معنای ساخت 6 میلیون آپارتمان

مجید   اعزازی

1- در شرایطی که دولت، طرح اقدام مسکن ملی را با هدف ساخت 400 هزار واحد مسکونی در کشور در دست اجرا دارد، قرار است، طرح ساخت سالانه یک میلیون آپارتمان طی 6 سال (در مجموع 6 میلیون واحد مسکونی) طی هفته جاری  از سوی کمیسیون عمران مجلس یازدهم با قید دو فوریت به هیات رییسه مجلس تقدیم شود. آنگونه که برخی از نمایندگان مجلس در گفت‌وگو با رسانه‌ها جزییاتی از طرح ساخت 6 میلیون آپارتمان را اعلام کرده‌اند، «تسهیلات ارزان‌قیمت»، »زمین ارزان‌قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت و ساز مانند کاهش هزینه بیمه، مالیات، مهندس ناظر، صدور پروانه ساخت و ...» سه محور اساسی طرح کمیسیون عمران است. از این رو، ‌قرار است 60 درصد هزینه‌های مربوط به ساخت واحدها (250 میلیون تومان برای هر واحد 75 متری) و همچنین سایر زیربناهای مورد نیاز نیز از طریق تسهیلات تامین شود.

 پرداخت سود این تسهیلات نیز به عهده دولت گذاشته شده است. زمین مورد نیاز برای ساخت این واحدهای مسکونی از محل تغییر کاربری زمین‌های حاشیه حریم شهرها به‌طور رایگان یا با اجاره 99 ساله واگذار خواهد شد. 

2- بر اساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن، در سال 95 تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور 22 میلیون بوده است. در صورتی که با خوش‌بینی فرض کنیم طی 4 سال گذشته حدود 2 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده و به این عدد اضافه شده است. هم اینک در کشور 24 میلیون واحد مسکونی وجود دارد. از این رو، ساخت 6 میلیون آپارتمان به معنی ساخت یک‌چهارم واحدهای مسکونی فعلی است که رقم بسیار بزرگی به شمار می‌رود. افزون بر این، به خاطر بیاوریم که تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در آخرین طرح دولتی مسکن موسوم به مسکن مهر کمتر از 2 میلیون واحد بوده است که البته با گذشت دست‌کم یک دهه از آغاز اجرای آن، هنوز به‌طور کامل به پایان نرسیده است و به گفته مسوولان دولتی در حال حاضر، 15 هزار واحد مسکونی تنها در شهر جدید پردیس خالی از سکنه است.

