علت پنهان رشد جمعیت مستاجران در پایتخت

گروه راه و شهرسازی|

فردین یزدانی، کارشناس مسکن و نویسنده طرح جامع مسکن در یک گفت‌وگوی مبسوط، تحلیل‌های پیشین «تعادل» مبنی بر سیطره فضای اقتصاد کلان بر بازار مسکن و به ویژه بازار اجاره را تایید کرد. یزدانی اگر چه در بخشی از این گفت‌وگو به صراحت اعلام کرد که نمی‌خواهد به مباحث اقتصاد کلان بپردازد اما اظهار کرد، از 97 به این طرف، سُفره خانوار‌ها هر سال کوچک‌تر می‌شود. اشتغال رشد نمی‌کند، درآمد خانوار کم می‌شود. با این روند هر روز امکان ورود خانوار‌های کمتری به بازار ملکی وجود دارد. در واقع خانوار‌های جدید دیگر پولی ندارند که بیایند مالک بشوند. نتیجه این شده که بر اساس آخرین داده‌ها تعداد مستأجران در شهر تهران بیشتر از تعداد مالکان است. او با بیان اینکه در دهه 80، از هر 100 خانوار جدیدی که تشکیل می‌شد، 65 خانوار وارد بازار ملکی می‌شد، افزود: از سال 95 تا سال 99، از هر 100 خانوار جدیدی که تشکیل شده، 82 خانوارش مستأجر شدند. یعنی 18 خانوار یا 18 درصد خانوار‌های جدید، امکان ورود به بازار ملکی دارند. اینها کسانی هستند که پدر و مادر و خانواده‌هایی دارند که می‌توانند به آنها کمک کنند یا یک موقعیت شغلی خوب یا هر چیز دیگری دارند. بقیه مستأجر می‌شوند. نتیجه اینکه افرادی که خانه می‌خرند و می‌بینید خانه می‌خرند چه با وام بانکی چه بدون این، کسانی هستند که در واقع این کار را می‌کنند تا خانه را اجاره داده و کسب درآمد کنند. این کسب درآمد هم هیچ اشکالی ندارد، خیلی‌ها خانوار‌های مُسنی هستند که یک اندوخته‌ای دارند و به خاطر کمک خرج بازنشستگی‌شان انجام می‌دهند. موضوع بعد اینکه تولید مسکن در کشور کاهش یافته است، از سوی دیگر بخشی از واحدهای مسکونی خریداری شده خالی می‌ماند. از آن طرف هم تورم هم دارید، در نتیجه میزان اجاره ملک، شخصی که یک دارایی (مسکن) را خریداری کرده باید حداقل بازدهی را برای او داشته باشد.

   تورم و سُرسُره‌بازی در بازار اجاره‌

به گفته طرح جامع مسکن، میزان اجاره‌بها در چند سال گذشته در کل متناسب با تورم بالا نرفته است. نرخ اجاره‌بها امسال مقداری عقب‌ماندگی‌ سال‌های گذشته را جبران کرد. اجاره‌بها همپای تورم بالا نرفته و هنوز امکان افزایش بیشتر آن در سال‌های بعدی وجود دارد. در هر صورت در بلندمدت، اجاره دریافتی یک ملک باید درصدی از ارزش آن ملک باشد. یک دوره زمانی که اجاره خودش را با ارزش ملک تعدیل کند، معمولاً اگر بازار با ثبات باشد 2 تا 3 سال زمان می‌برد چون خود مالک می‌بیند اگر بخواهد سریعاً امسال قیمت را 2 برابر کند کسی نمی‌آید ملک را اجاره کند. بنابراین بازار آرام آرام خودش را تعدیل می‌کند.

