سیگنال افت ساخت و ساز به متقاضیان مسکن

گروه راه و شهرسازی|

 تازه‌ترین آمارهای رسمی حاکی از افت شدید و تاریخی صدور پروانه‌های ساخت «مسکن» در بهار سال جاری است به گونه‌ای که رکوردهای ثبت شده در این فصل طی 18 سال گذشته بی‌سابقه بوده است. آنگونه که فعالان صنعت ساخت و ساز عنوان می‌کنند، «شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پر ریسک، پر مخاطره و سخت شده است و متاسفانه هیچ نظارت و کنترلی توسط دستگاه‌های متولی بر تولید مسکن وجود ندارد.» بر اساس برخی برآوردها، طی نیمسال 1401 قیمت زمین به عنوان اصلی‌ترین نهاده تولید مسکن بیش از 40 درصد رشد کرده است. همزمان قیمت مصالح ساختمانی در فصل‌های اخیر روندی صعودی را طی کرده است. براساس اعلام آخرین گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در چهار فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۰ (تورم سالانه) به ۵۵.۳ درصد و تغییر قیمت نهاده‌ها نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۳۵.۵ درصد بوده است. در این حال، تورم سالانه بخش سیمان و بتن ۸۰ درصد، سنگ ۸۲ درصد و شیشه ۸۵ درصد گزارش شده است.در این میان، سازندگان از «سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها» به عنوان «چالش جدی و جدید تولید مسکن» یاد می‌کنند. از آنجا که خانه‌سازی حدود 18 تا 24 ماه زمان می‌برد، پا پس کشیدن سازندگان از استارت پروژه‌های جدید، در آینده نه چندان دور هویدا خواهد شد. 

مساله‌ای که می‌تواند، همزمان با تغییرات جمعیتی طی سال‌های آینده، عاملی برای جهش قیمت مسکن به شمار رود و بحران اجتماعی تازه‌ای را تولید کند. البته از آنجا که طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال هم اینک از سوی دولت در دست پیگیری است، انتظار می‌رود، در صورت اجرای صحیح این طرح و به بار نشستن آن، بخش قابل توجهی از تقاضای مسکن طی سال‌های آینده از این محل تامین شود. البته باید به این نکته توجه داشت که ساخت واحدهای مسکونی بیشتر در کشور الزاما به معنی توزیع بهتر سرپناه نیست و با توجه به شرایط اقتصادی کشور احتمال انحراف این طرح همچون طرح مسکن مهر در برخی از سایت‌های اجرای آن مانند «پردیس» وجود دارد و احتمال جولان دلالان می‌رود. اگر چه در سمت عرضه با چنین وضعیتی رو به رو هستیم اما از سوی دیگر، به نظر می‌رسد، در قاب‌های زمانی یک ساله، تورم مسکن از تورم عمومی عقب مانده است که به معنی تخلیه حباب مسکن در طول زمان است. در همین رابطه، مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن گفته در مقطعی قرار گرفته‌ایم که قیمت اسمی خانه افزایش می‌یابد ولی همپای تورم رشد نمی‌کند و این به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است. 

روانشادنیا در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در حال حاضر گران شدن قیمت ملک را می‌توان به کاهش ارزش پول ملی و تورمی که وجود دارد ترجمه کرد. مطابق پیش‌بینی‌ها تورم مسکن در سال ۱۴۰۱ از تورم عمومی فراتر نرفت و این روند ادامه خواهد داشت. شهریور امسال رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به شهریور سال گذشته ۳۶ درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه ۴۹ درصد بود. وی افزود: برای ثبات نسبی بازار مسکن می‌توان دو دلیل عمده عنوان کرد؛ اولا مسکن در استطاعت همه اقشار نیست. در نتیجه برخی گروه‌ها از این بازار خارج می‌شوند. در چنین شرایطی قیمت اسمی مسکن افزایش می‌یابد ولی همپای تورم رشد نمی‌کند که به معنای کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن است.

