صعود نجومی قیمت ملک در دهه1390

مجید اعزازی|

تصویر رسمی از وضعیت قیمت مسکن و نسبت آن در هزینه زندگی خانوار در مناطق شهری و روستایی منتشر شد. براساس این تصویر، قیمت مسکن طی دهه 1390 بیش از 1049 درصد جهش داشته است. اجاره‌بها نیز بیش از 1024 درصد جهش را طی سال‌های 1391 تا پایان 1400 ثبت کرده است. پیش از این، اقتصاددانان به واسطه افت شدید شاخص‌های کلان اقتصاد ایران از جمله تشکیل سرمایه طی سال‌های مورد اشاره، دهه 1390 را «دهه از دست رفته» نامگذاری کرده بودند. حالا زوایای تازه‌ای از افول اقتصاد تحریم زده و تورم زده ایران طی آخرین دهه قرن چهاردهم خورشیدی از سوی یکی از مراجع رسمی آمار کشور منتشر شده است.

مرکز آمار ایران دیروز « نشریه شاخص‌های عدالت اجتماعی در هشت بعد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آموزشی، سلامت، زیرساختی، جنسیتی و عدالت بین نسلی» را منتشر کرد. در بخشی از این نشریه، روند قیمت مسکن و نسبت آن با هزینه‌های خانوار نیز بررسی شده است.

بررسی «تعادل» از یافته‌های گزارش مرکز آمار ایران حاکی از این است که در دهه 1390 – طی سال‌های 1391 تا پایان سال 1400- هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شهری و روستایی همواره روندی صعودی داشته است. اما نکته قابل توجه، صعود نجومی قیمت مسکن و البته اجاره‌بها طی سال‌های مورد بررسی است که موتور اصلی افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار محسوب می‌شده است.

جهش 1049 درصد قیمت مسکن

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در سال 1391 بالغ بر 2 میلیون و 994 هزار تومان بوده است. این شاخص با بیش از 1049 درصد رشد در سال 1400 به 34 میلیون و 402 هزار تومان رسیده است. در مناطق شهری کشور نیز قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در سال 1391 بالغ بر یک میلیون و 50 هزار تومان بوده است که با 1024.57 درصد رشد در سال 1400 به 11 میلیون و 808 هزار تومان جهش کرده است.

رشد 540 درصدی اجاره‌بها در یک دهه

این گزارش همچنین حاکی است، مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران طی سال 1391 بالغ بر 13 هزار و 888 تومان بوده است که با رشد 540.98 درصدی در سال 1400 به 89 هزار و 20 تومان رسیده است.

همین شاخص طی سال 1391 در مناطق شهری کشور 4 هزار و 928 تومان گزارش شده است که با رشد 540.56 درصدی در سال گذشته به 31 هزار و 567 تومان بالغ شده است. 

بر اساس این گزارش، نسبت متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری به متوسط درآمد خانوار شهری، در سال 1391 بالغ بر 6.3 درصد گزارش شده است. این شاخص در یک روند صعودی 10 ساله، در سال گذشته به 10.1 درصد رسیده است. از آنجا که یک واحد مسکونی حدود 75 متر مربع یا حتی بیشتر است. از این رو، در صورت محاسبه نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی به متوسط درآمد خانوار شهری با وضعیت بغرنجی مواجه خواهیم شد.

این گزارش همچنین حاکی است، در طی سال‌های 1391 تا 1400، هزینه مسکن خانوار در مناطق شهری و روستایی کشور با نوسان همراه بوده است به گونه‌ای که در سال 1400، هزینه مسکن خانوار در مناطق شهری و روستایی کشور به ترتیب 35.96 و 18.54 درصد بوده است. این در حالی است که این نسبت در مناطق شهری و روستایی در سال 1391 به ترتیب 32.94 درصد و 15.94 درصد گزارش شده است.

نقش بانک‌ها در رشد قیمت مسکن

در شرایطی که اقتصاددانان جریان اصلی، تورم را پدیده‌ای پولی می‌دادند و جهش‌های مکرر در قیمت کالاها را در افزایش پایه پولی، رشد حجم نقدینگی و همچنین تغییر ترکیب نقدینگی جست‌وجو می‌کنند و بر همین سیاق رشد جهش وار قیمت مسکن طی دهه‌ها و به ویژه سال‌های اخیر را به افزایش نقدینگی نسبت می‌دهند، برخی اقتصاددانان نهادگرا، نقش بنگاه داری و فعالیت‌های اقتصادی بانک‌ها و به ویژه بانک‌های خصوصی را برای اقتصاد ایران مضر دانسته و از جمله جهش قیمت مسکن را به سرمایه‌گذاری بانک‌ها و موسسات اعتباری در زمین و مستغلات ارتباط می‌دهند. در همین چهارچوب، به باور کمال اطهاری، در حالت طبیعی وقتی قیمت دلار بالا می‌رود قیمت مسکن کاهش می‌یابد چون ارزش آن بر اساس ارز داخلی است. اما در تهران برخی بانک‌ها و موسسه‌های اقتصادی که در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند با معاملات صوری قیمت آپارتمان را بالا می‌برند.

