ورود ملاکان بزرگ به بازار واحدهای اداری
گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
رکود بازار مسکن به املاک تجاری و اداری هم کشیده شده و خرید و فروش این واحدها هم به‌سختی انجام می‌گیرد. هرچند که رکود اقتصادی در بخش مشاغل هم تأثیر زیادی گذاشته است و بازار اقتصادی رونق چندانی ندارد. بر این اساس، املاک اداری به‌سختی خرید و فروش می‌شوند و مشتری چندانی برای آنها وجود ندارد به همین دلیل واحدهای اداری مانند مسکن با افت قیمت شدیدی روبرو شده است و خریداران سال‌های گذشته که این واحدها را گران خریدند به‌شدت متضرر شده‌اند. درواقع در دوران افزایش شدید قیمت‌ها در بخش مسکن، واحدهای تجاری و اداری با قیمت‌های بسیار گرانی به فروش رسیدند که در حال حاضر این قیمت‌ها بسیار تغییر کرده و علی‌رغم رکود شدید اقتصادی و فعالیت‌های مرتبط با آن افت شدیدی نسبت به سال ۹۱ دارد. در این میان بنا به گفته‌های مشاوران املاک معاملات رهن و اجاره و خرید املاک اداری در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و بخش اعظمی از این واحدها با لغو قراردادها روبرو هستند.
در همین راستا علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه در طی چند سال اخیر وضعیت معاملات خریدوفروش واحدهای اداری به چالش کشیده شده است، گفت: زمانی که در جامعه رونق اقتصادی وجود داشته باشد بنگاه‌های خدماتی و واحدهای تولیدی با رشد مواجه می‌شود چنانچه به‌وضوح دیدم در سال ۹۱ هم‌زمان بارونق اقتصادی به‌واسطه فروش بشکه‌های ۱۰۰ دلاری نفت بنگاه‌های اقتصادی و دفاتر خدماتی و تولیدی نیز افزایش یافت.وی گفت: در سال‌های ۹۱ و ۹۲ تعداد دفاتر اداری و تجاری در بیشتر کلان‌شهرها افزایش یافت، در همین برهه زمانی به‌واسطه رونق ساخت‌وساز دفاتر اداری متعددی در بازار آهن شادآباد و اطراف کلان‌شهر تهران شروع به فعالیت کرد که در حال حاضر تمامی این دفاتر اداری بسته‌شده است.وی بابیان اینکه در حال حاضر بخش بزرگی از این املاک بسته و با برچسب اینجا هیچ فعالیت اقتصادی انجام نمی‌شود، مزین شده است.این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه افزود: در طی سال‌های ذکرشده تعداد عرضه و تقاضای املاک اداری نامتوازن بود و همواره این بازار با کمبود عرضه مواجه بود که این مورد باعث شد در طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری در تولید ساختمان وارد این نوع کاربری‌ها شود و در همین سال‌ها بود که قیمت این واحدها به دلیل استقبال زیاد با افزایش قیمت روبرو شد.
وی بابیان اینکه در حال حاضر هم‌زمان با رکود اقتصاد خریدوفروش و اجاره این واحدها در کمترین میزان خود قرار دارد، گفت: این موضوع باعث شده برخی به دنبال تغییر کاربری این واحدها باشند.
فروش قسطی املاک اداری بانک‌ها
این کارشناس در ادامه با بیان اینکه البته رکود کنونی بازار املاک به مدت چندین سال متوالی یک امتیاز مطلوب را برای این نوع کاربری‌ها ایجاد کرده است، افزود: از ابتدای سال جاری و هم‌زمان با افزایش نرخ تورم، افزایش اجاره‌بها، رکود اقتصادی، عدم اطمینان از میزان بهره‌برداری مالی از واحدهای اداری و همچنین عمیق‌تر شدن تدریجی رکود حاکم بر معاملات مسکن؛ بانک‌ها و نهادهایی که در زمره ملاکان بزرگ به شمار می‌آیند، نسبت به عرضه قسطی املاک اداری خود به‌صورت مزایده اقدام کردند.
