گروه راه و شهرسازی|
پشت پرده رشد جهش وار قیمت مسکن در دهه 1390 و به ویژه طی سال گذشته چه عامل یا عواملی وجود دارد؟ آیا قیمت‌های سر به فلک کشیده مسکن، منجر به رشد ساخت وساز خواهد شد یا اینکه شکاف میان تعداد عرضه و تقاضای مسکن را تعمیق خواهد کرد و به رکود تورمی در بازار مسکن دامن خواهد زد؟برای پاسخ به چنین سئوالاتی باید جنس و ماهیت تورم مسکن در ایران را بررسی کرد. به عبارت دیگر باید به این سئوال پاسخ داد که آیا تورم مسکن ناشی از کمبود عرضه است یا ناشی از اعمال سیاست‌های تورم زای دولت‌ها و بی‌ارزش شدن پول ملی است؟
بررسی «تعادل» از یافته‌های گزارش مرکز آمار ایران حاکی از این است که در دهه 1390 - طی سال‌های 1391 تا پایان سال 1400- هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شهری و روستایی همواره روندی صعودی داشته است. اما نکته قابل توجه، صعود نجومی قیمت مسکن و البته اجاره‌بها طی سال‌های مورد بررسی است که موتور اصلی افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار محسوب می‌شده است. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در سال 1391 بالغ بر 2 میلیون و 994 هزار تومان بوده است. این شاخص با بیش از 1049 درصد رشد در سال 1400 به 34 میلیون و 402 هزار تومان رسیده است.
در مناطق شهری کشور نیز قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در سال 1391 بالغ بر یک میلیون و 50 هزار تومان بوده است که با 1024.57 درصد رشد در سال 1400 به 11 میلیون و 808 هزار تومان جهش کرده است. در این حال، آن‌گونه که پژوهش‌های معتبر علمی نشان می‌دهد، قیمت مسکن طی سال‌های اخیر تحت تاثیر نوسان‌های شدید شاخص‌های کلان اقتصاد (تورم و نرخ ارز) بوده است و از همین رو، تا زمانی که این شاخص‌ها آرام نگیرند، بازار معاملاتی مسکن نیز روی آرامش نخواهد دید و بازار ساخت و ساز نیز با رکود مواجه خواهد شد. با وجود این، برخی کارشناسان دیدگاه‌های دیگری را مطرح می‌کنند و بر این باورند که در سال پیش رو علی‌رغم، تداوم قیمت‌های معاملاتی، بازار ساخت و ساز رونق خواهد گرفت و ساخت و سازهای بخش خصوصی رشد خواهد داشت.
در همین زمینه، بیت‌الله ستاری، کارشناس بازار مسکن گفته است، بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ قطعا در رکود نیست و قطعا شاهد افزایش ساخت و ساز هستیم. ستاری در این رابطه به مهر اظهار کرده است: با توجه به کسری که در بخش مسکن وجود دارد روند افزایشی قیمت ادامه‌دار خواهد بود؛ از سوی دیگر سال آینده رکودی در مسکن نخواهیم داشت بلکه رونق ساخت و ساز با افزایش قیمت را در این بازار شاهد خواهیم دید.
او در خصوص اینکه مسکن مهر و مسکن ملی نمی‌تواند کسری بازار مسکن را جبران کند گفت: در مسکن مهر یا ملی مگر در سال چند واحد تحویل داده می‌شود نهایت ۵۰ هزار واحد در صورتی که صحبت از کسری ۴ میلیونی است که حداقل برای جبرانش باید سالی یک میلیون مسکن تولید تا این کسری برطرف شود که با ۶۰ هزار تا مشکلی حل نخواهد شد. این کارشناس اقتصادی در پاسخ به اینکه آیا بافت‌های فرسوده نمی‌تواند کسری مسکن را جبران کند؟ گفت: بافت‌های فرسوده اصلاً برای تولید نیست بلکه وظایف هر دولتی است که باید مسکن‌های فرسوده را بازسازی کند و بازسازی تولید محسوب نمی‌شود بنابراین افزایش قیمت مسکن در سال آینده خواهیم داشت.
