فراموشی وعده بهارستان در زمستان؛ علت جهش اجاره‌بها و راه‌حل آن چیست؟

گروه راه وشهرسازی| در شرایطی که اقتصاد ایران روزهای پرفراز و نشینی را طی می‌کند و شاخص‌های کلانی همچون رشد پایه پولی، حجم نقدینگی و نرخ دلار سقف‌های تازه‌ای را فتح کرده و می‌کنند، قشر مستاجر نه از سرمای زمستان که از تب تند اجاره‌بها در تابستان آینده لرز گرفته است.

این در حالی است که طی سال‌های اخیر و در پی جهش‌های متوالی قیمت مسکن، اجاربها اگر چه حدود 50 درصد جهش قیمت مسکن رشد داشته است، اما رشد قابل توجهی را به ثبت رسانده است و از همین رو، به گفته برخی کارشناسان اقتصادی، اجاره نشینان دچار سقوط طبقاتی شده‌اند و به حاشیه شهرهای بزرگ یا حتی به شهرهای کوچک و شهرهای جدید کوچ کرده‌اند. در بهار سال 1401 دولت برای سومین سال پیاپی، به بهانه کرونا و لزوم تثبیت مستاجران در منازل فعلی آنان، تلاش کرد سقف رشد 25 درصدی اجاره‌بها را در تهران و 20 درصدی را در شهرهای بزرگ و 15 درصدی را در سایر شهرها اعمال کند. هر چند این نوع قیمت‌گذاری دستوری منتج به نتیجه مطلوب نشد و حتی در برخی مواقع نتیجه عکس داد، اما همزمان با دولت، مجلس نیز طرح دیگری را برای کنترل بازار اجاره در بهار سال جاری ارایه کرد اما به دلیل تداخل با طرح دولت، بررسی جزییات این طرح را به زمستان سال جاری احاله کرد. در این حال، به نظر می‌رسد، به دلیل مشغله بهارستان‌نشینان در قانون بودجه ۱۴۰۲ و برنامه توسعه هفتم، طرح بازار اجاره بیش از زمان مقرر طول بکشد.

پیشینه طرح مجلس

به گزارش «تعادل»، به فاصله دو روز پس از مصوبه حمایتی سران قوا از مستاجران، چهارشنبه اول تیرماه سال جاری، کلیات طرح ساماندهی اجاره‌بهای مسکن در مجلس تصویب و بررسی جزییات آن به زمستان سال جاری (6 ماه دیگر) موکول شد. محمدباقر قالیباف در آن جلسه علنی مجلس و پیش از رای‌گیری برای کلیات طرح ساماندهی اجاره‌بهای مسکن و در پاسخ به محمد حسین آصفری نماینده مردم اراک که با استناد به اصل ۱۱۰ قانون اساسی پرسید که با توجه به اینکه سران قوا در موضوع اجاره‌بها ورود کردند، آیا مجلس می‌تواند به این موضوع ورود کند؟ اظهار کرد: با توجه به آنکه پیش از طرح موضوع اجاره مسکن در جلسه شورای عالی سران قوا طرح مجلس رای آورده بود، اکنون با طرح موضوع در جلسه شورای عالی سران دو فوریت طرح نمایندگان مجلس دیگر عملاً منتفی شده است. بنا شد تا مواد مطرح شده در طرح پیشنهادی نمایندگان در کنار موارد مورد نظر نمایندگان در کمیسیون عمران مورد رسیدگی قرار بگیرد و ما مجموعه حلقه مسکن را در کشور به صورت اصولی پیش ببریم.

وی تاکید کرد: همکاران من در مجلس زحماتی در خصوص موضوع مسکن کشیدند؛ طرح جهش تولید مسکن کار افق درازمدت ما را با ۴ میلیون مسکن حل کرد و بحث مربوط به مالیات خانه‌های خالی در حقیقت دو میلیون خانه احتکاری را مجبور می‌کند که وارد بازار مسکن شود.

به گزارش ایسنا، قالیباف در تذکری به وزارت راه و شهرسازی درباره اجرای قانون مالیات مسکن گفت: در اینجا تذکری به وزارت راه و شهرسازی دارم که با وجود راه‌اندازی سامانه مربوط به مالکیت و استفاده از املاک خالی، عملاً بر اساس خوداظهاری تنها از چند صد خانه خالی به جای چند صد هزار خانه خالی مالیات دریافت شده است که به نظر می‌رسد وزارت راه باید در این زمینه جدی‌تر عمل کند.

از رئوس بسته مصوب هیات وزیران درخصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها می‌توان به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ایجاد مشوق برای موجرانی که مصوبه دولت را رعایت می‌کنند، نرخ‌گذاری خدمات مشاورین املاک و ارتقای توان فنی و تخصصی آنها و کمک به تکمیل و تحویل پروژه‌های نیمه تمام مسکن (خصوصی و حمایتی) اشاره کرد.

پیش از آن در اوایل اردیبهشت ماه نگرانی‌هایی بابت رشد اجاره‌بهای واحدهایی که موعد قرارداد آنها به اتمام رسیده بود ایجاد شد. به همین دلیل نمایندگان مجلس طرح دوفوریتی را به منظور کنترل بازار اجاره به جریان انداختند. اما پس از تصویب سقف ۲۵ درصد اجاره‌بها در جلسه سران قوا طرح نمایندگان مجلس برای بررسی بیشتر به کمیسیون‌های مربوطه ارجاع شد. محمدباقر قالیباف، رییس مجلس ابراز امیدواری کرد با همکاری کمیسیون عمران و وزارت راه و شهرسازی قانون اجاره‌داری، قبل از زمستان به صورت جامع ارایه شود.