وی گفت: در این آگهی‌ها واحدهای اداری و تجاری با شرایط پرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزش ملک به‌صورت نقد و پرداخت بقیه بهای ملک به شکل قسطی و عموماً با بازپرداخت یک تا سه‌ساله عرضه می‌شود.بهبهانی بابیان اینکه موج مزایده‌ای واحدهای اداری باعث شده این بخش تا حدودی از رکود قطعی خارج شود، گفت در این موج جدید عموماً املاک اداری یا واحدهای مسکونی در ساختمان‌های با موقعیت اداری که عموماً به مشاغلی همچون مطب پزشکان، دفتر وکلا، دفاتر ثبت‌اسناد و مواردی ازاین‌دست اختصاص پیدا می‌کنند، عرضه‌شده‌اند. شرایط بازپرداخت قسطی این املاک نیز به‌صورت پرداخت نقد ۴۰ تا ۵۰ درصد ارزش ملک و پرداخت قسطی بقیه قیمت نهایی به شکل قسطی و ۲۴ ماهه است. این کارشناس مسکن در ادامه افزود: البته نوع فروش اقساطی این املاک همچنان با سود بالای ۱۸ درصد بوده و نیازمند تضمین دفتری و رسمی است؛ اما به‌هرحال بانک‌ها با این رویه چند هدف را نشانه‌گیری می‌کنند. در وهله اول این نهادها اموال مازاد و سبک قیمت خود را که جز هزینه نگهداری عایدی نداشت حذف و به نقدینگی مطلوبی می‌رسند در ثانی با عرضه اقساطی اموال خود، به ارزش‌افزوده مطلوبی می‌رسند.وی بابیان اینکه رونق بازار واحدهای اداری درگرو رشد اقتصادی است، گفت: در حال حاضر این نوع کاربری‌ها با مازاد عرضه روبرو هستند و برخی از مالکان این واحدها در تلاش‌اند با تغییر کاربری بخشی از دارایی‌های بلوکه‌شده خود را آزادسازی کنند.در همین راستا جلال صباغ کارشناس مسکن با بیان اینکه در تعیین قیمت واحدهای اداری موضوع سند اداری بسیار اهمیت دارد گفت: به این معنا که وقتی یک واحد سند اداری داشته باشند یعنی مجوزهای لازم را برای اداری بودن کسب کرده است از سوی دیگر برخی واحدها سند اداری ندارند و فقط در موقعیت مناسب اداری قرارگرفته‌اند که در این واحدها احتمال پلمپ دفاتر وجود دارد به همین دلیل قیمت واحدهایی با سند اداری بیشتر از دیگر واحدها است.وی گفت: در حال حاضر وضعیت دفاتر اداری همانند سایر کاربری‌ها با کاهش حجم معاملات و قیمت روبرو شده و بخش اعظمی از قراردادهای این بخش تمدید می‌شود.صباغ در ادامه بابیان اینکه در حال حاضر بیشترین قراردادهای اداری در مناطق شاخص 5، 6، 11، 12 و 15 است، گفت: در بین مناطق کلان‌شهر تهران، مناطق 1 تا 3 نیز مورد استقبال بخش اعظمی از اقشار با درآمد بالا است اگرچه بخش اعظمی از کارخانه‌ها و واحدهای تجاری این افراد در حاشیه تهران قرار دارد اما دفاتر این عده برای جذب بهتر بخش تقاضا در این مناطق مستقر می‌شود. این کارفرمایان به‌وضوح دیدند که دفاتر اداری در مناطق بالا شهر تهران می‌تواند منافع مطلوبی برایشان داشته باشد.
