بازار مسکن خلوت شد

گروه راه و شهرسازی |

بررسی‌های میدانی از بازار مسکن تهران حاکی از این است که تحت تاثیر نوسانات نرخ دلار طی 10 روز گذشته، رکود معاملاتی ملک در آبان ماه تشدید شده است. به این ترتیب، پیش‌بینی «تعادل» از تعمیق رکود به واسطه اثرگذاری نرخ دلار از دو کانال افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش انتظارات تورمی تایید شد. 

اثر روانی تغییرات قیمت ارز، این روزها به شکل امتناع فروشندگان مسکن از فروش بروز یافته است. واسطه‌های ملکی در تهران می‌گویند اگرچه بازار ملک در رکود به سر می‌برد، طرف عرضه نسبت به فروش احتیاط می‌کند. این عقب‌نشینی پس از نوسان اندک قیمت ارز ایجاد شده است. در عین حال، تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار به‌طور چشمگیری بیشتر از تعداد متقاضیان واقعی ملک به نظر می‌رسد.

 آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، مشاوران املاک از رکود در رکود بازار مسکن خبر می‌دهند. بدین صورت که روند معاملات اندکی که از قبل صورت می‌گرفت هم دچار اختلال شده که می‌توان از آن به عنوان عارضه‌ای جدید یاد کرد. بازار مسکن از تیرماه به بعد در سردرگمی قرار داشت و رشد قیمت آن تقریبا متوقف شده است. اما از ابتدای آبان ماه، هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار نوعی انفعال شده‌اند. برخی فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۵ درصد افزایش داده‌اند. این در حالی است که خریداری در بازار وجود ندارد. در واقع قیمت‌ها در بعضی مناطق به شکل اسمی افزایش یافته است. یکی از مشاوران املاک شمال تهران درباره وضعیت کنونی بازار مسکن به ایسنا گفت: فعلا جو روانی وارد بازار ملک شده و کمتر کسی خرید و فروش می‌کند. وقتی دلار مقداری تکان می‌خورد بخر و بفروش‌ها دست نگه می‌دارند تا ببینند اوضاع چگونه می‌شود. البته در همین بازار کساد هم تعداد فروشندگان بسیار بیش از خریداران است اما به هر حال برخی افراد که محافظه‌کار هستند نسبت به فروش امتناع می‌کنند. بعضی دیگر هم مقداری قیمت‌ها را بالا برده‌اند. دلال‌ها این تلقی را دارند که ممکن است تغییرات بازارهای ارز و بورس، اثراتی در بازار ملک به وجود بیاورد. واسطه ملکی دیگری در جنوب شرق تهران نیز بیان کرد: نمی‌توانم بگویم فروشنده وجود ندارد. فروشنده هست اما نرخ‌ها را پایین نمی‌آورند تا معامله‌ای صورت گیرد. بازار مسکن یک بازار امن است که سرمایه را در برابر تورم حفظ می‌کند. طرف با خودش می‌گوید اگر خانه را بفروشم پولش را کجا سرمایه‌گذاری کنم که ارزش پولم حفظ شود. بنابراین فعلا دست نگه می‌دارد. خریدار هم که توان خرید ندارد. البته معاملات به نسبت ماه گذشته اندکی افزایش یافته اما آن‌چنان محسوس نیست. شاید حدود ۱۰ درصد تعداد معاملات بالا رفته است. او با اشاره به افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی اظهار کرد: آهن و میلگرد در روزهای اخیر گران‌تر شده چون آهن با دلار بالا و پایین می‌شود. یونولیت هم ظاهرا دچار رشد قیمت شده است. سازندگان این افزایش‌ها را بر روی قیمت واحدهای کلیدنخورده محاسبه می‌کنند. تازه اگر واحدهای نیمه کاره وارد بازار شود قطعا نرخ‌های آنها متفاوت خواهد بود. اشکان از مشاوران املاک غرب تهران نیز گفت: به خاطر موضوع دلار، فروشنده