قیمت مسکن در اپیزود 9 ماهه

مجید اعزازی|

سرانجام مرکز آمار ایران پس از 10 ماه حبس آمارها، گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران را منتشر کرد. در حالی که نخستین ماه پاییز رو به پایان است، تازه‌ترین گزارش ماهانه مرکز آمار از بازار مسکن پایتخت در شهریور سال جاری است. با وجود این، بررسی ابعاد پنهان این گزارش نشان می‌دهد، تورم قیمت مسکن در زمستان سال 1401 به اوج خود رسید، در فصل بهار تا حدی از شتاب این تورم کاسته شد و در نهایت، طی فصل تابستان، تورم مسکن، روندی منفی را ثبت کرد. 

به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران در 13 دیماه سال گذشته، تحولات بازار مسکن تهران طی آذر سال 1401 را گزارش کرده بود. بر اساس آن گزارش، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در این شهر به 50 میلیون و 447 هزار تومان رسیده بود. اینک، بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر متر مسکن در پایتخت طی شهریور ماه سال جاری به 80 میلیون و 838 هزار تومان بالغ شده است. این تغییرات نشان می‌دهد که طی 9 ماه گذشته، تورم مسکن حدود 60.25 درصد افزایش یافته است. در این میان، نوسان حجم معاملات مسکن نیز قابل توجه است، به گونه‌ای که 9 هزار و 508 فقره معامله انجام شده در آذرماه 1401 در شهریورماه به 3 هزار و 8 فقره تقلیل یافته است. رشد بیش از 60 درصدی قیمت مسکن همزمان با افول حجم معاملات ملکی حاکی از تعمیق رکود- تورمی در بازار مسکن است.

   تب در زمستان، لرز در تابستان

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، روند صعودی قیمت مسکن از آبان سال گذشته آغاز شده است به گونه‌ای که تورم ماهانه مسکن در آبان سال 1401 به 5 درصد، در آذرماه به 4.1 درصد، در دیماه به 9.8 درصد، در بهمن به 11.6 درصد و در اسفند به اوج 13.8 درصد رسیده است. در فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری، کمابیش تب تند قیمت مسکن وجود داشته است به گونه‌ای که در نخستین ماه سال به 10.1 درصد و در دومین ماه سال به 8.7 درصد رسیده است. با سرکوب نرخ ارز از اردیبهشت ماه اما نوسان بازارها از جمله بازار مسکن به نوعی مهار شد. این مساله در تورم مسکن نیز نمایان شد به گونه‌ای که در خرداد، این شاخص به یک باره به 1.6 درصد افت کرده و در سه ماهه تابستان به ترتیب رکوردهای منفی 2.8، منفی 0.7 و منفی 1.7 درصد را برجای گذاشته است. اگر چه نقطه اوج تورم ماهانه مسکن در این اپیزود 9 ماهه در اسفند سال گذشته بروز یافته است اما اوج تورم نقطه به نقطه مسکن با 121.8 درصد در اردیبهشت ماه سال جاری تجلی یافته و پس از آن در ماه‌های بعدی به تدریج از آن کاسته شده و در شهریورماه سال جاری به 75.2 درصد رسیده است.

به عبارت دیگر، قیمت مسکن در آخرین ماه تابستان 1402 نسبت به دوره مشابه سال قبل، بیش از 75 درصد رشد داشته است! تورم سالانه مسکن در یک ساله منتهی به اول مهر 1402 اما 83.9 درصد ثبت شده است که رقم قابل توجهی است. به عبارت روشن‌تر، همه این شاخص‌ها نشان می‌دهد، اگر چه مسکن از «تب» قیمت در زمستان سال گذشته رهایی یافته است اما همچنان با «لرز» آن دست به گریبان است و نمی‌توان صرفا به واسطه ثبت تورمی منفی طی سه ماهه تابستان، وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن را مثبت و حتی رو به بهبود معرفی کرد. همانطور که گفته شد، افت قیمت و تورم مسکن طی ماه‌های اخیر به واسطه مهار مصنوعی نرخ ارز بوده است و در نتیجه به محض از کف در رفتن کنترل نرخ ارز- کما اینکه طی یک هفته اخیر چنین شده است- احتمال رشد مجدد قیمت‌های اسمی در بازار مسکن وجود خواهد داشت.

   کاهش تورم نقطه به نقطه

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در شهریور ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٧٥,٢ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٨٤.١ درصد) ٨.٩ واحد درصد کاهش داشته است. در شهریور ماه ١٤٠٢ شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٧٩,٩ رسیده است که نسبت به ماه قبل (٢٨٤.٨)، ١.٧ درصد کاهش داشته است.

   کاهش تورم ماهانه

در شهریور ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ١,٧- درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٠.٧- درصد)، ١.٠ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است.

   کاهش تورم نقطه به نقطه

در شهریور ماه ١٤٠٢ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٧٥,٢ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٨٤.١ درصد) ٨.٩ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

   افزایش تورم سالانه

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل می‌باشد. نرخ تورم سالانه شهریور ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٨٣,٩ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٢.٠ درصد)، ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.

   گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران

در شهریور ماه ١٤٠٢ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به 80 میلیون و 838 هزار تومان و 77 میلیون و 480 هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه ١ با متوسط وزنی قیمت 157 میلیون و 952 هزار تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت 41 میلیون و 501 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. به گزارش «تعادل»، متوسط قیمت مسکن در مناطق یک، سه، دو، شش، پنج، چهار و هفت به ترتیب بالاتر از میانگین قیمت شهر تهران (80 میلیون و 838 هزار تومان) بوده و سایر مناطق نیز کمتر از این میانگین قرار داشته‌اند.

   محاسبه با روش هدانیک

بر اساس توضیح مرکز آمار ایران، در گزارش آماری این مرکز، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت‌ها را بهتر نشان می‌دهد. زیرا مشخصات و کیفیت واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست. به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود.

شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک؛ تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط قیمت است. در این گزارش در کنار شاخص قیمت، متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز آورده شده است. پیشنهاد می‌شود برای آگاهی از درصد تغییرات قیمت آپارتمان‌های مسکونی، از شاخص قیمت و برای آگاهی از سطح قیمت‌ها از میانگین قیمت استفاده شود.