منطقه 3؛ مطلوب شرکت‌ها
صباغ گفت: در بین مناطق یک تا 3 منطقه 3 به‌واسطه وسعت، جمعیت و حمل‌ونقل مطلوب و همچنین سطح رفاه و مدرنیته در جایگاه مطلوبی قرار دارد و این منطقه موردپسند خیلی از کارفرمایان است.وی بابیان اینکه منطقه 3 به‌خصوص سعادت‌آباد منطقه مطلوبی برای دفاتر خدماتی و تجاری محسوب می‌شود گفت: در جدید‌ترین اخبار اعلام شده که ساختمان بورس به منطقه 3 منتقل می‌شود که این مورد نیز می‌تواند رونق دوباره‌ای به این منطقه دهد.صباغ گفت: در حال حاضر ساختمان مرکزی بورس اوراق بهادار تهران استیجاری است و ساختمان کنونی در 17 طبقه روی زمین و 6 طبقه زیرزمین می‌تواند موقعیت این منطقه را از لحاظ استراتژی ارتقا دهد. بدون تردید با انتقال بورس به این ساختمان که در سعادت‌آباد قرار دارد شاهد رشد و رونق دفاتر اداری در اطراف این ساختمان و همچنین این منطقه باشیم.وی با تأکید بر اینکه منطقه 3 به‌خصوص سعادت‌آباد کشش این حجم از دفاتر اداری را دارد، افزود: در طی سال‌های اخیر واحدهای اداری متعددی در این منطقه ساخته‌شده که به علت کسادی اقتصاد بخش اعظمی از آن خالی است و در این مکان‌ها هیچ فعالیت اقتصادی و خدماتی شکل نمی‌گیرد بنابراین ما در طی سال‌های اخیر با انبوهی از دفاتر روبرو هستیم که می‌تواند مآمن مطلوبی برای کارها و فعالیت‌های اقتصادی بورسی محسوب شود.
صباغ گفت: در حال حاضر قیمت کل یک واحد اداری در سعادت‌آباد از دو میلیارد و 104 میلیارد تومان معامله می‌شود و قیمت هر متر از این واحدها از 30 میلیون تومان تا 70 میلیون تومان متغیر است. به‌طور مثال در حال حاضر یک دفتر با کاربری اداری 110 متری در علامه شمالی سعادت‌آباد با 8 سال سن حدود 3 میلیارد و 500 هزار تومان، دفتر اداری 220 متری با 3 اتاق با کاربری اداری 10 میلیارد تومان و یک واحد 85 متری حدود یک میلیارد و 20 میلیون تومان برای فروش در دفاتر مشاوران املاک ثبت‌شده است.
به گفته این کارشناس مسکن، بیشتر واحدهای اداری این منطقه بالای 80 متر بوده و متوسط قیمت معامله‌شده آنها در هر متر بالای 27 میلیون تومان است البته قیمت دفاتر اداری در محلات مختلف سعادت‌آباد با توجه به توسعه‌یافتگی محله، دسترسی آسان به اتوبان‌ها و مترو و همچنین نوساز بودن این املاک متفاوت است.
وی در ادامه در خصوص رهن و اجاره واحدهای اداری در منطقه 3 نیز گفت: در حال حاضر هزینه رهن اجاره یک واحد 138 متری با کاربری اداری در سعادت‌آباد 300 میلیون و اجاره ماهانه آن 7 میلیون تومان است این ملک در طبقه 3 یک واحد 6 طبقه‌ای قرار دارد و سند آن اداری است. همچنین هزینه رهن یک واحد اداری 150 متری حدود 150 میلیون و اجاره آن 12 میلیون تومان است این واحد نوساز بوده و در طبقه سوم قرار دارد. هزینه رهن واحد 250 متری یک میلیارد تومان است این واحد دارای امکانات متعدد بوده و دارای سند اداری است.
ترافیک سنگین در کمین سعادت‌آباد
صباغ با بیان اینکه بدون تردید با استقرار ساختمان بورس در منطقه 3 این منطقه به یکی از مناطق اداری مهم کلان‌شهر تهران مبدل می‌شود درنهایت خاطرنشان کرد: اما به نظر می‌رسد این منطقه با حجم ورود و خروج این افراد دچار ترافیک وحشتناک شود چراکه در حال حاضر بدون استقرار این ساختمان این منطقه با انبوهی از خودرو روبرو است.