  بازار مسکن ماهیتا چسبندگی قیمت دارد

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: نوع رفتاری که بازار مسکن دارد بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش دچار چسبندگی قیمت می‌شود. طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می‌شود اما کاهش اسمی هم پیدا نمی‌کند. روانشادنیا خاطرنشان کرد: از آذرماه سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز متوسط قیمت خانه در شهر تهران تقریبا ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است. در واقع به اندازه‌ای که پول کاهش ارزش داشته قیمت آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه قیمت دلاری آذر ۱۳۹۶ است. این کارشناس بازار مسکن با اشاره کاهش شدید ساخت و ساز در شهر تهران گفت: بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد است. در حالی که در کشورهای پیشرفته این حوزه، یکی از دولتی‌ترین بخش‌ها محسوب می‌شود. تعیین‌کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران منجر به این می‌شود که با هر دوره رکود شاهد کاهش ساخت و ساز باشیم و تبعات آن در سال‌های بعد خود را نشان می‌دهد. به گفته روانشادنیا، انبوه‌سازان و سازندگان با ابهام در چشم‌انداز اقتصادی کشور مواجهند. از طرف دیگر نهاده‌های ساختمانی دچار نوسانات شدید شده‌اند که قیمت تمام شده مسکن را بالا می‌برد و توان خرید متقاضیان را کاهش می‌دهد. وی تاکید کرد: تبعات کاهش ساخت و ساز طبیعتا در آینده خود را نشان می‌دهد. ممکن است تا دو سال آینده مجددا تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می‌گیرند جوابگوی نیاز بازار نباشند.

  سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها

درحالی که بازار ساخت و ساز از رشد جهش وار قیمت زمین و سایر نهادهای تولید اعم از مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر و سایر عوامل تولید رنج می‌برد، به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها، تولید مسکن در کشور را با چالش جدی و تهدید مواجه کرده است. فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرده شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پر ریسک، پر مخاطره و سخت شده است و متاسفانه هیچ نظارت و کنترلی توسط دستگاه‌های متولی بر تولید مسکن وجود ندارد. وی با اشاره به نقش ناکارآمد سیستم شهرداری‌ها در بحث تولید مسکن، افزود: سونامی افزایش عوارض شهرداری‌ها، تولید مسکن در کشور را با چالش جدی مواجه کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت: سنگین شدن عوارض‌های شهرداری باعث شده تا تولید مسکن با تهدیدی جدی مواجه شود و از این رو باید گفت که با توجه به شرایط موجود بازار مسکن در یک سال آینده با مخاطرات بسیار جدی مواجه خواهد شد. پورحاجت عنوان کرد: برای تعادل بخشی به وضعیت کنونی بازار مسکن، هیچ ابزاری به جز تولید مسکن نمی‌تواند گره‌گشا باشد اما وضعیت عملکردی شهرداری‌ها در بحث عوارض‌ها باعث شده تا رغبتی برای تولید ساختمان وجود نداشته باشد. وی ادامه داد: یک سازنده مسکن برای هر متر ساخت و ساز در بخش شهری باید عددهای بسیار زیادی را در قالب عوارض به شهرداری‌ها یا در قالب‌های مختلف به دیگر دستگاه‌های اجرایی که همگی دولتی یا شبه دولتی هستند پرداخت کند و با این وضعیت چه انتظاری است که قیمت مسکن کنترل شود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه اعدادی که تحت عنوان عوارض توسط شهرداری‌ها از سازندگان مسکن دریافت می‌شود، هیچ کمکی به طرح‌های توسعه و آبادانی شهرها نمی‌کند، گفت: همه دستگاه‌های اجرایی و مسوول، پیش پیش برای اخذ مجوزها از سازنده مسکن پول دریافت می‌کنند و بعد از آن نیز خدمات مناسبی که باید را ارایه نمی‌کنند.