بازار ملک کوچک‌تر شد

مجید اعزازی|

با افت 10 درصدی حجم معاملات ملکی در مهر ماه سال جاری، معاملات مسکن شهر تهران چهارمین ماه رکودی خود در سال 1401 را نیز پشت سر گذاشت. قیمت اسمی مسکن نیز اگر چه طی ماه‌های تیر، مرداد، شهریور و مهر رشد منفی نداشته، اما روندی نزولی را طی ماه‌های یادشده سپری کرده است. به این ترتیب، روند چهارماهه اخیر بازار مسکن پایتخت حاکی از جمع شدن و کوچک شدن این بازار و در یک کلام، تشدید «رکود» در این بازار است. در یک قاب بازتر و بزرگ‌تر- یک دوره 4 ساله - نیز وضعیت مسکن، با شدت کمتری، مشابه وضعیت مشهود در چهارماهه اخیر است. «انتظارات تورمی» با لیدری «نرخ ارز» از ابتدای سال 1397 همه بازارها و از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داد، به گونه‌ای که با هر افت و خیز انتظارات تورمی، چشم‌انداز بازار ملک نیز دچار تلاطم شد و امید و ناامیدی‌های متعدد و متنوعی را به این بازار تزریق کرد. اگر چه تا قبل از آغاز قرن نو – به‌طور مشخص تا هفته‌های آغازین حمله روسیه به اوکراین- امید قابل توجهی به حل مساله هسته‌ای کشور وجود داشت، اما در همان هفته‌های نخست سال جاری و سپس در هفته‌ها و ماه‌های بعد، به تدریج شواهد و قراین نشان دادند که احتمال دستیابی به توافق و «لغو یا توقف» تحریم‌های خصمانه علیه ایران روز به روز کمتر از پیش شده و به همین میزان بر حجم «نااطمینانی»های حاکم بر اقتصاد ایران افزوده شده است، به گونه‌ای که هم اینک بخشی از فعالان بازار معتقدند، در کوتاه‌مدت و حتی پس از برگزاری انتخابات کنگره امریکا، هیچ توافق و مصالحه‌ای انجام نخواهد شد. در چنین شرایطی، اندک بازیگران بازار ملک که اغلب «متقاضیان سرمایه ای» هستند و کمتر «متقاضیان مصرفی تبدیل به احسن»، به واسطه نقد شوندگی کمتر مسکن، دارایی‌ها خود را در دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند صندوق‌های با درآمد ثابت بورسی، دلار، طلا، رمزارزها و... سرمایه‌گذاری کردند. در مقابل، فروشندگان با هدف حفظ دارایی خود و با تکیه بر عایدی اندک اما مطمئن حاصل از اجاره داری از عرضه فایل خود به بازار مسکن اجتناب کردند و با توجه به روند فزاینده رشد نقدینگی در کشور ترجیح دادند عایدی بیشتری از محل تورم در آینده کسب کنند. ضمن اینکه در یک سال گذشته، اجاره‌بها رشد قابل توجهی داشته و تورم آن در مهر ماه سال جاری به 7 درصد رسیده است. در چنین شرایطی، معاملات از اوج 13 هزار و 874 فقره‌ای در خرداد به تدریج و به ترتیب ماه‌های بعدی به 10 هزار و 500؛ 7 هزار و 825 فقره؛ 6 هزار و 33 فقره و در مهرماه 5 هزار و 416 فقره افت کرد. این افت در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور بین 23 تا 26 درصد بوده است و در مهر ماه به 10.2 درصد رسیده است. قیمت اسمی مسکن نیز که در خرداد ماه 8.4 درصد جهش کرده بود، در ماه‌های بعدی به ترتیب با 5.8 درصد، 2.5 درصد، 1.1 درصد و 1.2 درصد روندی نزولی را در پیش گرفت. نکته جالب اینکه به غیر از مرداد ماه که تورم ماهانه مسکن نیم درصد از تورم عمومی بالاتر ایستاد، در تیر، شهریور و مهرماه تورم مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است و این نیز نشانه‌ای از «رکودی بودن» بازار مسکن به شمار می‌رود.