3- از نظر تعداد، طرح ساخت 6 میلیون آپارتمان در 6 سال، دست‌کم سه برابر تعدادهای واحدهای مسکونی طرح مسکن مهر است. بر اساس آمارهای رسمی، در مجموع برای ساخت یک میلیون و ۷۷۶ هزار و ۶۹۵ واحد مسکن معادل ۳۹ هزار و ۶۶۷ میلیارد و ۳۳۰ میلیون تومان تسهیلات از طرف بانک مسکن پرداخت شده است. دولت برای تأمین مالی این طرح از بانک مرکزی استقراض کرد که منجر به رشد نقدینگی و افزایش تورم و در پی آن افزایش سه برابری نرخ دلار در اوایل دهه 1390 شد. اینک اما، طبق محاسبات طراحان طرح ساخت 6 میلیون مسکن، هزینه ساخت هر واحد 75 متری 250 میلیون تومان خواهد بود. به عبارتی سالانه باید برای ساخت یک میلیون مسکن 250 هزار میلیارد تومان (رقمی حدود نصف بودجه سال 99 و حدود یک سوم تولید ناخالص داخلی سال 98) جذب این طرح شود. این رقم، برای ساخت 6 میلیون مسکن به 1500 هزار میلیارد تومان بالغ خواهد شد که حدود سه برابر بودجه سال جاری و دو برابر تولید ناخالص داخلی سال 98 است. البته بی‌گمان محاسبه 250 میلیون تومان هزینه ساخت برای هر واحد 75 متری با توجه به شرایط تورمی اقتصاد کشور، محاسبه‌ای خوش‌بینانه به شمار می‌رود و با توجه به نرخ‌های کنونی انجام شده است. حال اینکه طی 6 سال آینده معلوم نیست که چه میزان به تورم عمومی و هزینه‌های ساخت افزوده خواهد شد. در این حال، باید به این نکته تصریح کرد که بر اساس طرح، دولت صرفا زمین رایگان ارایه خواهد کرد. از این رو، محاسبه این اعداد صرفا با هدف نشان دادن ابعاد طرح یاد شده است. طرحی که قرار است 60 درصد از منابع مورد نیاز آن از محل تسهیلات تامین شود. به گفته طراحان، از 250 میلیون تومان هزینه ساخت هر واحد 75 متری، 150 تا 200 میلیون تومان آن وام خواهد بود. به عبارتی، در سال اول اجرای این طرح، برای وام ساخت یک میلیون مسکن دست‌کم به بودجه‌ای حدود 150 هزار تا 200 هزار میلیارد تومان (برای 6 میلیون آپارتمان نیز حدود 1200 هزار میلیارد تومان) نیاز است. آیا نظام بانکی ایران قدرت پرداخت این حجم از تسهیلات را دارد؟ آیا دولت با توجه به شرایط تحریم و کرونا و کسری بودجه‌های سالانه بزرگ می‌تواند پرداخت سود این حجم از تسهیلات را هم تقبل کند؟ تقریبا پاسخ به این سوالات منفی است.

4- خانه‌دار کردن مردم اگر در دولت نهم و دهم به پشتوانه درآمدهای سرشار نفتی صورت گرفت و تورم زیادی را به کل جامعه تحمیل کرد، حالا به پشتوانه چه درآمدی کلید زده خواهد شد؟ حالا نه دولت پولدار است و نه اقتصاد رو به راه. مضاف بر اینکه جامعه هدف طرح ساخت 6 میلیون مسکن نیز همگی در زمره اقشار و طبقات متوسط و فرودست جامعه به شمار می‌روند و اساسا پولی برای خرید یا ساخت خانه ندارند. در این شرایط چطور هزینه مالی ساخت مسکن برای 6 میلیون خانوار که دست‌کم معادل دوسال تولید ناخالص داخلی کشور است، فراهم خواهد آمد؟ پاسخ به این سوال، همانطور که بارها اقتصاددانان اظهار کرده‌اند، ‌نیازمند اصلاح ساختارهای اقتصادی و مهار موتور خلق پول و تورم است. تا زمانی که تورم به خرمن اقتصاد ایران شعله می‌زند و چیزی جز بی‌ثباتی به ارمغان نمی‌آورد، ‌هیچ طرحی منجر به کاهش بارمالی از دوش اقشار ضعیف جامعه نمی‌شود. صندوق پس انداز یکم، نمونه و تجربه بارز این سخن است. زوجینی که با هدف پس انداز و دریافت وام از این صندوق، یک سال به انتظار نشستند اما تندباد تورم همه محاسبات آنان و سیاست‌گذاران را بر هم ریخت. 

5- بی‌گمان نیت طراحان پروژه بزرگ ساخت 6 میلیون مسکن، خیر است، اما قطعا منجر به خیر نمی‌شود و دست‌کم منجر به تکرار تجربه مسکن مهر در تولید مسکن در بیابان به قیمت افزایش تورم خواهد شد. مساله‌ای که به فقیرتر شدن جامعه هدف چنین طرح‌هایی منجر خواهد شد. تجربه کشورهای پیشرفته در تامین مسکن برای گروه‌های خاص نشان می‌دهد که کمک به این افراد الزاما از مسیر خانه‌سازی برای آنها نمی‌گذرد، بلکه نظامی چند لایه و به هم پیوسته، برای هر گروه اجتماعی از طریق مسکن اجتماعی، مسکن اجاره‌ای و سایر گزینه‌ها، نیاز به مسکن را تامین می‌کند.