مسکن کم شده و فعلا اکثر پول‌ها به سمت بازارهای موازی رفته است. سرمایه‌ها به سمت ملک نیامده اما اثر روانی‌اش را روی ملک می‌گذارد. ممکن است در فاز دوم سرمایه‌ها به این سمت بیاید اما هنوز سرمایه سنگینی به بازار مسکن هجوم نیاورده است. در یک کلام می‌توانم بگویم رکود دست از سر بازار برنداشته و اوضاع خرید و فروش جالب نیست. به گزارش «تعادل»، رابطه نرخ ارز و قیمت مسکن در ایران اگر چه رابطه‌ای «علّی» نیست و صرفا «همبستگی» میان این دو متغیر را نشان می‌دهد، اما از آنجا که طی مدتی کوتاه و در عرض چند روز، نرخ دلار رشد قابل توجهی را ثبت کرده است، این سئوال در ذهن ایجاد می‌شود که آیا قیمت مسکن نیز فوری و بلافاصله به این جهش ارزی واکنش نشان می‌دهد یا خیر؟ تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که نرخ ارز به عنوان «نماد و نمود» افزایش انتظارات تورمی عمل کرده است. به عبارت دیگر، افزایش نرخ ارز در ایران به عنوان علامت و سیگنالی از رشد تورم (با موتور رشد بیش از 30 درصدی نقدینگی در سال) در آینده نزدیک عمل کرده است و از همین رو، طبیعی است که ارزش ریالی کالاها از جمله مسکن با افزایش تورم، روندی صعودی در پیش خواهد گرفت. در این میان، نباید از اثر حمله روسیه به اوکراین و همچنین اثرات پایانی پاندمی کرونا بر «تورم جهانی» غافل شد. چه آنکه پیش بینی شده است، میزان تورم جهانی در پایان سال 2022 به رقم 8.8 درصد برسد. در حالی که این شاخص در سال قبل از آن 4.7 درصد ثبت شده است.  از سوی دیگر، از آنجا که نرخ ارز، اثر فوری و بلافصلی روی قیمت برخی از مصالح ساختمانی از جمله فولاد و سیمان و... می‌گذارد، طبعا رشد نرخ ارز باعث افزایش هزینه تمام شده تولید مسکن و ساختمان خواهد شد. از همین رو، قیمت مسکن به‌طور غیرمستقیم از کانال افزایش جهش وار هزینه تمام شده تولید مسکن و ساختمان نیز دستخوش نوسان خواهد شد. در این میان، عامل پایداری نرخ ارز در سقف‌های تازه نیز برای بازاری همچون مسکن از اهمیت برخوردار است. اینکه نرخ دلار در قله‌های جدید قیمتی چه مدت پایدار خواهند بود؟ آیا قله‌های تازه‌ای را فتح خواهند کرد یا اینکه تحت تاثیر سیاست‌های بازارساز دوباره به سطوح قبلی خود عقب‌نشینی خواهند کرد؟ بی‌گمان، در صورت پایداری نرخ دلار یا فتح قله‌های جدید قیمتی، واکنش قیمت مسکن از دو کانال مورد اشاره فوری‌تر و شدیدتر خواهد بود به‌طوری که می‌توان اثرات آن را در گزارش رسمی تحولات بازار مسکن طی آبان سال جاری که در روزهای ابتدایی آذر ماه منتشر خواهد شد، ردیابی کرد. در غیر این صورت، واکنش قیمت ملک می‌تواند با شدت کمتری و در زمان طولانی‌تری نمایان شود.

در عین حال، آخرین گزارش آماری از تحولات بازار مسکن طی مهرماه سال جاری نشان داد که هریک از طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن نه تنها در مهر ماه که از تیرماه سال جاری به بعد فعالیت خود را کاهش داده و افت معاملات ملکی رقم خورده است. این افت معاملاتی، در شرایطی که طی سال‌های اخیر متقاضیان مصرفی به دلیل اضمحلال قدرت خرید از بازار حذف شده بودند، و اغلب سرمایه‌گذاران سکاندار بودند، نشان داد که سرمایه‌گذاری در بازار مطمئنی همچون مسکن، حتی در شرایط تورمی مقصد و مقصود سرمایه‌گذاران نیست و آنها سمت و سوی دیگری را هدف قرار داده‌اند.

