پشت پرده 5 دهه کمبود مسکن
گروه راه و شهرسازی|
نوع رابطه میان دولت و بازارها و از جمله بازار مسکن همواره یکی از چالش‌های اقتصاد ایران بوده است. اینکه آیا دولت باید در این بازار مداخله کند یا نه؟ نوع مداخله‌اش چگونه باید باشد؟ آیا باید به‌طور مستقیم اقدام به مسکن‌سازی کند یا اینکه شرایط را برای بخش خصوصی و مردم فراهم آورد تا آنها مسکن بسازند و مصرف کنند. فارغ از این سوال‌ها و پاسخ‌های احتمالی به آنها، به دلیل وضعیت خاص اقتصاد نفت سوز ایران طی ده‌های اخیر و همچنین به دلیل اعمال تحریم‌های یک جانبه امریکا علیه اقتصاد ایران طی تقریبا یک دهه اخیر، شرایط اقتصاد کلان ایران، هر گونه حرکت و اقدام درست در بازار مسکن را با مشکل و چالش مواجه کرده و خواهد کرد. برخی از کارشناسان مسکن بر این باورند که با رشد دو رقمی اقتصاد و استفاده از دستکم 15 ابزار مالی می‌توان به بحران مسکن فائق آمد. در واقع این دسته از کارشناسان پیش شرط‌هایی را برای حل بحران مسکن مطرح می‌کنند، شاید گروه دیگری از کارشناسان نیز پیش شرط‌های دیگری را مطرح کنند، اما آنچه به نظر می‌رسد، مغفول واقع شده، مکانیسم‌ها و سیاست‌های «تورم زا» در اقتصاد ایران است. بی‌گمان، یکی از پیش شرط‌های رشد تولید و اقتصاد کشور، مهار تورم است. تا زمانی که تورم مهار نشود، هیچ گونه رشد پایداری در اقتصاد کشور رخ نخواهد داد و در پی آن، نظام‌های مالی کشور به اندازه‌ای پیشرفته نخواهند شد که بتوانند 15 گزینه مالی را روبه روی سازندگان و بخش خصوصی بگذارند. نکته جالب اینکه در همین حال، دولت به «مسکن» به عنوان پیشران اقتصاد می‌نگرد و از زاویه‌ای متفاوت، حرکت بخش قابل توجهی از صنایع داخلی را به انبوه‌سازی دولتی گره زده است. شاید مهم‌ترین سوال، این است که دولت از کجا باید شروع کند و از چه زاویه‌ای باید به مساله اقتصاد بنگرد؟ در پاسخ به چنین سوالاتی است که دیدگاه منتقد دولت شکل می‌گیرد. به اعتقاد اغلب اقتصاددانان، مساله تورم و قیمت‌گذاری (مداخله دولت در بازارها از جمله مداخله در بازار مسکن با ورود مستقیم به انبوه‌سازی) دو مساله عمده و اساسی اقتصاد ایران به شمار می‌رود و از همین رو است که دولت باید برنامه‌ای عاجل برای رفع این دو مشکل داشته باشد.
اثر غالب بخش خصوصی در مسکن
به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، بخش خصوصی ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن در ایران را انجام می‌دهد و طی دهه‌های گذشته بین ۳ تا ۵ درصد توسط دولت حمایت و احداث شده است. همواره طی پنج دهه گذشته نیز کمبود مسکن داشتیم. علت این است که در گذشته دولت نه توانسته بسازد و نه توانسته تسهیل‌گری کند. بخش خصوصی هم هیچ‌یک از ابزارهای مالی که سال‌هاست دنیا از آنها استفاده می‌کند در اختیار نداشته است. سازندگان با دست خالی و مقداری منابع خودشان ساخت و ساز کرده‌اند و کارها را پیش برده‌اند.
