قطع دست سوداگران از بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|

«حذف سوداگران از بازار مسکن» وعده تازه‌ای در این بازار و سایر بازارهای موازی نیست. مرور تجربه سال‌های اخیر به خوبی نشان می‌دهد که سلاطین بی‌تاج و تخت بازارها، اثر معناداری بر جهش‌های قیمتی نداشتند، به گونه‌ای که با حذف برخی از آنها، روند صعودی قیمت‌ها تداوم یافته و همچنان ادامه دارد.

به بیان دیگر، تجربه‌های کسب شده طی سال‌های تورم و تحریم در دهه 1390 نشان می‌دهد که بازارها تابع سیاست‌های کلان دولت‌ها بوده‌اند نه سفته بازان! سیاست‌هایی که برخی اقتصاددانان آنها را «تورم زا» و برخی دیگر «شوک درمانی» می‌خوانند. در عین حال، این سیاست‌ها با هر اسمی که خوانده شوند، مورد انتقاد همه اقتصاددانان اعم از نهادگرا یا اقتصاددانان معتقد به اقتصاد رقابتی هستند.

در چنین شرایطی است که مسوولان جدید دولت بدون توجه به این تجربه‌ها، تلاش می‌کنند تا با ارایه نسخه‌های تکراری، مشکلات بازارها را حل کنند. در تازه‌ترین نمونه، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با اعلام برنامه وزارت راه برای مقابله با افزایش ناباورانه قیمت مسکن، گفت: تلاش می‌کنیم دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کنیم. او با اشاره به خانه‌های خالی و تصمیم وزارت راه و شهرسازی در این رابطه، اظهار کرد: سامانه املاک و اسکان 570 هزار خانه خالی را شناسایی کرد و به سازمان امور مالیاتی ابلاغ شد.

در بخش مسکن در خصوص سوداگری مسکن موضع ما کاملاً مشخص است؛ با تمهیداتی که در همکاری با مجلس تدوین کرده‌ایم تلاش شده تا دست سوداگران را در این بخش کوتاه کنیم. وی افزود: خانه‌های خالی مرتب در حال شناسایی و معرفی به سازمان امور مالیاتی است. بعضا مکانیزم‌های سختگیرانه‌تری را در این باره در نظر می‌گیریم. در هماهنگی کامل با سوداگرانی که بخواهند زندگی را برای مردم دشوار و قیمت مسکن را ناباورانه بالا ببرند، برخورد می‌کنیم.

شناسایی با اولویت دانه درشت‌ها

در همین حال، ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن نیز با یادآوری اینکه شناسایی خانه‌های خالی با اولویت دانه درشت‌ها در حال افزایش است، اظهار کرد: بر این اساس وزارت راه و شهرسازی طی نامه‌ای فهرست اشخاص حقوقی و حقیقی دارای 50 تا 100 و بیش از 100 واحد مسکونی خالی را به سازمان امور مالیاتی ارسال کرد.

وی ادامه داد: پیش از این اقدام، با ارسال پیامک و نامه اخطار، مهلت یک هفته‌ای برای مشخص کردن وضعیت واحدهای مسکونی، به اشخاص داده شد. برخی با خوداظهاری، ساکن را معرفی یا ملک را برای فروش و اجاره به بازار عرضه کردند. پس از اتمام مهلت نیز فهرست اشخاصی که تکمین نکردند به سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات ارسال شد.

وی با اعلام اینکه به اشخاص دارای واحدهای مسکونی خالی بین 20 تا 50 دستگاه طی نامه‌ای اخطار داده شده که در مرحله تعیین تکلیف برای ارسال فهرست به سازمان امور مالیاتی قرار دارد، افزود: با پیگیری مستمر، بیش از 350 میلیون رکورد اطلاعاتی از دستگاه‌های اجرایی مختلف دریافت شده و پس از کیفیت‌سنجی و استخراج اطلاعات محل سکونت اشخاص و همچنین اطلاعات مرتبط با مالکیت واحدهای مسکونی، مورد بهره‌برداری قرار گرفته است. در این راستا اطلاعات موجود در سامانه ملی املاک و اسکان کشور شامل اقامتگاه‌های مسکونی 73 میلیون شخص حقیقی و حقوقی است.

لزوم ساماندهی مالیات‌ها در بخش مسکن

کارشناسان مسکن نیز بر لزوم مالیات ستانی از خانه‌های خالی تاکید می‌کنند. در همین رابطه، سید محمـود فاطمی عقدا، کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه مالیات در این بخش نیازمند ساماندهی است، گفت: شهرداری و دستگاه‌های خدمات رسان دیگر از جمله وزارت نیرو باید برای شناسایی خانه‌های خالی پای‌کار بیایند.

