پایان موج مکزیکی قیمت ملک؟

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های آماری حاکی است، قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین منطقه جنوبی تهران طی یک سال گذشته ۶۰ درصد افزایش یافته است، این در حالی است که متوسط رشد قیمت در شهر تهران ۳۸ درصد و در منطقه یک فقط ۲۶ درصد بوده است.  به گزارش «تعادل»، نتایج پژوهش‌های معتبر اقتصادی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد، قیمت مسکن در منطقه یک تهران نقشی اساسی در شکل دهی به قیمت مسکن در سایر مناطق این شهر دارد، به گونه‌ای که به مرور زمان قیمت مسکن از قیمت منطقه یک به سایر مناطق پایتخت سرایت می‌کند. همچنین قیمت مسکن در پایتخت نیز به مرور زمان در کلان‌شهرها و سایر مناطق شهری ساری می‌شود. البته باید تصریح کرد که این پژوهش‌ها در زمان رونق بازار مسکن منطقه یک و شهر تهران انجام شده‌اند و معلوم نیست که بتوان نتایج آن را به دوران رکود نیز تسری داد یا خیر؟ اما در صورتی که احتمال سرایت قیمت از منطقه یاد شده به شهر تهران و از پایتخت به سایر شهرها را در دوران رکودی نیز بپذیریم، می‌توان نتیجه گرفت که اولین موج مکزیکی قیمت مسکن هم اینک به نقطه پایان خود نزدیک شده است. چه آنکه جهش‌های قیمتی شدید در منطقه یک و در شهر تهران، هم‌اکنون جای خود را به نوسان‌های ریز داده‌اند و در عوض، مناطق جنوبی تهران و برخی از شهرهای حاشیه‌ای پایتخت و کلان‌شهرهای کشور جهش‌های قیمتی قابل توجهی را تجربه می‌کنند. بررسی‌های آمار «تعادل» نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران طی پاییز سال‌های 1397 تا 1400 نسبت به سال‌های قبل از خود، به ترتیب 83.8 درصد، 45.2 درصد، 136.9 درصد و 15.8 درصد بوده است. همانطور که مشاهده می‌شود، درصد تغییر متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران طی پاییز سال‌های مورد اشاره پس از اوج‌گیری در سال 99، به سطح کمتر از سال‌های قبل از جهش ارزی (97 به قبل) رسیده است. به‌طور نمونه، درصد تغییر متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران طی پاییز سال 1396 نسبت به دوره مشابه سال قبل از آن 21.5 درصد بوده است. این شاخص در پاییز سال جاری و در پی جهش دوباره نرخ ارز در آبان ماه به 26 درصد رسیده و کمی از سطح سال 96 بالاتر رفته است. به همین نسبت، بررسی‌ها نشان می‌دهد که تورم ملک در مناطق جنوبی پایتخت، طی یکی دو ساله اخیر روند معکوسی در پیش گرفته است و به میزانی که از معاملات سفته بازانه منطقه یک کاسته شده، به معاملات صوری یا سرمایه‌گذارانه مناطق ارزان قیمت پایتخت افزوده شده و به همین نسبت، با جهش تقاضا در مناطق یادشده، قیمت نیز دچار نوسان مثبت شده است. 

