ردپای مسکن در تشدید شکاف طبقاتی

گروه راه و شهرسازی|

یک پژوهش علمی تایید کرده است، طی سال‌های اخیر در بازار مسکن ایران، الگوی ساخت و الگوی مصرف دو مسیر متفاوتی را در پیش گرفته‌اند، به گونه‌ای که از سویی تمایل سازندگان برای ساخت واحدهای بزرگ متراژ و لوکس رو به افزایش بوده و از سوی دیگر، به دلیل افت توان مالی و همچنین کاهش بعد خانوار، تمایل به استفاده و مصرف آپارتمان‌های نقلی فزونی گرفته است.

با وجود این، تمایل به خرید واحدهای بزرگ متراژ و لوکس کاهش نیافته و بخشی از افراد جامعه همچنان تمایل داشته و دارند که سرمایه‌های خود را با هدف حفظ دارایی در برابر موج‌های تورمی در این دسته از دارایی‌ها نگهداری کنند. همین مساله منجر به تشدید شکاف طبقاتی شده است.

در سال‌های اخیر، روزنامه تعادل به مساله تشدید شکاف میان الگوی ساخت و مصرف در گزارش‌ها و سایر مطالب خود اشاره کرده است، با این حال، یک پژوهش علمی با توجه به شرایط کنونی اقتصاد کلان نتیجه قابل توجهی از تشدید این شکاف داشته است.

در این پژوهش علمی که توسط گروه مالی دانایان انجام شده، نتیجه گرفته شده است، ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت. 

این پژوهش تصریح کرده است، در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین، سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. 

تحولات سمت عرضه آپارتمان

بر اساس آمارهای رسمی، کاهش تعداد پروانه‌های صادره و تعداد واحدهای مسکونی پیش بینی شده در پروانه از سال ۱۳۹۳ به بعد مشهود است. اما برای ارزیابی دقیق‌تر این کاهش توجه به رفتار غیرمتعارف پروانه‌های صادره در دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ ضروری است، چرا که می‌توان اُفت شدید پروانه‌های صادره پس از سال ۱۳۹۲ را پاسخ به مازاد عرضه صورت گرفته در این دوران و همچنین بازگشت به روندِ پیش از آن درنظر گرفت. به نظر می‌رسد، بخش مهمی از مازاد عرضه در آن دوران محصول قیمت‌های بالای نفت در جهان و یادگیری فعالان حوزه ساخت وساز از تأثیر بیماری هلندی بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و املاک و مستغلات باشد.

به بیان دیگر، تلاش همزمان توسعه گران برای بهره‌برداری از فرصت‌های مورد انتظار در آینده، منجر به تشدید اضافه جهش‌هایی شده که به‌طور سنتی در دوره‌های رکود و رونق مسکن شاهد آن بوده‌ایم. آثار همزمانی دوران رکودی که در پی این مازاد عرضه رخ داد، با کاهش توان مندی مالی خانوارها در آمار دومیلیون و ششصدهزار خانه خالی احصاشده در سرشماری سال ۱۳۹۵ قابل مشاهده است. کاهش آمار پروانه‌ها در سال 1400 نیز نسبت به سال ۱۳۹۹ نشان دهنده کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت است. این کاهش تمایل می‌تواند دلایل متعددی از جمله فضای عمومی نامناسب برای سرمایه‌گذاری ناشی از تداوم نااطمینانی‌ها و ریسک‌های کلانِ فراتر از بخش ساختمان و همچنین دشواری در فروش ناشی از کوچ اجباری عمده متقاضیان مصرفی از بازار خرید به بازار اجاره داشته باشد. 

رشد پروانه‌ها در سال ۱۳۹۹ را نیز می‌توان ناشی از افزایش امیدواری سرمایه‌گذاران به حل وفصل مذاکرات با قدرت‌های جهان دانست، هرچند کمرنگ شدن امیدها، منجر به تعدیل مورد اشاره در سال ۱۴۰۰ شد.

همزمان با تحولات مورد اشاره در آمار پروانه‌ها، اتفاق مهم دیگری که در سمت عرضه مسکن رخ داده، افزایش سطح زیربنای مسکن‌های ساخته شده است. هرچند اثبات این ادعا در آمار پروانه‌های ساختمانی نیز ممکن است، اما متوسط زیربنای واحدهای تکمیل شده به خوبی این موضوع را نشان می‌دهد. متوسط زیربنای واحدهای تکمیل شده با روندی تقریبا منظم، از کم‌تر از ۱۲۵ مترمربع در سال‌های میانه دهه 1380 به ۱۶۰ مترمربع در سال ۱۴۰۰ رسیده است. 

این روند، آشکارا با کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی در تعارض است، اما با تمایل به ساخت واحدهای بزرگ‌تر ناشی از وجود متقاضی در این بخش از بازار سازگار است. شاهد این مدعا را می‌توان در گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات شهر تهران یافت که نشان می‌دهد به رغم کاهش سهم معاملات واحدهای میان متراژ و با قیمت‌های متوسط در این شهر، معاملات واحدهای بزرگ متراژ و لوکس همچنان سهم مناسبی از معاملات را به خود اختصاص می‌دهد.