او افزود: از سوی دیگر فشار تورمی به صورت عام روی سفره خانوار تاثیر می‌گذارد، مقصر این وضعیت دولت‌ها هستند که تورم عمومی را کنترل نمی‌کنند. این فشار باعث می‌شود تا به تدریج مسکن استیجاری در استطاعت در درون محدوده شهر‌ها، کمتر و کمتر شود. اگر تهران را مثال بزنم از شمال شهر گروه‌های درآمدی مانند یک سرسره سر می‌خورند می‌آیند پایین، از مناطق بالاتر می‌آیند یک منطقه پایین‌تر، سال بعدش یک منطقه پایین‌تر، تا پرت می‌شوند درون سکونتگاه‌های غیررسمی، در واقع یک نوع حاشیه‌نشینی شکل می‌گیرد. مبحث بعدی اینکه مساکن گروهی زیاد می‌شود که شواهد این را می‌گوید. دو تا خانوار، سه تا خانوار در یک واحد مسکونی هستند. مجبور هستند نه اینکه بخواهند و چنین اتفاقی می‌افتد. برای خانوار‌های تک نفره، پانسیون زیاد می‌شود و این عواقب اجتماعی دارد. یزدانی اظهار کرد: در هر صورت یک بازاری داریم که به رکود تورمی مبتلا شده است؛ گاه و بیگاه یک شوکی به وسیله سیاست‌های اشتباه کلان به آن وارد می‌شود. این شوک دوباره بازار معاملات را دچار رکود می‌کند از سوی دیگر نقدینگی در حال افزایش است و به همه بازارهای اقتصادی می‌رود از جمله مستغلاتی مانند زمین همه اینها تغییرات قیمت زمین باعث می‌شود که ساخت و ساز هم به صرفه نباشد چرا که «من سازنده اگر بسازم ممکن است برایم مشتری پیدا نشود» یا اینکه اصلاً با این قیمت‌ها صرفه نداشته باشد. یزدانی که با تسنیم گفت‌وگو می‌کرد، در پاسخ به سئوالی درباره میزان اثرگذاری وام خرید مسکن روی این بازار گفت: سوال من این است که چه کسی می‌تواند وام 480 میلیونی خرید را بازپرداخت کند؟در چنین شرایطی که من ِدولت بگویم 4 میلیون واحد مسکونی می‌سازم، دولت که پول ندارد و به تبع آن زیرساختی برای مساکن نخواهیم داشت. بنابراین دوباره دچار کسر بودجه خواهیم شد. اینکه زمین‌ها را آماده‌سازی کنیم، بعد بگوییم مثلا 450 میلیون وام می‌دهیم و انتظار داشته باشیم مردم بیایند به خوشی و خرمی این تسهیلات را دریافت کرده و خانه را تحویل بگیرند. او افزود: از آن طرف هم همه می‌دانیم که سیستم بانکی دچار بحران است یعنی این نیست که بانک‌ها، نهاد‌های بدی هستند و نمی‌خواهند وام بدهند بلکه بانک‌ها اگر بخواهند این منابع را به بخش مسکن تزریق کنند عملاً با بحران منابع مواجه خواهند شد. نکته دیگر اینکه بانک 480 میلیون تومان وام بدهد، شما با ساختار درآمدی که در این جامعه هست، چند نفر می‌توانند قسطش را بدهند؟ درآمد متوسط چقدر است؟ در تهران حدود 12 میلیون تومان. حداقل حقوق چقدر است که بخش زیادی از جامعه کارگری هستند؟ 4 میلیون و خرده‌ای. اصلاً می‌گوییم 10 میلیون، آیا می‌توانند کل درآمدشان را قسط بدهند؟ بدیهی است که پاسخ این پرسش منفی است. لذا حداکثر 18 تا 20 درصد می‌توانند وام را بازپرداخت کنند. نویسنده طرح جامع افزود: قسط تسهیلات با سود 5 درصدی هم 4 میلیون می‌شود. گروه‌های کم‌درآمد که غیرممکن است بتوانند این میزان اقساط را پرداخت کنند. چون الان فردی که کم درآمد است باید گوشت بخورد که پولش را ندارد. شما در یک جامعه‌ای دارید حرف می‌زنید که بر اساس داده‌های خام سال 99 در رابطه با هزینه خانوارها به‌طور متوسط مصرف گوشت و لبنیاتش 28 درصد کاهش یافته است. برای دو سال اخیر هم فعلا آماری نداریم. خانوار کم‌درآمد به‌طور منطقی و طبیعی و انسانی اول باید نان بخورد بعد بتواند یک لبنیاتی بخورد. بعد بیاید قسط وام بدهد. نباید با توجه به وضعیت معیشت خانوارها فرض کنیم در بحث مسکن جامعه در رفاه هستند و فقط مشکل قسط مسکن آنها مانده است این شدنی است؟ اگر بخشی از آن گروه‌ها بیایند نمی‌توانند تسهیلات را بازپرداخت کنند و داستان‌های بانکی تکرار می‌شود. بانک هم مجبور می‌شود مستغلات را ضبط کند و بانک‌ها بنگاه‌داری و ملک‌داری می‌کنند که این نقض غرض است. بنابراین این سیاستی است که از هر طرفش برویم شدنی نیست.

