سرایت رشد تقاضا از ملک به «تسه»/ پای افزایش سقف وام خرید مسکن به 700 میلیون تومان در میان است؟

گروه راه و شهرسازی| اگر چه قدرت پوشش دهی وام 450 میلیون تومانی خرید مسکن با اوج گرفتن قیمت مسکن به قله هر متر مربع 50 میلیون تومان، به حضیض رسیده است. اما به نظر می‌رسد، در شرایط تورم زده اقتصاد، این میزان از تسهیلات نیز همچنان جذاب است. وام 450 میلیون تومانی خرید مسکن که از طریق خرید اوراق تسهیلات «تسه» پرداخت می‌شود، به پایین‌ترین حد تاریخی خود یعنی تامین هزینه خرید 5 متر مربع مسکن در تهران رسیده است و همزمان مبلغی معادل یک چهارم از این وام صرف هزینه تهیه آن می‌شود، با این حال، روند صعودی قیمت «تسه» حاکی از رشد تقاضا برای این وام به شمار می‌رود.

در عین حال، این نکته نیز قابل توجه است که در هفته گذشته، زمزمه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به700 میلیون تومان دوباره به گوش رسید. اما از آنجا که این زمزمه‌ها از اردیبهشت ماه سال جاری تاکنون، گهگاه در فضای رسانه‌ای کشور شنیده شده است، نمی‌توان اثرگذاری آن را روی رشد قیمت و تقاضای «تسه» در روزهای اخیر تایید کرد.

از سوی دیگر، بررسی روند فراز و فرود قیمت «تسه» طی15 ماهه اخیر و همگامی آن با رشد تقاضا در بازار ملک تهران به ویژه طی 9 ماهه گذشته نشان می‌دهد که در پی رونق نسبی بازار معاملاتی ملک و افزایش حجم معاملات نسبت به ماه یا ماه‌های قبل، تقاضا برای خرید «تسه» نیز در همان ماه یا ماه قبل از آن افزایش داشته است.

به گزارش «تعادل»، در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر، آبان و آذر سال جاری هم متوسط قیمت مسکن و هم حجم معاملات ملک در شهر تهران رشدهای ماهانه قابل توجهی را ثبت کرده‌اند. حجم معاملات ثبت شده در اردیبهشت، خرداد، تیر، آبان و آذر سال جاری به ترتیب، 10 هزار و 490 فقر، 13 هزار 874 فقره، 10 هزار و 294 فقره، 8005 فقره و 10 هزار و 184 فقره به ثبت رسیده است. این حجم از معاملات ملکی اگر چه بسیار پایین‌تر از نرم حجم معاملات در دوران رونق بازار مسکن است، اما به‌طور نسبی در ماه‌های یاد شده نسبت به ماه یا ماه‌های قبل از خود رشد داشته‌اند. رشد قیمت مسکن نیز در ماه‌های یاد شده به ترتیب، 6.1 درصد؛ 8.4 درصد؛ 5.8 درصد؛ 6.8 و 2.9 درصد گزارش شده است.

نکته جالب آنکه در این ماه‌ها نیز به‌طور نسبی قیمت «تسه» و به تبع آن تقاضا برای خرید آن نیز دچار رشدمثبت شده است. در آخرین تحول این بازار، هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن که تا حدود یک هفته قبل ۱۰۸ هزار تومان قیمت داشت، در آخرین روز معاملاتی هفته گذشته به بیش از ۱۲۰ هزار تومان رسید. 

بر این اساس، مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله می‌شود؛ لذا برای دریافت ۲۰۰ میلیون تومان وام باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۱۲۰ هزار و ۱۰۰ تومانی، ۴۸ میلیون و ۴۰ هزار تومان می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۸۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق به مبلغ ۱۹ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۶۷ میلیون و ۲۵۶ هزار تومان می‌رسد.

زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۸۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۹۶ میلیون و ۸۰ هزار تومان می‌شود که همراه با هزینه ۱۹ میلیون و۲۱۶ هزار تومانی وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ ورق تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۱۱۵ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان پرداخت کنند.