تولید مسکن بر عهده کیست؟
او در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: دولت باید شرایط استفاده از ابزارهای مالی متنوع در بخش مسکن را برای مردم فراهم کند اما کارها به وزارت راه و شهرسازی سپرده می‌شود؛ در حالی که وظیفه اصلی این وزارتخانه ارایه زمین و خدمات تشکیلاتی است. وزارت اقتصاد باید خطوط مالی را فراهم کند. وزارت صمت نیز صنایع تولیدی ساختمان را تقویت کند. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: همه فکر می‌کنند مسکن یک مقوله مهندسی است؛ به این صورت که زمین و مصالح بدهیم و کارها پیش برود. در حالی که نیمی از نقدینگی کشور و تمام صنایع عمده کشور وابسته به صنعت ساختمان است. نیمی از اقتصاد کشور در بخش مسکن قرار دارد. مهندسی یک بخش خیلی جزئی از اقتصاد مسکن را شکل می‌دهد. ستاریان با بیان اینکه امروزه در دنیا ۱۰ تا ۱۵ ابزار مالی در بخش مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد، تصریح کرد: اوراق مشارکت، بازارهای رهنی، لیزینگ، فاینانس، صندوق‌های املاک و مستغلات و ... در جهان استفاده می‌شود. بخش خصوصی در ایران هیچ‌یک از این ابزارها را در اختیار ندارد و چیزی به نام پیش‌فروش طراحی شده است. دو نفر همدیگر را می‌شناسند، یکی پول می‌دهد دیگری خانه را می‌سازد و عمدتا بر مبنای اعتماد کار را جلو می‌برند؛ زیرا قانون و نهاد مشخصی که پیش‌فروش را مدیریت کند وجود ندارد.
ساخت ۴ میلیون مسکن
مستلزم توسعه عمرانی ۴ درصد
وی، تولید 4 میلیون واحد مسکونی را نیازمند رشد اقتصادی بیش از ۱۰ درصد دانست و گفت: در دهه‌های گذشته همواره تاکید شده که کشور به تولید سالانه یک میلیون خانه نیاز دارد. در حال حاضر این هدف توسط دولت سیزدهم نیز دنبال می‌شود. تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال یعنی یک بیست و پنجم واحدهای مسکونی کل کشور که ۴ درصد می‌شود. این 4 میلیون واحد فضاهای جانبی و زیرساخت نیاز دارد. در واقع شما می‌خواهید ۴ درصد در کل کشور توسعه عمرانی ایجاد کنید. این هدف نیازمند آن است که رشد اقتصادی کشور بالای ۱۰ درصد باشد.این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: تنها ابزار مالی در اختیار بخش مسکن، آورده متقاضیان و منابع بانکی است. متقاضیان که عمدتا از اقشار کم‌درآمد هستند منابعی ندارند. اگر به بانک‌ها فشار بیاورید منابع‌شان تخلیه می‌شود و نهایتا می‌توانید سالانه ۱۰۰ هزار واحد بسازید، بنابراین باید تسهیل‌گری صورت گیرد. ستاریان با ابراز امیدواری مبنی بر اینکه دولت شرایط را برای تولید مسکن توسط بخش خصوصی فراهم کند افزود: نقش دولت، پیمانکاری نیست. دولت باید تسهیل‌گری کند و ابزارهای مالی را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد. البته دولت اعلام کرده که می‌خواهد در پروژه نهضت ملی مسکن برای بخش خصوصی تسهیل‌گری کند که امیدواریم در این هدف موفق شود.
نهضت ملی مسکن در یک نگاه
بنا بر این گزارش، دولت سیزدهم بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن مصوب ۱۷ مرداد سال ۱۴۰۰ ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی 4 سال را در برنامه خود گنجانده است. حدود ۵.۵ میلیون نفر برای این طرح نام نویسی کرده‌اند که بیش از ۳.۶ میلیون نفر تایید شده‌اند. بر اساس آخرین اعلام وزارت راه و شهرسازی تاکنون برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار و ۶۷۳ واحد مسکونی زمین تأمین و تا ۲۵ مردادماه ۱۴۰۱ ساخت یک میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده است. پیش از این هم اعلام شده بود که حدود ۴۳۰ هزار واحد در مرحله فونداسیون قرار دارد. علاوه بر قراردادهای مشارکت با پیمانکاران، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی گفته برای ساخت خانه‌های ویلایی یک طبقه تا سه‌طبقه به مردم زمین واگذار می‌کنیم. از جمله موانع طرح می‌توان به عدم عملکرد برخی از بانک‌ها به تکلیف قانونی خود در تامین منابع ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی سالانه این پروژه اشاره کرد. طبق آخرین برآوردها قیمت هر متر مربع واحدهای نهضت ملی مسکن ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان خواهد بود و زمان ساخت پروژه ۱۸ تا ۲۴ ماه تعیین شده است.