    38.2 درصد؛ تورم نطقه‌ای

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، در مهر ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۴۳ میلیون و ۷۲۴ هزار و ۹۰۰ تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۳۸.۲ درصد افزایش یافته است.

این گزارش همچنین حاکی است، در مهر ماه تعداد معاملات انجام شده 5 هزار و 416 فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نیز حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۸.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آنها با افزایش ۲۶.۸ درصدی در منطقه یک و ۴۰.۷ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مهر ماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۲.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱ و ۱۰.۹ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. 

از سوی دیگر در مهر ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند.

همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۵ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است.

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مهر ماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۰.۹ و ۴۶.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. همچنین رشد این شاخص در تهران و کل کشور در مهر ماه سال جاری یکسان بوده و رشد 7 درصدی را ثبت کرده است.

    روایت دوم

تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲گانه شهر تهران براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران با کاهش ۰.۱ درصدی مواجه شده است که البته ۲.۱ درصد تورم سالانه در حوزه مسکن افزایش پیدا کرده و به 32.4 درصد رسیده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران از تحولات مسکن تهران، در مهرماه سال جاری تورم ماهانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران منفی ۰.۱ درصد بوده، تورم ماهانه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل ۳.۴ واحد درصد کاهش داشته است.

براساس این گزارش، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ١٥٩,٥در مهرماه ١٤٠١ رسیده که نسبت به ماه قبل ٠.١ درصد کاهش داشته است. براین اساس نیز تورم ماهانه نیز کاهش پیدا کرده است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. مرکز آمار ایران همچنین از کاهش تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران خبر داده است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در مهر ماه امسال تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٤,٧ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل یک درصد کاهش داشته است. البته تورم سالانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران براساس همین آمار افزایش ۲.۱ واحد درصدی داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل می‌باشد. نرخ تورم سالانه مهر ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٣٢,٤ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٣٠.٣ درصد)، ٢.١ واحد درصد افزایش داشته است.

    متوسط قیمت آپارتمان‌های  مسکونی مناطق تهران

در مهر ماه امسال متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ٢٢گانه شهر تهران به ترتیب به ۴۶ میلیون و ۴۷۹ هزار و ۴۴ هزار و ۳۳۹ هزار تومان رسیده است. همچنین در این ماه منطقه یک تهران با متوسط وزنی قیمت ۹۹ میلیون و ۵۴۱ هزار تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت ۲۲ میلیون و ۶۸۹ هزار تومان کمترین قیمت را در بین همه مناطق پایتخت به خود اختصاص داده‌ است.

در این حال شاید پرسیده شود، چطور تورم ماهانه آپارتمان‌های مسکونی در این گزارش مرکز آمار روند کاهشی پیدا کرده در حالی که میانگین قیمت وزنی و قیمت حسابی هر متر مربع آپارتمان در تهران نسبت به ماه قبل از این گزارش (شهریورماه) افزایش پیدا کرده است؟

به گزارش «تعادل»، در پاسخ به این سوال باید گفت که سنجش تورم ملک از سوی مرکز آمار ایران با استفاده از «شاخص قیمت» صورت می‌گیرد، نه میانگین حسابی یا وزنی. همانطور که در گزارش مرکز آمار مشهود است، شاخص قیمت ملک در شهریور 159.7 بوده که در مهر ماه به 159.5 کاهش یافته و تورم منفی 0.1 درصدی را رقم زده است.

گزارش «تعادل» همچنین حاکی است، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را 25 مهر 1400 گزارش کرد.. این مرکز پیش از مهر 1400 و 5 ماهه اخیر (خرداد، تیر، مرداد، شهریور و مهر 1401)، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده می‌کند. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود. به باور مرکز آمار، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.