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است و با توجه به اینکه مجردها باید ۳۲۰ و متاهل‌های ساکن این شهرها نیز باید ۶۴۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۳۸ میلیون و ۴۳۲ و و متاهل‌ها نیز باید ۷۶ میلیون و ۸۶۴ هزار تومان پرداخت کنند.

شارژ قیمت تسه با افزایش سقف وام

به گزارش «تعادل»، از ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۰ سقف دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به همراه وام جعاله در شهر تهران به ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر ۳۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.

در پی افزایش سقف وام، در مهر ماه سال گذشته تقاضا برای خرید اوراق «تسه» افزایش یافت که منجر به رشد قیمت آن نیز شد، به گونه‌ای که در ابتدای آبان ماه 1400 قیمت این اوراق به اوج و به قیمت 70 هزار تومان رسید. در اواسط آذر سال گذشته اما رشد عجیب قیمت اوراق تسهیلات مسکن سبب شد تا هزینه دریافت وام مسکن به بالای 100 میلیون تومان برسد و نرخ «تسه» از 100 هزار تومان فراتر رفت. این رکورد در 23 آذر سال گذشته با افزایش ۵ درصدی در همه نمادها به ۱۱۱ تا ۱۱۳ هزار تومان افزایش یافت.

در چنین شرایطی بود که بانک عامل از کاهش ۵۰ درصدی هزینه دریافت وام مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات خبر داد، به گونه‌ای که متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق مجاز شدند تنها برای دریافت ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند تا ۵۰ درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آنها پرداخت شود. اما این تاکتیک بانک مسکن نیز موثر واقع نشد به گونه‌ای که قیمت «تسه» در 13 بهمن سال گذشته از مرز 130 هزار تومان نیز فراتر رفت.

ابتدای سال جاری اما قیمت هر برگ «تسه» در محدوده ۷۰ هزار تومان قرار گرفت. این اتفاق پس از آن رخ داد که نوسان‌گیری روزانه اوراق تسه ممنوع اعلام شد. اما از اردیبهشت که معاملات و قیمت مسکن در پایتخت صعودی شد، قیمت اوراق تسه نیز اوج گرفت و پس از آن با هر اوجی، رشد کرد و با هر نزولی، کاهش یافت. 

معمولا عواملی همچون تعداد معاملات املاک، نرخ وام بانک مسکن، نرخ اوراق بدون ریسک در اقتصاد کشور و بازدهی بازارهای موازی در قیمت تسه تاثیرگذار است. طی آذرماه بازارهای موازی مسکن شامل دلار و سکه به ترتیب رشد 15 درصدی و 10 درصدی را تجربه کردند.

بدیل تسهیلات خرید خانه

در این حال، علیرضا مهدی زاده، کارشناس بازار مسکن درخصوص اینکه حدود یک چهارم وام مسکن برای خرید اوراق صرف خواهد شد و با این وام حتی نمی‌توان در تهران ۵ متر خانه خرید به مهر گفت: اگر دارایی شما ۳۰۰ میلیون باشد اصلاً شما جزو متقاضیان خرید مسکن محسوب نمی‌شوید با وام مسکن و یک میلیارد پول نمی‌توان خانه دلخواه پیدا کرد و در آخر اطراف تهران شاید بتوان خانه خریداری کرد.

وی در ادامه بیان کرد: دولت باید به جای اینکه وام مسکن را تغییر دهد باید ساخت وساز را تسریع بخشد یعنی برای انبوه‌سازان و سازندگان تسهیلات ویژه در نظر بگیرد تا ساخت و ساز در زمین‌های دولتی آغاز شود و این روند ساخت و ساز تسریع شود.

این کارشناس بازار مسکن پیشنهاد خرید خانه‌های متری را داد و گفت: خرید اوراق خانه در بازار بورس می‌تواند راهکاری برای خانه‌دار شدن مردم باشد. به‌طور مثال، هر فرد در بازه زمانی یک سال اگر بتواند اوراق خانه ۷۰ متری را تهیه کند آن واحد را از شرکت انبوه‌ساز بگیرد و اگر نتوانست در آن بازده پرداخت نمایند سود آن را از طریق بازار سرمایه که بازاری شفاف است دریافت کند اینگونه نه ارزش پول خریدار کاهش پیدا می‌کند نه خریدار از خرید خانه ناامید می‌شود.