پیش از این، روزنامه «تعادل» در تحلیل داده‌های آماری بازار مسکن پایتخت در مهر ماه سال جاری نوشته بود: با افت 10 درصدی حجم معاملات ملکی در مهر ماه سال جاری، معاملات مسکن شهر تهران چهارمین ماه رکودی خود در سال 1401 را نیز پشت سر گذاشت. قیمت اسمی مسکن نیز اگر چه طی ماه‌های تیر، مرداد، شهریور و مهر رشد منفی نداشته است، اما روندی نزولی را طی ماه‌های یادشده سپری کرده است. به این ترتیب، روند چهارماهه اخیر بازار مسکن پایتخت حاکی از جمع شدن و کوچک شدن این بازار و در یک کلام، تشدید «رکود» در بازار مسکن است. در یک قاب بازتر و بزرگ‌تر- یک دوره 4 ساله - نیز وضعیت مسکن، با شدت کمتری، مشابه وضعیت مشهود در چهارماهه اخیر است. «انتظارات تورمی» با لیدری «نرخ ارز» از ابتدای سال 1397 همه بازارها و از جمله بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داد، به گونه‌ای که با هر افت و خیز انتظارات تورمی، چشم‌انداز بازار ملک نیز دچار تلاطم شد و امید و ناامیدهای متعدد و متنوعی را به این بازار تزریق کرد. اگر چه تا قبل از آغاز قرن نو – به‌طور مشخص تا هفته‌های آغازین حمله روسیه به اوکراین- امید قابل توجهی به حل مساله هسته‌ای کشور وجود داشت، اما در همان هفته‌های نخست سال جاری و سپس در هفته‌ها و ماه‌های بعد، به تدریج شواهد و قراین نشان دادند که احتمال دستیابی به توافق و «لغو یا توقف» تحریم‌های خصمانه علیه ایران روز به روز کمتر از پیش شده و به همین میزان بر حجم «نااطمینانی»های حاکم بر اقتصاد ایران افزوده شده است، به گونه‌ای که هم اینک بخشی از فعالان بازار معتقدند، در کوتاه‌مدت و حتی پس از برگزاری انتخابات کنگره امریکا، هیچ توافق و مصالحه‌ای انجام نخواهد شد. در چنین شرایطی، اندک بازیگران بازار ملک که اغلب «متقاضیان سرمایه ای» هستند و کمتر «متقاضیان مصرفی تبدیل به احسن»، به واسطه نقد شوندگی کمتر مسکن، دارایی‌ها خود را در دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند صندوق‌های با درآمد ثابت بورسی، دلار، طلا، رمزارزها و... سرمایه‌گذاری کردند. در مقابل، فروشندگان با هدف حفظ دارایی خود و با تکیه بر عایدی اندک اما مطمئن حاصل از اجاره داری از عرضه فایل خود به بازار مسکن اجتناب کردند و با توجه به روند فزاینده رشد نقدینگی در کشور ترجیح دادند عایدی بیشتری از محل تورم در آینده کسب کنند. ضمن اینکه در یک سال گذشته، اجاره‌بها رشد قابل توجهی داشته و تورم آن در مهر ماه سال جاری به 7 درصد رسیده است. در چنین شرایطی، معاملات از اوج 13 هزار و 874 فقره‌ای در خرداد به تدریج و به ترتیب ماه‌های بعدی به 10 هزار و 500؛ 7 هزار و 825 فقره؛ 6 هزار و 33 فقره و در مهرماه 5 هزار و 416 فقره افت کرد. این افت در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور بین 23 تا 26 درصد بوده است و در مهر ماه به 10.2 درصد رسیده است. قیمت اسمی مسکن نیز که در خرداد ماه 8.4 درصد جهش کرده بود، در ماه‌های بعدی به ترتیب با 5.8 درصد، 2.5 درصد، 1.1 درصد و 1.2 درصد روندی نزولی را در پیش گرفت. نکته جالب اینکه به غیر از مرداد ماه که تورم ماهانه مسکن نیم درصد از تورم عمومی بالاتر ایستاد، در تیر، شهریور و مهرماه تورم مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است و این نیز نشانه‌ای از «رکودی بودن» بازار مسکن به شمار می‌رود.