عجله نکنیم تا کار پخته شود

رییس مجلس در جلسه اول تیرماه سال جاری، با اشاره به تمدید تصویب سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن برای سومین سال متوالی از زمان آغاز شروع بیماری کرونا در کشور گفت: باید بپذیریم که این تصمیم مقطعی است و دقیق نیست و در خیلی موارد مشکلات اجتماعی ایجاد می‌کند و ما این را متوجه هستیم؛ بنابراین به نظر می‌رسد مجلس باید گام دیگری بردارد و قانون اجاره‌داری را که جایش در زنجیره مسکن خالی است، مورد توجه قرار دهد؛ بنابراین با توجه به اینکه بخشی از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در جلسه شورای عالی سران قوا به تصویب رسیده است بر اساس اصل ۱۵۳ آیین نامه داخلی مجلس من به عنوان رییس مجلس این حق را دارم که طرح را بدون رای‌گیری به کمیسیون ارجاع دهم و کمیسیون جزییات آن را در مسیر قانون اجاره داری بررسی کند و عجله نکنیم تا کاری پخته انجام دهیم. قبل از زمستان قانون اجاره داری را در دستور کار قرار دهیم تا از تصمیمات ناقصی که منجر به ایجاد مشکل می‌شود، پرهیز کنیم؛ بنابراین کلیات را به رای می‌گذاریم و موضوع را جهت ادامه رسیدگی به کمیسیون ارجاع می‌دهیم.

پس از اظهارات رییس مجلس کلیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی با ۱۱۴ رای موافق، ۹۷ رای مخالف و ۵ رای ممتنع از مجموع ۲۱۶ رای اخذ شده به تصویب رسید و به این ترتیب رسیدگی به موضوع به کمیسیون عمران ارجاع شد تا به صورت دو شوری مورد رسیدگی قرار بگیرد.

علت جهش اجاره‌بها چیست؟

به گزارش «تعادل»، در پاسخ به اینکه علت جهش اجاره‌بها چیست؟ باید گفت که قیمت مسکن تابع عوامل مختلفی است که در راس آنها «قیمت ملک» و «هزینه‌های معیشت خانوار» قرار دارد. در سال‌های 86، 89، 90 و 91، از اردیبهشت 97 تا اوایل 1400، از اسفند 1400 تاکنون (به استثنای فروردین سال جاری) بازار مسکن تهران دچار جهش‌های قیمتی مکرر شده است.

«تورم» و «انتظارات تورمی» به ویژه در اقتصاد ایران که از بیماری هلندی رنج می‌برد، مهم‌ترین عوامل جهش‌های قیمتی مسکن ارزیابی می‌شود. از این‌رو، طبیعی است که با رشد قیمت ملک، اجاره‌بها نیز افزایش یابد. در عین حال، در غیاب نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، از آنجا که بیش از 80 درصد موجران کشور، اشخاص حقیقی عادی هستند و بخشی از هزینه‌های معیشت آنها از محل دریافت اجاره‌بها تامین می‌شود، طبیعی است که با رشد هزینه‌های معیشت (به ویژه طی اردیبهشت ماه به دلیل حذف ارز ترجیحی از اقلام کالاهای اساسی) موجران تمایل بیشتری به دریافت حداکثر اجاره ممکن از ملک خود داشته باشند تا بلکه میزان رفاه خود را در دوران «تورم» حفظ کنند.

راه‌حل چیست؟

به گزارش «تعادل»، برای حل هر مساله‌ای، شناخت صورت‌مساله ضروری است. نه‌تنها بحران مسکن که حالا بحران تامین هزینه حداقل معیشت به کابوس دست‌کم 50 درصد از جمعیت کشور تبدیل شده است، به گونه‌ای که هم‌اینک 59 درصد از شاغلان کشور در زمره «فقرا» محسوب می‌شوند. در این شرایط، هیچ دولتی نمی‌تواند برای همه کالاها دستور و فرمان صادر کند تا بلکه آن بازار را ساماندهی کند. حتی در صورتی که این امکان نیز وجود داشته باشد، اساسا مداخله در بازارها در شأن و جایگاه دولت‌ها نیست. شأن دولت‌ها تولید کالاهای عمومی و سیاست‌گذاری است.

در حال حاضر، همه افراد جامعه به نیکی می‌دانند که «دود» جهش گاه و بیگاه و البته دسته‌جمعی قیمت‌ها و از جمله اجاره‌بها از «آتش» رشد بالای نقدینگی و افزایش روزافزون حجم نقدینگی ناشی از کسری بودجه‌های سالانه دولت‌ها برمی‌خیزد. از این رو، تنها‌ترین و ضروری‌ترین راه برای مهار اجاره‌بها و قیمت سایر کالاها و خدمات، کنترل «تورم» از طریق کاهش هزینه‌های دولت است. افزون بر تن دادن دولت به انضباط مالی، تزریق امید به جامعه از طریق تغییر چشم‌انداز سیاسی و اجتماعی با انجام اصلاح سیاست‌های داخلی و خارجی ضروری است. انجام این اصلاحات حتی در کوتاه‌مدت نیز می‌تواند از جراحات وارد بر پیکره جامعه بکاهد.

بی‌گمان، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد و حذف و کمرنگ شدن عوامل خارج از بازارها، مکانیسم درونی بازارها به کارکرد طبیعی خود بازخواهند گشت و به تدریج ناهنجاری‌ها حذف خواهند شد.