اطهاری در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: این موسسات برای املاک نوساز خود در شمال تهران نرخ‌های نجومی ۳۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند؛ در حالی که متوسط قیمت همان منطقه متری ۱۱۱ میلیون و میانگین تهران ۵۵ میلیون تومان است. نوسانات قیمت در بازار مسکن از مسائل مربوط به اقتصاد کلان نشأت می‌گیرد. بنابراین در درون بخش مسکن نمی‌توان راهکاری برای حل مساله ارایه داد؛ مدیریت شهری هم با تغییر قوانین و تراکم‌فروشی به شهری شدن سرمایه روی آورده که آن هم ایجاد رانت است.

۸۰  درصد سرمایه برخی بانک‌ها در مسکن 

وی افزود: بازار مسکن در ایران با معاملات صوری به بیماری هلندی مبتلا شده و این بخش نامولد دائما رشد می‌کند. برخی موسسات مالی و بانک‌ها ۵۰ درصد سرمایه‌شان را به املاک و مستغلات اختصاص داده‌اند. یکی از بانک‌ها ۸۰ درصد سرمایه خود را به بخش املاک آورده است. اینها به شکل صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند؛ در حالی که معاملات مصرفی و واقعی پایین آمده است.

این اقتصاددان و پژوهشگر توسعه با بیان اینکه بعضی موسسه‌ها و بانک‌ها از طریق معاملات صوری و افزایش قیمت املاک خود، شبه‌پول ایجاد می‌کنند گفت: به این ترتیب نقدینگی با شبه‌پول بالا می‌رود و منجر به رشد قیمت در بازارهای موازی می‌شود. باید در تدوین برنامه هفتم توسعه، اصلاحات ساختاری در بخش مسکن ایجاد شود.

اطهاری تاکید کرد: شاید تا قبل از اینکه دچار شرایط موجود شویم می‌شد بازار مسکن را به نوعی کنترل کرد. مثلا در برنامه چهارم توسعه، طرح جامع مسکن را اجرا می‌کردیم. اما سیاست‌ها بر این مبنا قرار گرفت که بخش مسکن، موتور توسعه است؛ در حالی که امروزه جهانی شدن دانش، موتور توسعه است.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه مناطق آزاد به محلی برای معاملات ملک و واردات خودرو تبدیل شده‌اند گفت: برخی مناطق آزاد به جای اینکه سرمایه جذب کنند و تحقیق و توسعه انجام دهند به خرید و فروش املاک روی آورده‌اند و توزیع رانت می‌کنند. بخشی از نیروی کار تحصیل‌کرده می‌تواند در مناطق آزاد فعالیت کند اما این مناطق بستر اشتغال آنها را ایجاد نمی‌کند.

   بانک‌ها نگذاشتند!

وی در اثبات ادعای معاملات صوری مسکن توسط برخی دستگاه‌ها گفت: رابطه دلار با قیمت مسکن را ببینید. در یک اقتصاد متعارف وقتی قیمت دلار بالا برود قیمت مسکن کاهش می‌یابد چون ارزش آن بر اساس ارز داخلی است. اما با معاملات صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند. برای املاک نوساز خود در شمال تهران نرخ‌های نجومی ۳۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند؛ در حالی که متوسط قیمت منطقه یک متری ۱۱۱ میلیون تومان و متوسط شهر تهران متری ۵۵ میلیون تومان است.

این اقتصاددان و پژوهشگر توسعه تاکید کرد: افراد و موسساتی که در املاک و مستغلات شمال و غرب تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند جلوی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی را گرفتند و دیدیم که این طرح به جایی نرسید. مطمئنا مالیات خانه‌های لوکس را هم با چالش مواجه خواهند کرد. به گفته اطهاری، حدود ۶۰ درصد معاملات در واحدهای مسکونی با سن بنای بیش از ۱۰ سال انجام می‌شود. پس سوال این است که قیمت مسکن برای چه در خانه‌های نوساز بالا می‌رود، آن هم وقتی متقاضی واقعی قدرت خرید ندارد؟ متقاضی مصرفی که در بازار مسکن حضور ندارد اما می‌بینیم که قیمت‌ها به شکل اسمی و صوری بالا می‌رود.