نوسازی «کشویی» جایگزین ایده‌آل برای برج‌سازی

گروه راه و شهرسازی|

سه‌شنبه هفته جاری، ضوابط کالبدی تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسید. از جمله این مشوق‌ها می‌توان به اعطای یک یا دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم طرح مصوب، تسهیل در ضوابط پارکینگ، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی اشاره کرد. دیروز اما محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی جزییات بیشتری از این بسته تشویقی را اعلام کرد. به گفته او، هدف و سیاست دولت در احیای بافت‌های فرسوده، بازسازی بلوک‌های شهری است. شکلی از نوسازی است که به گفته کارشناسان شهرسازی به نام الگوی «نوسازی کشویی» شناخته می‌شود. در این حال، از آنجا که یکی از مشوق‌های بسته جدید نوسازی بافت‌های فرسوده، ارایه مجوز دو طبقه اضافی است، برخی از کارشناسان این مشوق را به معنی رای دادن دولت به برج‌سازی در بافت فرسوده تعبیر کرده‌اند. حال آنکه مسوولان دولتی این ادعا را رد می‌کنند. ضمن اینکه ساختمان‌های بلندمرتبه ارزیابی می‌شوند که حداقل 12 طبقه باشند، حال آنکه در این بسته تشویقی از میزان طبقات سخنی به میان نیامده است.آیینی با بیان اینکه 2.7 میلیون بنای ناپایدار در بافت‌های فرسوده داریم که بسیاری از آنها خشت گلی بوده و تاب وتوان در برابر بلاهای طبیعی ندارند، اظهار کرد‌: از این تعداد بنای ناپایدار، حدود 210 هزار واحد تخریب و نوسازی شده است.یعنی معادل 600 هزار واحد ساخته شده که حدود 10 درصد را شامل می‌شود. به گزارش تسنیم، وی افزود: باید ساخت این واحدها مردمی‌سازی شود و با استفاده از ظرفیت سازندگان و انبوه‌سازان این واحدها را نوسازی کنیم. در واقع بایدبرای نوسازی واحدهای فرسوده ساکنان سازندگان توانمند شریک شوند از سوی دیگر این اقدام در سند تحول دولت سیزدهم اعلام شده است. به‌طوری که نوسازی محله و اصلاح آن با حمایت ویژه از توسعه گران اجرایی خواهد شد.

وی با اشاره به بسته‌های تشویقی شهرسازانه در بافت‌های فرسوده شهری، ‌ادامه داد: در بسته‌های تشویقی هزینه صدور پروانه 50 تا 100درصد تخفیف اعمال می‌شود و طبق قانون دولت عوارض پروانه را پرداخت می‌کند. بخش دیگری از تشویق‌ها مربوط به قسمت مالی است و 60 میلیون تومان کمک ودیعه برای اسکان موقت پرداخت خواهد شد. مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهرهای ایران تاکید کرد: آنچه که در این بسته اثر گذار است مربوط به بخش‌های تراکم‌های تشویقی به‌طوری که در اضافه برای پارکینگ و اجازه ساخت دو تا سه طبقه داده شده است. اخیرا در شورای عالی معماری و شهرسازی این بسته تشویقی مصوب شده و اجرای آن در حوزه نوسازی بسیار موثر است. آیینی با تاکید بر اینکه بافت‌های تاریخی به هیچ عنوان مشمول دریافت این تسهیلات نمی‌شوند، همچنین واحدهای مسکونی فرسوده هم باید در محدوده‌های مصوب باشند، گفت: سازندگان و توسعه‌گرانی که نسبت به نوسازی محله‌ای یا از روش تجمیع پلاک‌ها استفاده می‌کنند، از امتیازات و مشوق‌های بیشتری از جمله اضافه تراکم، کسر پارکینگ، کاهش زمان صدور پروانه، تخفیفات نظام مهندسی و عوارض شهرداری و سرعت در اخذ مجوز‌های مربوط به دستگاه‌های خدمات رسان 

همچون آب، برق، گاز بهره‌مند می‌شوند. وی بیان کرد: ضمن اینکه مالکان واحد‌های مسکونی در محلات هدف بازآفرینی در طول زمان نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی خود می‌توانند از تسهیلات ودیعه مسکن برای اسکان موقت استفاده کنند. به گفته وی، دفاتر نوسازی و تسهیل‌گری در محلات هدف بازآفرینی شهری می‌توانند سهم زیادی در مشارکت مردمی و تجمیع بافت‌های فرسوده داشته باشند، تسهیل‌گران و گروه‌های جهادی تخصصی می‌توانند با ارایه مشورت‌های تخصصی و آموزش‌های لازم به شهروندان آنها را به نوسازی بافت‌های فرسوده تشویق کنند.

