شارژ بازار مسکن با «پیش فروش»

گروه راه و شهرسازی|

«پیش فروش» مسکن نیز مانند هر پدیده دیگری موافقان و مخالفان خود را دارد. موافقان رواج این نوع از خرید مسکن را موجب رونق بازار و حفظ قدرت خرید متقاضیان و در مجموع نکته‌ای مثبت برای اقتصاد کلان ارزیابی می‌کنند. این دسته از کارشناسان بر این باورند که از این طریق میزان تولید مسکن و عرضه آن به بازار افزایش می‌یابد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.

در مقابل، اما مخالفان با اشاره به برخی نقص‌های قانونی، انجام پیش فروش مسکن در شرایط کنونی را دارای مفسده می‌دانند و علت تمایل تقاضای پیش خرید مسکن را به همین نقایص و مفسده‌ها ارتباط می‌دهند. در دیماه سال گذشته، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در نامه‌ای خطاب به مدیران عامل شرکت‌های دیوار و شیپور درباره لزوم انتشار آگهی پیش فروش ساختمان با «اخذ مجوز» از ارتکاب 25 هزار مورد کلاهبرداری در این حوزه پرده برداشت.

در این شرایط، داوود بیگی نژاد، نایب رییس اتحادیه املاک اظهار کرده، پیش فروش مسکن می‌تواند به رونق تولید مسکن کمک کند.

بیگی نژاد با اشاره به احتمال نوسانات بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت: دولت برای کاهش التهاب بخش مسکن باید مشوق‌هایی در اختیار سرمایه‌گذاران و انبوه سازان قرار دهد تا با تولید مناسب مسکن با متراژهای مناسب و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، از التهاب احتمالی در بازار مسکن جلوگیری کند. چرا که اگر سرمایه‌ها به جای رفتن در بخش‌های غیر مولد و سوداگری در بخش مسکن جهت دهی و وارد بخش تولید مسکن شود هم سرمایه سرمایه‌گذاران کنترل خواهد شد و هم سرمایه‌گذاران به یک سود منطقی و معقول می‌رسند.

او در گفت‌وگو با مهر با تاکید بر اینکه افزایش تولید و عرضه مسکن می‌تواند از تورم در بخش مسکن جلوگیری کند، ادامه داد: اینکه آیا تولید مسکن می‌تواند قیمت‌ها و تورم بخش مسکن را کنترل کند یک موضوع بدیهی است. به هر مقدار که تولید مسکن افزایش پیدا کند به همان نسبت افرادی که خواهان و نیازمند بخش مسکن هستند نیاز آنها تأمین می‌شود.

بیگی نژاد اضافه کرد: بسیاری از امکانات و تجهیزاتی که در حوزه مسکن استفاده می‌شود تولیدات داخل هستند اما نیاز انباشت تقاضا در حال حاضر به دلیل عدم تولید باعث شده تا قیمت مسکن به شکل غیر قابل باوری افزایش یابد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه اکثر سازندگان مسکن به دلایل مختلفی مثل نبود منابع مالی مناسب از بازار مسکن و تولید خارج شدند ادامه داد: پیش فروش مسکن یکی از گزینه‌های مناسب برای تأمین نقدینگی انبوه سازان و سازندگان خرد بود اما متأسفانه سال‌هاست که قانون پیش فروش مسکن باعث شده تا سازندگان مسکن نتوانند وارد عرصه ساخت و ساز شوند.

او تاکید کرد: نبود گردش سرمایه باعث شده تا بازار مسکن و ساخت و ساز قفل شود. سازندگان مسکن وقتی نمی‌توانند واحد مسکونی خود را به فروش برسانند و به همان نسبت نمی‌توانند تولید کنند بنابراین این عدم تولید مسکن در نهایت قیمت مسکن را افزایش و به ضرر قشر مستأجر تمام خواهد شد. اما تا زمانی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک صورت می‌گرفت سرمایه ولو اندک به سمت تولیدکننده هدایت می‌شد.

او ادامه داد: مشاوران املاک می‌توانند با جذب سرمایه‌های خُرد این امکان را فراهم کنند که سرمایه‌گذاران قوی و یا افرادی که نوظهور هستند وارد بخش مسکن شده و در تولید مسکن کمک کنند. و از ورود سرمایه به بازارهای دیگر جلوگیری می‌شود.

بیگی نژاد در پاسخ به اینکه به نظر می‌رسد امسال و با آغاز فصل نقل و انتقالات شرایط سختی برای مستأجران متصور بود؟ گفت: اگر دولت یا مجلس قصد کمک به مستأجران را دارند از همین الان باید به فکر باشند. و با اقدامات پیشگیرانه مانع از قیمت‌سازی و تغییر غیر منطقی قیمت‌های اجاره شوند.

به گزارش «تعادل»، بررسی نهایی اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس دهم انجام شد اما با شیوع ویروس کرونا و بروز بحران‌های ناشی از آن و همچنین پایان مدت فعالیت نمایندگان دوره دهم مجلس شورای اسلامی این کار به تعویق افتاد. تاکنون نیز تصویب این پیش نویس در دستور کار نمایندگان دوره یازدهم مجلس شورای اسلامی قرار نگرفته است.

