ماه متفاوت بازار اجاره
گروه راه و شهرسازی |
چرا بازار پاییزه استجاره در نخستین ماه از پاییز، به سنت فصلی وفادار نماند و رکورد قیمتی 6.1 درصدی را ثبت کرد؟ از آنجا که بازار اجاره برخلاف بازار معاملات ملک، خالی از سفته بازی است، اجاره‌بها صرفا و حتما از دو متغیر «تورم» و «تورم مسکن» اثر می‌پذیرد. نرخ تورم عمومی روی سبد هزینه خانوار و در یک کلام معیشت خانوار اثر می‌گذارد و تورم مسکن نیز منجر به رشد قیمت ملک می‌شود در حالی که هیچ گونه ارزش افزوده‌ای به آن اضافه نمی‌شود. از آنجا که اجاربها برای 80 درصد از مالکان ایرانی در حکم کمک هزینه معیشت ارزیابی می‌شود، این متغیر بسیار زودتر از متغیر «تورم ملک» روی اجاربها اثر گذار است. در سال جاری، و به ویژه در ماه‌های خرداد و تیر با تورم‌های بسیار بالای اقلام مصرفی خانوار مواجه بودیم مساله‌ای که با تاخیر خود را در رشد اجاربها نیز نشان داد. از سوی دیگر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، جابه‌جایی مستاجران همچون روال سابق از فصل تبعیت نمی‌کند، بخشی از این جابه‌جایی‌ها به پاییز منتقل شده‌اند. تقاطع این دو مساله (افزایش تقاضای استیجار در مهر به همراه انتقال تورم عمومی به اجاربها) در نخستین ماه از پاییز سال جاری، منجر به رشد متفاوت اجاره‌بها در مهر ماه شد. بررسی رشد ماهیانه اجاره خانه در کل کشور طی مهرماه امسال از افزایش ۶.۱ درصد اجاربها در مقایسه با شهریور حکایت دارد که بیشترین میزان افزایش در سال جاری محسوب می‌شود. معمولا با ورود به پاییز بازار اجاره فروکش می‌کرد، اما از سال گذشته به دلیل رکود خرید و فروش مسکن و تورم عمومی، اجاره‌بها روند صعودی داشته است. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، مهرماه امسال نرخ اجاره مسکن در کل کشور ۶.۱ درصد و در شهر تهران ۷ درصد در مقایسه با شهریور افزایش یافت که در هر دو بخش بیشترین میزان تورم ماهیانه اجاره در سال جاری محسوب می‌شود. به نظر می‌رسد اثر فروکش کردن بازده سرمایه در بخش خرید و فروش مسکن شهر تهران به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره‌بها بروز یافته است. بر اساس گزارش مرکز آمار، میزان رشد ماهیانه نرخ اجاره در کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۹ درصد، شهریور ۳.۵ درصد و مهر ۶.۱ درصد بوده است. در شهر تهران نیز طبق شاخص بانک مرکزی، رشد ماهیانه اجاره‌بها در اردیبهشت ۱.۹ درصد، خرداد ۲.۷ درصد، تیر ۴.۵ درصد، مرداد ۴.۶ درصد، شهریور ۴.۶ درصد و مهر ۷ درصد اعلام شد.
منحنی کرایه خانه در شرایطی رو به بالا حرکت می‌کند که درآمد بسیاری از اقشار اجاره نشین، چندان متناسب با آن رشد نکرده است. از سوی دیگر انتظار می‌رفت با ورود به نیمه دوم سال و پایان پیک جابه‌جایی، بازار اجاره فروکش کند اما به دلیل تاثیرپذیری از تورم عمومی و جبران عقب ماندگی در مقایسه با قیمت مسکن، مسیری متفاوت با انتظارات را سپری کرد. در حال حاضر مسکن به عنوان سنگین‌ترین کالا در سبد هزینه خانوار ۶۰ درصد درآمد خانواده‌های تهرانی را به خود اختصاص می‌دهد که به ۱.۳ برابر حد مجاز رسیده است. این برآورد مربوط به تیرماه ۱۴۰۱ است که با توجه به رشدهای پس از آن در حال حاضر این عدد رشد بیشتری یافته است. طبق اعلام مرکز آمار، مهرماه امسال قیمت مسکن در کل کشور ۶.۱ درصد نسبت به شهریور امسال و ۳۶.۳ در مقایسه با مهرماه سال گذشته رشد نشان داد. رشد قیمت مسکن شهر تهران در دو شاخص ماهیانه و سالانه نیز به ترتیب ۰.۷ درصد و ۴۴.۷ درصد بود. از طرف دیگر تورم ماهیانه اجاره‌بها در کل کشور ۶.۱ درصد و تورم نقطه به نقطه اجاره (نسبت به مهرماه ۱۴۰۰) به میزان ۳۶ درصد اعلام شد. در شهر تهران نیز طبق اعلام بانک مرکزی اجاره‌بها ۷ درصد نسبت به شهریور امسال و حدود ۴۱ درصد در مقایسه با مهر سال گذشته رشد کرد.
دولت در سه سال اخیر به منظور کمک به مستاجران، برنامه‌هایی را شامل پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف برای قراردادهای اجاره در نظر گرفت. اردیبهشت امسال سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید. همچنین به مستاجران در تهران ۱۰۰ میلیون، مراکز استان‌ها ۷۰ میلیون و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان وام ودیعه مسکن پرداخت می‌شود.
اما همانطور که آمار نشان می‌دهد تعیین حد مجاز چندان نتوانسته در جلوگیری از رشد قیمت‌ها در بازار اجاره موفق عمل کند. بازار اجاره معمولا نسبت به جهش قیمت مسکن دیر واکنش نشان می‌دهد اما به مرور از تحولات قیمت مسکن و تورم عمومی تاثیر می‌گیرد. نرخ اجاره بخشی از جاماندگی نسبت به قیمت مسکن را در سال‌های گذشته جبران کرده اما هنوز در حالت سر به سر قرار نگرفته است.
بحث P به R ارزش سرمایه‌گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه‌پذیری آن در مقایسه با قیمت مسکن را نشان می‌دهد. تا سال‌های گذشته این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت‌ها در چهار سال اخیر این نسبت تا ۴۰ افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک به نسبت درآمد از اجاره نصف شد.
با رشد اجاره‌بها در یک سال گذشته اجاره‌بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم‌چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کند در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می‌برد. بر این اساس تا زمانی که نرخ اجاره در حالت معقولی در مقایسه با ارزش ملک قرار نگیرد، سرمایه‌گذاری در بخش خرید و فروش و همچنین ساخت و ساز دچار رکود می‌شود.