    بلوک‌سازی در بافت‌های فرسوده

آیینی همچنین با بیان اینکه در بناهای فرسوده به هیچ عنوان برج‌سازی نمی‌شود، اضافه کرد: در محلات هدف ساخت و ساز به‌صورت بلوک‌سازی است. در بناهای نوسازی شده اجازه احداث یک طبقه به صورت واحدهای تجاری یا اداری داده شده است.  وی گفت: در طرح بلوک‌سازی تمامی اصول معماری ایرانی و اسلامی در نظر گرفته می‌شود. حریم‌ها در تمامی با بلوک‌ها رعایت شده و اولویت‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده جان ساکنان این واحدها است.

آیینی یادآور شد: تاکنون 127 توسعه‌گر مجوز کار گرفتند و بنابر قانون مجوز کارگزاری و تسهیل‌گری را صادر می‌کنند. اگر یکی از ساکنان مخالف باشد توسعه‌گر و سازنده از تمامی سیاست‌های تشویقی برای بلوک‌سازی محروم می‌شود. وی تصریح کرد: متقاضیان نوسازی بافت فرسوده هم امکان استفاده از تسهیلات نوسازی بافت را خواهند داشت. این تسهیلات در 4 کلان‌شهر تهران، قم، مشهد و شیراز در محدوده بافت‌های فرسوده 600 میلیون تومان و در سایر محدوده‌های تهران 450 میلیون تومان است. همچنین در سایر کلان‌شهرها 400 میلیون تومان با نرخ سود حدود 11 درصد و سایر شهرها 350 میلیون تومان با نرخ سود حدود 10 درصد است.

   تراکم فروشی؟

در این حال، از ارایه مشوق دو طبقه اضافه برخی از محافل کارشناسی و رسانه‌ای چنین برداشت کرده‌اند که اگر چه «دولت در طرح نهضت ملی مسکن به دنبال توسعه افقی شهرها و شهرسازی افقی است، اما در داخل بافت‌های فرسوده شهری خصوصاً کلان‌شهرها و پایتخت که با کمبود شدید زمین مواجه هستیم، دستور کار ساخت و ساز، توسعه عمودی است.» آنگونه که خبرگزاری مهر گزارش کرده است، تا پیش از این توسعه عمودی در برخی مناطق و محلات گران قیمت پایتخت برای سازندگان صرفه اقتصادی داشت و کمتر انبوه ساز یا سرمایه‌گذاری رغبت به بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های میانی و جنوبی پایتخت از خود نشان می‌داد؛ اما به نظر می‌رسد با تصویب بسته تشویقی شورای عالی شهرسازی، رویکرد به بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های میانی و مرکزی شهر نیز با اقبال سازندگان مواجه شود. در عین حال، مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و بسته تشویقی نوسازی بافت‌های فرسوده، از سوی برخی کارشناسان اقتصادی بیشتر به عنوان راه مفری برای سوداگران و دلالان مسکن یاد می‌شود تا نوسازی بافت‌های فرسوده و ارتقای کیفیت زندگی مالکان واحدهای مسکونی ریزدانه در بافت‌های ناکارآمد شهری.

   رییس مرکز مطالعات شهر تهران:  موافق تراکم‌فروشی نیستم

در همین ارتباط محمد منان رییسی رییس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران در گفت‌وگو با مهر درباره مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر اعطای دو طبقه تراکم تشویقی به متقاضیان نوسازی بافت‌های فرسوده اظهار کرد: بر اساس این مصوبه قرار است دو طبقه تراکم تشویقی به تراکم مصوب هر محله در بافت فرسوده واگذار شود به این صورت که اگر مثلاً در محله‌ای در صورت بازسازی، مجوز ۴ طبقه داده می‌شود دو طبقه تشویقی واگذار شده و امکان ساخت آپارتمان شش طبقه وجود خواهد داشت.