   تداوم رشد قیمت‌ ملک در جنوب پایتخت

آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، تورم ملک در مناطق جنوبی پایتخت متوقف نشده است. بر اساس این گزارش، سطح عمومی قیمت مسکن در شهر تهران مرز یک میلیارد تومان عبور کرده است. اگرچه در دو ماه اخیر قیمت آپارتمان به ثبات نسبی رسیده، متاثر از رشد قیمت اوایل سال و انتظارات تورمی در حال حاضر نرخ‌ها دیگر در مناطق جنوبی نیز با توان متقاضیان مصرفی تناسب چندانی ندارد؛ مضافا اینکه تورم این بخش هنوز به‌طور کامل متوقف نشده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد آذر و دی ماه سال گذشته در مناطقی از تهران امکان خرید آپارتمان‌هایی با سطح قیمتی ۸۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان وجود داشت اما در حال حاضر به سختی می‌توان فایل‌هایی با قیمت کمتر از یک میلیارد تومان پیدا کرد. به‌طور مثال آذر پارسال در منطقه ۱۵ محله افسریه قیمت پیشنهادی یک واحد ۴۹ متری ۱۴ سال ساخت دارای انباری ۷۵۰ میلیون تومان تعیین شده بود. در منطقه ۱۶ محله جوادیه نیز یک آپارتمان ۵۴ متری هفت ساله دارای امکانات کامل شامل آسانسور، انباری و بالکن ۹۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسید اما در حال حاضر شاید با این نقدینگی بتوان به سختی آپارتمان بالای ۲۰ سال در دو منطقه مذکور خریداری کرد. طی یک سال گذشته در منطقه ۱۶ قیمت مسکن با رشد ۴۸ درصد مواجه شده و به ۲۶.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. در منطقه ۱۵ نیز متوسط قیمت از ۱۶.۶ میلیون تومان در هر متر مربع به ۲۵.۶ میلیون تومان افزایش یافت که شاهد رشد ۵۴ درصدی قیمت بوده‌ایم؛ در حالی که متوسط نرخ افزایش قیمت در شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شد. به نظر می‌رسد به دلیل همخوانی سطح قیمت خانه در مناطق جنوبی تهران با درآمد خانوارهای متوسط و پایین، فشار تقاضایی در این مناطق ایجاد شده و با توجه به کاهش ساخت و ساز، قیمت آپارتمان در مناطق جنوبی رشد بیشتری را نسبت به مناطق میانی و شمالی تهران تجربه کرده است. در منطقه ۱۰ نیز که در بین مناطق جنوبی تهران رتبه اول و در کل تهران رتبه دوم از معاملات رابه خود اختصاص می‌دهد رشد قیمت مسکن طی یک سال گذشته ۶۰ درصد بوده است. مهرماه سال گذشته متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه ۱۰ به میزان ۲۰.۳ میلیون تومان بود که مهرماه امسال به ۳۲ میلیون تومان رسیده است.

  کوچ تقاضا به جنوب شهر

آمارها در شرایطی از رشد بالاتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی حکایت دارد که در منطقه ۱ پایتخت، قیمت آپارتمان در یک سال گذشته ۲۶ درصد افزایش یافته است. در منطقه ۲ در شمال تهران نیز که رتبه سوم از نظر تعداد معاملات را دارد قیمت خانه در یک سال گذشته ۲۷ درصد رشد نشان می‌دهد.

ظاهرا متمایل شدن تقاضای خرید و فروش مسکن در هر دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی به سمت آپارتمان‌های کوچک متناسب با توان خرید بخش قابل توجهی از متقاضیان به شکل رشد تورم مسکن مناطق جنوبی بروز یافته است. گزارش‌های میدانی از شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر آرامش نسبی در بازار مسکن وجود دارد. مهرماه امسال نرخ رشد ماهیانه قیمت با ۱.۲ درصد افزایش به صفر متمایل شده و معاملات با حدود ۵۴۰۰ فقره به کمترین میزان خود در سال جاری رسیده است. در حال حاضر طبق شاخص بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان و بر اساس شاخص مرکز آمار ۴۶.۴ میلیون تومان است. از طرف دیگر به دلیل شرایط موجود جامعه انتظارات تورمی در بخش مسکن کاهش یافته و زمینه برای ورود تقاضای مصرفی فراهم است. گزارش قیمت آبان ماه شهر تهران هنوز ارایه نشده است.

    خرید وفروش مسکن در سکون

در این حال، مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که اوضاع خرید و فروش مسکن در این روزها حالت سکون پیدا کرده‌است با این حال قیمت مسکن در آخرین ماه فصل پاییزنشان می‌دهد که با تغییرات جزئی همراه بوده است. به گزارش مهر، رشد قیمت مسکن در سال‌های گذشته موجب شده است تا متقاضیان خرید مسکن به دنبال خرید واحدهای کوچک در مناطق جنوب شهر تهران باشند. با این حال از ظواهر امر پیدا است که در روزهای گذشته خرید وفروش مسکن با اینکه با تغییرات اندکی همراه بوده اما همچنان در سکون است.