابراین مادامی که با رشد قیمت کالاها مواجهیم مسکن نیز به تبعیت از آن حرکت می‌کند.وی با بیان اینکه تقاضای واقعی برای خرید مسکن به‌شدت کاهش یافته است گفت: زمانی که مشتری در بازار نیست، مالکان نرخ‌های اجاره را افزایش می‌دهند. به همین دلیل مشکل امروز بازار مسکن، حوزه اجاره است که شاهد التهابات این بخش هستیم. به دلیل کاهش توان خرید، ساخت و ساز نیز با افت مواجه شده و با معضل عدم تولید مسکن روبرو هستیم.به گفته میرعمادی، فشار تقاضا برای مسکن در کلان‌شهرها باعث شده تا مسکن به یک کالای بسیار باارزش تبدیل شود. در شرایط فعلی که با انتظارات تورمی مواجهیم کمتر کسی حاضر به فروش خانه خود می‌شود؛ زیرا این تلقی وجود دارد که ارزش افزوده مسکن در مقایسه با دیگر کالاها بالا است.این فعال صنعت ساختمان، تولید و عرضه مسکن را در کنترل این بازار موثر دانست و گفت: همه جای دنیا دولت‌ها برای ساماندهی بازار مسکن، واحدهای استیجاری تولید می‌کنند و با نرخ‌های کم به اقشار پایین اجاره می‌دهند. ولی شهرداری‌ها و دولت‌های ما هیچ‌وقت در این حوزه ورود نکردند. به هر ترتیب اگر ریسک‌های غیراقتصادی محو شود و تکنولوژی صنعت ساختمان ارتقا پیدا کند، می‌توان در میان مدت به ثبات بازار مسکن امیدوار بود.