   تراکم جمعیت در تهران ۲ برابر توکیو ۳ برابر لندن

رییس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران ادامه داد: متأسفانه کسانی که این پیشنهاد را ارایه و تصویب کرده‌اند از این موضوع غافل بوده‌اند که تراکم «نفر بر هکتار» در تهران از ایده‌آل بسیار بالاتر بوده و   متوسط این شاخص برای شهر تهران ۱۵۰ نفر بر هکتار است. حتی در برخی بافت‌های فرسوده پایتخت این شاخص به ۳۰۰ نفر بر هکتار یعنی دو برابر متوسط تهران می‌رسد. رییسی یادآور شد: حتی همین متوسط تراکم ۱۵۰ نفر بر هکتار نیز دو برابر تراکم نفر بر هکتار در توکیو، سه برابر لندن و ۵ برابر استانبول است یعنی همین الان هم تراکم جمعیتی در تهران بسیار بالاتر از ایده‌آل است. وی با بیان اینکه در بلندمرتبه‌سازی قرار نیست مساحت تهران و کلان‌شهرها بزرگ‌تر شود در نتیجه سرانه‌های زندگی مانند فضای سبز، فضای فرهنگی، حمل ونقل عمومی و… کاهش می‌یابد که به معنی افت کیفیت زندگی است.

   الگوی «نوسازی کشویی» 

این شهرساز با تاکید بر اینکه در مصوبه شورای عالی شهرسازی صرفاً نوسازی واحدهای نامقاوم در برابر زلزله در نظر گرفته شده تاکید کرد: به جای ایده بلندمرتبه و فروش تراکم می‌شود از الگوی «نوسازی کشویی» بهره برد.

وی در توضیح الگوی نوسازی کشویی تصریح کرد: این روش به این معناست که به جای اینکه ریزدانه به ریزدانه در بافت فرسوده مجوز ساخت تراکم داده شود روی نوسازی بلوک شهری متمرکز شده و به ازای آن، تراکم موقت در منطقه دیگری داده شود یا قطعه جدیدی به شهر الحاق کنند تا نوسازی یک بلوک یا یک زون از شهر به اتمام برسد. رییسی گفت: در این روش از نوسازی، مانند طرح کلید به کلید یک منطقه از شهر نوسازی شده و پس از اتمام آن سراغ منطقه دیگری می‌رویم البته این طرح زحمت زیادی دارد.

   شهرسازان با الگوی توسعه عمودی  موافق نیستند

وی با بیان اینکه مصوبه شورای عالی شهرسازی را در مجموع مثبت نمی‌بینم خاطرنشان کرد: شهرسازان به‌طور کلی با رشد بیش از حد کلان‌شهرها به ویژه تهران موافق نیستند چون تهران در حال حاضر به افق جامع جمعیتی که حدود ۱۰ میلیون نفر است، رسیده؛ ولی اگر قرار باشد بین بد و بدتر که شامل تراکم فروشی و بزرگ‌تر شدن مساحت شهر باشد ترجیح این است که شهر، توسعه افقی داشته باشد نه عمودی ولی متأسفانه شورای عالی شهرسازی فروش تراکم را آزاد کرده است. او با بیان اینکه توسعه افقی شهر گزینه بهتری از توسعه عمودی است ولی از افزایش جمعیت تهران باید جلوگیری شود گفت: گزینه بهینه، رعایت الگوی آمایش سرزمین است که شهروندان کلان‌شهرها برای مهاجرت معکوس ترغیب شوند. وی تصریح کرد: خیلی‌ها دوست دارند از تهران بروند ولی وضعیت آمایش سرزمین و اشتغال به گونه‌ای است که مردم چاره‌ای جز ماندن در تهران ندارند. پیش از این هم در ۱۲ سال گذشته سیاست‌های کلی آمایش سرزمین از سوی رهبر معظم انقلاب ابلاغ شده بود. دو روز گذشته نیز سیاست‌های کلی برنامه هفتم ابلاغ شد که در آن بار دیگر بر انتقال جمعیت به سواحل مکران تاکید شده است.

    رییس کانون انبوه‌سازان:  با فروش تراکم تشویقی موافقم

در همین ارتباط، سید محمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: به‌طور کلی فروش تراکم ساختمانی در بافت‌های فرسوده اقدام مثبتی است. وی با بیان اینکه بافت‌های فرسوده علاوه بر مشکلاتی چون ریزدانگی، نفوذناپذیری و نامقاوم بودن در مقابل زلزله، صرفه اقتصادی برای نوسازی ندارند گفت: برخی از محلات واقع در بافت‌های فرسوده در بخش‌های مناسب شهر هستند و در صورتی که مشوق ساخت و ساز مانند تراکم تشویقی اعمال شود، هم با استقبال انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند و هم مالکان راغب به نوسازی و فروش خواهند بود.