سند اداری یا موقعیت اداری؟
در ادامه همین مطلب ایمان رفیعی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه برای خرید یک ملک اداری باید به وضعیت آن ملک یعنی سند اداری یا موقعیت اداری توجه کرد چراکه قیمت این دو ملک باهم بسیار متفاوت است.
وی گفت: املاک اداری که معمولا به‌صورت آپارتمان هستند، به املاکی گفته می‌شود که شهرداری به آنها مجوز «اداری» داده باشد. از این املاک به‌صورت قانونی و رسمی می‌توان برای راه‌اندازی دفاتر مختلف اداری استفاده کرد. این املاک قیمت بالاتری نسبت به املاک موقعیت اداری دارند املاک موقعیت اداری شامل ساختمان‌های مسکونی هستند که موقعیتشان در خیابان‌های پرتردد یا بر خیابان قرار دارد. این املاک با اینکه کاربری اداری ندارند، اما به خاطر موقعیتشان بسیار مورد توجه هستند و تحت شرایطی می‌توان از این ساختمان‌ها استفاده اداری نیز کرد. به همین دلیل به آنها املاک با موقعیت اداری گفته می‌شود. چنانچه گفته شد این املاک قیمت پایین‌تری نسبت به املاک سنددار اداری دارند.رفیعی در پاسخ به اینکه چگونه می‌شود از املاک اداری در موقعیت مسکونی استفاده کرد؟ گفت: شهرداری با توجه به طرح‌های توسعه شهری به هر ساختمان مجوز اداری، تجاری یا مسکونی می‌دهد؛ بنابراین اجازه نمی‌دهد از آپارتمان مسکونی، استفاده اداری داشته باشید؛ حتی اگر ملک شما در موقعیت اداری باشد. به همین دلیل فعالیت اداری در ساختمان مسکونی ممنوع است. شهرداری‌ها به‌شدت با این موضوع برخورد می‌کنند و تمامی دفاتری که در موقعیت‌های اداری دایر شده باشند پلمب می‌شوند؛ اما قانون یک استثنا در نظر گرفته است اگر کارفرما به دنبال تأسیس دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله یا دفتر مهندسی باشد می‌تواند از املاک واقع در موقعیت اداری بهره ببرد. در این صورت نیاز نیست مالک به دنبال دریافت مجوز از شهرداری باشد. مالک می‌تواند بدون اجازه از شهرداری و با مجوز صنف مربوطه به اشتغال بپردازد.این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر در بسیاری از نقاط کلان‌شهر تهران این وضعیت موجود است و قیمت این واحدها از لحاظ خرید و فروش کمتر از کاربری اداری بوده و البته این املاک قابل رهن و اجاره نیست یعنی فقط خود مالک می‌تواند از این استثنا بهره‌مند شود.وی گفت: چنانچه ذکر شد در املاک اداری رسماً می‌توان هر دفتری را راه‌اندازی کرد و هیچ‌کس هم مزاحم نمی‌شود. فرقی هم ندارد مالک باشید یا مستأجر. از طرفی این املاک اجازه نصب تابلو هم دارند. بااین‌حال قیمت خرید یا اجاره ملک اداری خیلی بیشتر از املاک مسکونی است و علت آن‌هم هزینه‌هایی است که شهرداری برای دادن مجوز اداری دریافت می‌کند.رفیعی همچنین در ادامه افزود: قیمت املاک دارای موقعیت اداری هم‌تراز با قیمت واحدهای مسکونی است و نسبت به املاک اداری در هر مترمربع 10 میلیون تا 30 میلیون تومان و در برخی از مکان‌ها بیشتر از این ارقام ارزان‌تر است، اما خریداران باید بدانند اگر بعد از استقرار ساختمان بورس در سعادت‌آباد به دنبال تأسیس دفاتر اداری هستند، باید به دنبال اجاره یا رهن دفاتر با سند اداری باشند چراکه فعالیت‌های بورسی یا وابسته به بورس در موقعیت‌های مسکونی به شکل اداری امکان‌پذیر نیست.