فاطمی عقدا در گفت‌وگو با ایرنا در پاسخ به چرایی اجرایی نشدن موفق اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اظهار کرد: شناسایی خانه‌های خالی، متولی شناسایی و سازوکارهای آن ازجمله مواردی است که در اخذ مالیات از این خانه‌ها باید پیش‌بینی می‌شد، اما با توجه به لحاظ نکردن این موارد، در اجرا این قانون، موفق به شناسایی خانه‌های خالی نشدیم.

رییس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اضافه کرد: درست اجرا شدن این قانون نیازمند این است که همکاری دیگر دستگاه‌ها از جمله شهرداری و ادارات خدمات رسان مانند آب، برق و گاز را داشته باشیم تا بتوان این خانه‌ها را شناسایی و نسبت به دریافت مالیات از آنها اقدام کرد.

فاطمی عقدا گفت: با توجه به اینکه همکاری سازمان یافته تعریف نشده، این طرح به درستی اجرا نشد و در واقع فرار مالیاتی از این طریق اتفاق افتاده است.

از نقص شناسایی تا قانون ناقص

اگرچه شناسایی خانه‌های خالی همواره یکی از مشکلات بوده است، اما در دیماه سال جاری سازمان امور مالیاتی پیشنهاد تازه‌ای را برای شناسایی خانه‌های خالی به بهارستان ارایه کرد و مجلسیان نیز بررسی این پیشنهاد را در دستور کار خود قرار دادند: شناسایی خانه‌های خالی از روی قبوض آب، برق و گاز. این روش با توجه به اینکه داده‌ها و فرآیندهای صدور قبوض همگی الکترونیکی شده و به راحتی امکان شناسایی کم مصرف‌ترین خانه‌ها ممکن است، به نظر قابل قبول می‌رسد. اما همانطور که پیش از این گفته شد، شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها نیز منجر به بهبود شرایط بازار مسکن نمی‌شود.

چه آنکه نرخ این مالیات در برابر جهش‌های تورمی اندک است و از بازدارندگی لازم برخوردار نیست و در نتیجه مالکان املاک خود را به بازار معاملاتی یا اجاره عرضه نخواهند کرد. از سوی دیگر، به گفته مسوولان دولتی، حدود 80 درصد از خانه‌های خالی تحت مالکیت اشخاص حقوقی و نهادها است و این در حالی است که وجود چنین خانه‌هایی در صورت‌های مالی شرکت‌های دولتی کارکردی ارزنده‌تر از میزان مالیات بسته شده بر آن دارد و از این رو، این اشخاص تمایلی به واگذاری یا عرضه املاک خود ندارند.

درعین حال، به باور اغلب کارشناسان قانون مالیات از خانه‌های خالی با توجه به اعمال معافیت مالیاتی تا 4 ملک، قانون ناقصی است و از همین رو، حتی با موفقیت در شناسایی تمام خانه‌های خالی، نمی‌تواند منجر به هزینه تراشی برای محتکران و در نهایت عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن شود.

در عین حال، همچنان شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی متعلق به نهادها و بانک‌ها نامشخص است، مساله‌ای که با توجه به ابعاد گسترده آن، سویه دیگری از نقص قانون مالیات بر خانه‌های خالی را آشکار می‌کند. در همین رابطه، به باور محمدرضا یزدی‌زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور، نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی‌اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان همخوانی داشته باشد. حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته‌تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانونی را به هم زده است. 

فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی

بر اساس این گزارش، نرخ مالیات خانه‌های خالی به استناد به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مطابق با ارزش اجاره ماهیانه واحد مسکونی خالی و سپس کسر ۲۵ درصد استهلاک سالانه ساختمان از رقم به دست آمده، برای محاسبه مالیات اشخاص حقیقی در ۱۵ و حقوقی در ۲۵ درصد ضرب می‌شود. سپس این رقم در تعداد ماه‌های خالی مانده ضرب می‌شود.

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در سال اول خالی بودن، رقم به دست آمده در ۶ در سال دوم در ۱۲ و در سال سوم به بعد در ۱۸ ضرب می‌شود؛ حال اگر مالک این واحد مسکونی خالی بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشد، عدد به دست آمده در ۲ ضرب می‌شود. بر اساس قانون، هرواحدی که بیش از 120 روز بدون سکنه باشد، خانه خالی شناخته می‌شود. متصدی شناسایی بودن خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی و بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.