مسکن‌سازی دولت باید اصلاح شود
محمد مرتضوی، رییس کانون انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور اما نظر متفاوتی دارد و بر این باور است که با راه افتادن موتور ساخت وساز دولتی، التهاب مسکن نیز کاهش خواهد یافت. او با اشاره به برنامه دولت برای ساخت مسکن و اجرای طرح نهضت ملی مسکن گفت: التهابات بازار مسکن با ساخت مسکن حمایتی توسط دولت به‌طور قطع کاهش می‌یابد. مرتضوی در گفت‌وگو با ایرنا افزود: دولت سیزدهم اراده محکمی از ابتدا برای اجرای ابر پروژه نهضت ملی مسکن داشت، اما در این راه مشکلاتی به وجود آمده که به نظر می‌رسد باید اصلاحاتی در این رابطه صورت بگیرد. رییس کانون انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور اضافه کرد: اگر دولت بتواند مسکن حمایتی را با اصلاحات مدنظر در سال ۱۴۰۲ انجام دهد به‌طور قطع التهابات بازار در این بخش کاهشی خواهد بود.
مهار تورم مسکن با کنترل تورم
وی کنترل تورم را از دیگر اقدامات در راستای مهار افزایش قیمت مسکن عنوان کرد و گفت: با توجه به اراده دولت در موضوع ارتباط با دیگر کشورها از جمله کشورهای همسایه و عربستان که در روزهای پایانی سالی که گذشت به وجود آمد می‌توان از این فرصت ایجاد شده برای ارتقای فعالیت‌ها به خصوص در حوزه مسکن بهره برد.
مرتضوی بیان کرد: ایران در حوزه‌هایی از جمله خدمات فنی و مهندسی در منطقه حرف‌های زیادی برای گفتن دارد که از این فرصت می‌توان به بهترین شکل ممکن برای صادرات محصولات، خدمات و اعزام نیروی مهندسی به سایر کشورها استفاده کرد. رییس کانون انبوه‌سازان مسکن با اشاره به نگرانی سرمایه‌گذاران حوزه مسکن با وجود تحریم‌ها تصریح کرد: ارتباط با دیگر کشورها از جمله کشورهای همسایه این فرصت را ایجاد خواهد کرد تا بتوان اتفاقات بسیار مثبتی را در حوزه مسکن در کشور رقم زد.
وجود عوامل متعدد در جهش قیمت مسکن
در همین حال، فرشید ایلاتی، کارشناسان بازار مسکن درباره تاثیر قیمت زمین در افزایش قیمت مسکن، اظهار کرد: در خصوص عوامل گرانی مسکن نمی‌توان گرانی این کالا را محدود به رفتار انبوه‌سازان یا مشاوران املاک دانست و به‌طور قطع عوامل مختلفی وجود دارد.
وی در گفت‌وگو با ایرنا اضافه کرد: در کنار انبوه‌سازان که با تورم انتظاری سبب افزایش قیمت مسکن شدند و مشاوران املاکی نیز که می‌خواستند از این فضای ایجاد شده سوءاستفاده کرده و به گرانی مسکن دامن بزند به‌طور قطع عوامل دیگری نیز وجود دارد. ایلاتی با بیان اینکه تا این مسائل به صورت ریشه‌ای حل نشود، شاهد گرانی بی‌رویه بازار مسکن و سرمایه‌ای شدن آن خواهیم بود، تصریح کرد: به همین منظور باید به دنبال این باشیم که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای تبدیل به یک کالای مصرفی کنیم.
کارشناس مسکن ادامه داد: امروز بیش از ۸۰ درصد از متقاضیان را در بازار مسکن به دنبال خرید و فروش مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و نه مصرفی هستند که همین مساله به افزایش قیمت آن دامن می‌زند.
وی تصریح کرد: از این جهت به نظر می‌رسد که عوامل ریشه‌ای‌تری وجود داشته و باید به سمت راه‌حل‌هایی برویم که بتوان این عوامل را اصلاح کرد. ایلاتی تاکید کرد: در این میان می‌توان به رفتار انبوه‌سازان که خانه‌های خود را احتکار، روند اجرای پروژه‌های خود را کند و متناسب با رفتار بازار پروژه‌ها را طول داده یا خانه‌های ساخته شده را به بازار عرضه نمی‌کنند و به گرانی مسکن دامن می‌زنند اشاره کرد.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: مشاوران املاک هم به این دلیل که مدل درآمدی‌شان منتفع از گرانی مسکن است یا اینکه ملک‌های خوش قیمت در بازار قبل از اینکه به دست مصرف‌کننده برسد، یک بار توسط مشاوران املاک چرخیده و عایدی بزرگی نصیبشان می‌کند؛ به همین منظور باید مالیات بر معاملات مکرر یا عایدی بر سرمایه با هدف کنترل این بخش هر چه سریع‌تر اجرایی شود.