   مسکن استیجاری در استطاعت

یزدانی با بیان اینکه نباید برای ساخت و ساز مسکن هدف سیاسی بگذاریم، اظهار کرد: در دولت قبل به آقایان هم گفتم بیایید سالی 20 هزار تا مسکن استیجاری ارزان‌قیمت بسازید و به تدریج این رقم را زیاد کنید. هیچ دولتی در یک سیستم تفکر منسجم نمی‌آید ناگهان در مقیاس بسیار بالا پروژه‌های مسکن‌سازی تعریف کند. حتی اگر دولت بسیار کارآمد، بسیار هم خوب باشد مقیاس پروژه را بالا می‌برد، پروژه مدیریت‌پذیر نخواهد بود که نتیجه آن اتلاف منابع و افزایش پرت پروژه است. در جامعه‌ای که امکان مسکن ملکی نیست باید به سمت ساخت مسکن استیجاری در استطاعت برویم. او افزود: اگر همین منابع را در حد محدود، نه سالی یک میلیون که شدنی نیست، در حد محدود تعریف کنیم به صورت پکیج‌های سرمایه‌گذاری که مسکن استیجاری در استطاعت حالا کوچک مقیاس، ارزان قیمت، که اجاره‌اش برای خانوار‌های جدیدی تحمل‌پذیر باشد اینها را بسازیم، به صورت کلی استیجاری بسازیم، از هر صد تومان سوبسیدی که من دولت می‌گذارم امکان بهره‌مندی تعداد افراد بیشتری است چون شمای جوان اگر بیایی در این واحد بتوانی اجاره کمتر بدهی، شاید یک فرصت تنفسی برایت درست شود که یک پس‌انداز اولیه‌ای برای خودت جمع و جور خواهی کرد. اگر هم مملکت به یک ثباتی برسد می‌توانیم به سمت خانه ملکی برویم.

   راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای  دستورالعمل نمی‌خواهد

او با بیان اینکه مسکن استیجاری دستورالعمل نمی‌خواهد، اظهار کرد: از همان موقع که بنده طرح جامع را تهیه می‌کردم هشدار دادیم. به آقایان گفتیم وضعیت بازار استیجاری طی یک دهه آینده، وضعیت مناسبی نخواهد بود. حتی در همان شرایط. سال 93 این حرف را زدم. هشدار را دادیم، حتی مشاور اقتصادی وقت رییس‌جمهور هم در جلسه بود کاملاً هشدار ما را تأیید کرد که روند به‌گونه‌ای است که اجاره‌نشینی گسترش پیدا می‌کند، آن موقع که تحریم نبود، بی‌ثباتی اقتصادی نبود، آن روند به نظر ما روندی بود که اتفاق می‌افتاد، تحریم‌ها آن را به‌شدت تشدید کرد آهنگش را به‌شدت بالا برد. آن هشدار را دادیم و به آقایان هم گفتیم خیلی هم کار نه آیین‌نامه می‌خواهد، نه مصوبه دولت می‌خواهد، یک پکیج سرمایه‌گذاری می‌خواهد که آقایان آستین‌ها را بالا بزنند و بیایند سمت سرمایه‌گذاری، حتی مسکن کارگری تعریف کردند، الان یک بخشش را گفتند ما هدفگذاری کنیم برای جامعه کارگری. می‌خواهم بگویم کدام کارگری توان این را دارد غیر از مهندسان ایران‌ناسیونال؟ یا یک سری کارگران رده بالا؟ معنی اینکه تحت پوشش تأمین اجتماعی هستند ولی کارگر به معنی کارگر ساده و اینها کدام کارگری این توانایی را دارد؟

   نظام مویرگی اجاره‌داری در کشور

نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه ما اجاره‌دار کلان نداریم، گفت: استثمار و چاپیدن مستأجر و اینها شوخی است. نمی‌توانیم بگوییم که فردی مثلا 1000 واحد دارد و آنها را اجاره می‌دهد. اگر اینگونه بود که در مکانیسم بازار شرکت‌های اجاره‌داری خصوصی راه‌اندازی می‌شد. اجاره‌داری نداریم. ممکن است فلان ارگان داشته باشد، اما شخص ندارد. نظام اجاره‌داری‌ در کشور مویرگی است که اتفاقاً اگر سازماندهی شده بود، مقداری کنترل بازار جواب می‌داد. بنابراین تعیین سقف اجاره اولاً در تجربه دیدیم که هیچ اثری ندارد و فقط موجر و مستأجر را به جان هم می‌اندازد، ضمن اینکه مقداری هم دادگاه‌ها را شلوغ می‌کند. یا اینکه باعث می‌شود کسی که ملک دارد آن را برای سال بعد اجاره ندهد. یعنی عرضه را کم کند. به لحاظ کارشناسی مدافع مکانیسم بازار در این زمینه نیستم ولی در این شرایط تعیین سقف با این ساختار مالکیت به نظرم انداختن توپ در زمین دیگران است. چون ناکارآمدی و عدم فعالیت در بازار استیجاری است.