اثر متفاوت دلار روی ملک

مجید اعزازی

1- تورم ملک در تهران، بنا به گزارش‌های میدانی، برخی برآوردهای آماری و همچنین افشای برخی آمارها از سوی مسوولان دولتی، از اردیبهشت ماه سال جاری، افت کرده است. البته گزارش‌های میدانی و اظهارات مشاوران املاک نشان می‌دهد، این مساله نه تنها اثری در افزایش تقاضا نداشته که فروشندگان نیز بازار مسکن را ترک کرده‌اند و رکود معاملاتی بیشتر شده است.

در این شرایط فقط فروشندگان «پول لازم» با کاهش قیمت‌های پیشنهادی تلاش دارند، دارایی خود را نقد کنند و در سویه دیگر ماجرا، اندک متقاضیان سرمایه‌گذاری ملک، سعی دارند از فضای ایجاد شده بهره‌برداری کرده و متناسب با قدرت خرید خود بهترین گزینه را از آن خود کرده و به بازار اجاره عرضه کنند. چه آنکه متقاضیان مصرفی، به علت جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر و به ویژه نیمه دوم سال گذشته، اساسا قدرت مانوری در بازار ملک ندارند و سفته بازان نیز در شرایط رکودی و سرد بازار مسکن، فرصتی برای کسب سود پیدا نمی‌کنند.

2- با افت تب و تاب نرخ دلار به عنوان اهرم انتظارات تورمی در اقتصاد ایران، از اردیبهشت ماه سال جاری میانگین قیمت مسکن در یک روند کلی تعدیل شد. اما بررسی‌های آماری یک سایت تخصصی فعال در حوزه اقتصاد نشان می‌دهد، خانه‌های بسیار لوکس رفتار متفاوتی نسبت به میانگین بازار مسکن تهران و رفتار متفاوت‌تری نسبت به خانه‌های بسیار ارزان قیمت این شهر داشته‌اند. نتایج این بررسی نشان می‌دهد، شاخص قیمت مسکن با 13 واحد رشد در اردیبهشت به عدد ۱۱۳ رسید. در خرداد اما تنها یک درصد رشد یافت. در تیرماه اما با افت ۲ درصدی به عدد ۱۱۲ رسید. شاخص قیمت املاک لوکس نیز در اردیبهشت با جهش ۱۳ درصدی این شاخص به ۱۱۳ رسید و در خرداد نیز ۱۱ درصد دیگر رشد کرد و به عدد ۱۲۵ بالغ شد.

اما در اولین ماه تابستان افت ۴ درصدی را تجربه کرده و به عدد ۱۲۰ رسید. شاخص قیمت ارزان‌ترین خانه‌های تهران در اردیبهشت‌ماه رشد ۴ درصدی را تجربه کرد، اما بعد از آن در مسیر نزولی قرار گرفت. به‌طوری که در خرداد با افت ۱۳ درصدی، این شاخص به عدد ۹۱ رسید و در تیرماه نیز با ۱۰ درصد افت دیگر به عدد ۸۲ رسید تا در مجموع افت ۱۸ درصدی برای قیمت این دسته از خانه‌ها ثبت شود.

3- اینک سوال این است که چرا قیمت املاک لوکس روند معکوسی را نسبت به قیمت ارزان‌ترین خانه‌های تهران در پیش گرفته است؟ اگر پای دلار در تعدیل نرخ مسکن طی ماه‌های اخیر در میان است، چرا دو سر طیف ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه‌های تهران، مسیر متفاوتی را در پیش گرفته اند؟ در پاسخ باید گفت، به‌طور قطع تعدیل نرخ ارز به عنوان اهرم انتظارات تورمی در اقتصاد ایران نه تنها روی بازار مسکن که روی برخی دیگر از بازارها نیز اثر گذاشته و قیمت‌ها را از تب و تاب انداخته است. اما واقعیت این است که علت افت نرخ دلار ناشی از عوامل بنیادی در اقتصاد ایران نیست، نه تنها ناشی از تحولات بنیادین اقتصادی مثلا بهبود تولید و تجارت نیست که گذرا و موقتی نیز هست.

چه آنکه تحول بنیادینی در عرصه سیاست خارجی ایران رخ نداده و برخلاف عضویت ایران در پیمان شانگهای و بریکس، این عضویت‌ها در عمل هنوز دستاوردی را رقم نزده‌اند و از این مهم‌تر اینکه هنوز تحریم‌های یکجانبه امریکا علیه اقتصاد ایران، علی‌رغم تعدیل اندک، اما وجود دارند و ساری وجاری هستند. از سوی دیگر، شاخص‌های کلان اقتصاد ایران همچون افزایش حجم نقدینگی و رشد پایه پولی، و نرخ تورم همچنان در محدوده‌های ریسک بالا قرار دارند و همین شاخص‌ها هستند که موقتی بودن افت نرخ دلار را به فعالان بازارها از جمله بازار مسکن مخابره می‌کنند.

4- با گذر از بررسی اجمالی اثرات اقتصاد وسیاست روی بازار مسکن، به عوامل اثر‌گذار درون این بازار روی رفتار متفاوت قیمت املاک لوکس و املاک ارزان در برابر کاهش نرخ ارز می‌رسیم. بی‌گمان، نوع تقاضا در دو سر طیف بازار مسکن تهران متفاوت است. متقاضیان مصرفی یا سرمایه‌گذاری املاک لوکس اساسا مشکل نقدینگی به معنای رایج آن ندارند و در هر شرایطی آماده خرید هستند. به عبارت دیگر، تقاضا در این بازار تابع محض قیمت نیست و از عوامل دیگری تبعیت می‌کند، به همین دلیل تقاضا برای مسکن لوکس همواره در بازار ملک جاری و‌سازی است. با وجود این، در شرایطی که از نگاه عرضه‌کنندگان این دسته از املاک کاهش نرخ ارز موقت است، عرضه املاک لوکس کاهش می‌یابد و در نتیجه قیمت آن روندی صعودی به خود می‌گیرد.

اما جنس تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت جنوب تهران، قیمت این واحدها را به‌شدت به اهرم انتظارات تورمی وابسته کرده است، به گونه‌ای که با افزایش انتظارات تورمی (مانند زمستان سال قبل) تقاضا در این بخش از بازار ملک به‌شدت افزایش می‌یابد و سفته‌بازان برای خرید و فروش‌های بسیار کوتاه‌مدت آپارتمان در این بخش از شهر فعال می‌شوند. بر عکس با افول انتظارات تورمی (کاهش نرخ ارز) سفته‌بازان به علت عقب‌نشینی و احتیاط فروشندگان، از بازار حذف می‌شوند و قیمت خانه‌های ارزان، افت‌های شدیدتری را تجربه می‌کنند.