با این حال، به موجب ماده21 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12 دیماه 1389 «پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و هرگونه آگهی پیش‌فروش به هرطریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد‌شده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزاء نقدی از ده‌میلیون (10.000.000) ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.»

   مصایب آگهی‌های غیرواقعی

با این حال، از آنجا که خریداران از این قوانین بی‌اطلاع هستند، در دام کلاهبرداران می‌افتند. کلاهبرداران نیز با درج وعده‌های دروغین و غیرواقعی (دور از شرایط بازار) در آگهی‌ها تلاش می‌کنند نه تنها خریداران واقعی و متقاضیان موثر که سایر افراد از جمله افراد دارای پول‌های اندک (نسبت به ارزش ملک) را در تور خود قرار دهند.  یکی از علل عمده تدوین اصلاحیه برای قانون پیش‌فروش ساختمان نیز کاهش این نگرانی‌ها و استحکام بخشی به بنیان بازار پیش فروش مسکن است. متاسفانه مشاوران املاک، سازندگان و برخی حقوقدان‌ها نه تنها از قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان استقبال نکرده‌اند، بلکه انتقادهایی را به مفاد این قانون وارد کردند و اجرای آن را غیر ممکن دانستند، موضوعی که موجب شد، اصلاحیه‌ای برای رفع مشکلات قانون مذکور تدوین شود.

فعالان بخش مسکن معتقدند، اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ضعف‌های موجود را پوشش می‌دهد و با توجه به ظرفیت‌هایی که در آن دیده شده در هدایت سرمایه‌های مردم به این حوزه و در پی آن رونق بازار مسکن موثر خواهد بود. در واقع هدایت نقدینگی به سمت صنعت ساختمان‌سازی می‌تواند وضعیت بازار مسکن را هم از وضعیت نا به سامان فعلی دور کند.

با اجرای قانون اصلاح شده شاهد خروج صنعت مسکن و ساختمان از رکود خواهیم بود، زیرا اعتماد متقاضیان برای خرید آپارتمان در قالب پیش‌ خرید مسکن افزایش می‌یابد و بسیاری از متقاضیان سرگردان، خانه‌دار می‌شوند ضمن اینکه گشایش حساب پیش‌فروش امانی و اجرایی شدن این قانون موجب کنار رفتن لیزینگ مسکن و پرداخت سودهای کلان متقاضیان به شرکت‌های لیزینگ خواهد شد.

   انتقادات وارده به قانون پیش‌فروش

اگرچه برخی کارشناسان معتقدند، با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان امکان هرگونه سوءاستفاده در زمینه پیش‌فروش ساختمان از میان می‌رود، اما برخی دیگر معتقدند این قانون به علت خلأهای قانونی مختلف و بی‌توجهی به نقش بخش خصوصی درحوزه مسکن چندان قابلیت اجرایی ندارد.

مشاوران املاک معتقدند، وظیفه دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم سند است، اما براساس این قانون انجام تمامی اقدامات در زمینه پیش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته است درحالی که این دفاتر نمی‌توانند مشاوره‌ای را در زمینه خرید مسکن دراختیار متقاضیان قرار دهند و همین موضوع مشکلاتی را در پروسه خرید مسکن ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به ضرر مشاوران املاک هم تمام می‌شود.

بر اساس گفته‌های مسوولان کانون سردفتران و دفتریاران تنها 50 درصد از واحدهای مسکونی دارای شناسنامه فنی ساختمان هستند، پس چگونه مالکان می‌توانند شناسنامه فنی ساختمان را برای اجرای این قانون و انجام پیش‌فروش ارایه دهند، درواقع تعداد واحدهای بدون سند کشور بسیار است، این درحالی است که وجود شناسنامه فنی برای دریافت مجوز پیش فروش لازم و ضروری است.

علاوه بر ایرادات ذکر شده که توان اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را کاهش می‌دهند، در ماده 4 این قانون بحث وجود بیمه‌نامه برای تنظیم سند مطرح می‌شود که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و...)، رویکرد آن ارایه نشده است و همین امرمجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.

مشاوران املاک معتقدند، باتوجه به مشکلات موجود درراه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد که این قانون بدون اصلاحیه اجرایی شود، زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاک بااجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.

 براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام 30درصد ازفرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگرچه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.

برمبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل 34 قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری وقضاوت است. ضمن اینکه دراین میان به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است.

علت انتقادات وارده ازسوی اتحادیه املاک، بحث کاهش فعالیت‌های اعضای این اتحادیه و همچنین سود حاصل از پیش‌فروش ساختمان است که به اعضای این اتحادیه پیشنهاد می‌شود که برای افزایش فعالیت‌های خود پس از اجرای این قانون، شرکت‌هایی را برای انجام فرآیند اجاره و رهن تاسیس کنند تا زیان حاصل از خارج شدن بخش پیش‌فروش را ازاین طریق جبران کنند.