این رفتار سازندگان نه تنها در تعارض با کاهش قدرت خرید خانوارهای متوسط به شمار می‌رود، بلکه با تحولات جمعیتی نیز همخوانی ندارد.

داده‌های سرشماری نشان می‌دهد، بعد خانوارها به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. در فاصله سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ این متغیر از بیش از 4.8 به 3.3 کاهش پیدا کرده است. در سال ۱۳۸۵ خانوارهای ۵ نفره و بیشتر، بیشترین فراوانی را در توزیع نسبی خانوارهای ایرانی خانوار داشتند، در حالی که طی تنها ۱۰ سال، سهم هریک از خانوارهای ۱ نفره، ۲ نفره و ۳ نفره به‌طور چشمگیری افزایش یافته و سهم خانوارهای ۵ نفره و بیشتر به‌شدت کاهش یافته است.

بُعد خانوارِ کوچک‌تر به معنای نیاز به مسکن کوچک تر- با فرض ثابت ماندن سایر شرایط-است؛ اگر به این واقعیت، کاهش قدرت خرید خانوار متوسط را نیز اضافه کنیم، رفتار سازندگان بر تمرکز بر واحدهای بزرگ متراژ بیش از پیش نامنطبق با تحولات سمت تقاضا ارزیابی می‌شود.

این رفتار معماگونه را می‌توان با استفاده از شرایط خاص قدرت خرید خانوارها و همچنین مقررات ساخت وساز در بخش‌های مختلف بازار توضیح داد. در سمت عرضه بازارِ مسکن‌های لوکس و بزرگ متراژ، چون متقاضیان با قدرت خرید مناسب وجود دارند، سرمایه‌گذاران هم چنان برای حضور در این بخش از بازار انگیزه دارند، هرچند که در این بخش از بازار رقابت هم بالاست.

برخلاف بازار بزرگ متراژها و به رغم نیاز شدید بازار به ساخت و عرضه مسکن‌های کوچک و ریزمتراژ، در شرایط فعلی نه تنها متقاضی مصرفی با استطاعت برای خرید زیاد نیست و امید به فروش و تحقق سود دشوار شده، سرمایه‌گذاری در این بخش هم - به ویژه در حوزه ریزمتراژها - در پیچ وخم مقررات سختگیرانه ساخت وساز گرفتار مانده است.

توسعه‌گران در بخش واحدهای با متراژ متوسط نیز با ضعف شدید تقاضا مواجه هستند و انگیزه چندانی برای سرمایه‌گذاری ندارند.

تعداد پرونده‌های صادرشده در سال 1393 افت شدیدی داشته است. اگر چه با توجه به آمار بالای پروانه ‌ها -مازاد عرضه- در سال‌های انتهایی دهه هشتاد و ابتدای دهه نود، بخشی از این کاهش در آمار پروانه‌ها طبیعی به نظر می‌رسد. اما تداوم روند کاهشی، به ویژه در سال‌های اخیر نگران‌کننده شده است. آمار پروانه‌ها در سال ۱۴۰۱ نیز نشان دهنده تداوم این روند نامطلوب است. در ۱۰ ماهه نخست سال ۱۴۰۱، به رغم تمهیدات و مشوق‌های جدید شهرداری تهران، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره 32 هزار و983 واحد پیش بینی می‌شود که نسبت به مدت مشابه در سال ۱۴۰۰ حدود ۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.

 سرمایه‌گذاری ناکافی در تولید مسکن

مقایسه آمار تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های شهر تهران در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ با آمار دهه ۷۰ نشانه‌ای از عرضه و سرمایه‌گذاری ناکافی در بازار مسکن شهر تهران به شمار می‌رود، و در آینده پاسخ به افزایش تقاضای احتمالی دشوارتر و بازار ملتهب‌تر خواهد شد. این میزان از کاهش فعالیت حقیقی در بازار مسکن شهر تهران، بیش از هر چیز ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان ارزیابی می‌شود؛ کاهش قدرتی که فروش را برای عرضه‌کنندگان دشوار کرده است. 

برخلاف چرخه‌های پیشین رکود و رونق بازار که افزایش معاملات و تقاضا، نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشت، در دوره اخیرِ افزایش قیمت در بازار مسکن، با خروج زودهنگام تقاضای مصرفی از بازار، آمار معاملات بسیار افت کرده و فروش دشوار شده است. بنابراین به رغم قیمت‌های بالا، توسعه گران در مجموع انگیزه چندانی برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن ندارند. بدیهی است چنان چه توسعه‌گر انتظار سودهای قایل قبولی از ساخت و ساز در بازار مسکن داشته باشد، به‌طور طبیعی و بدون نیاز به دخالت جدی دولت، هم چون دوران گذشته، شاهد افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه در بخش‌های مختلف بازار مسکن خواهیم بود.